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Los actos de disposición realizados por un “mandatario verbal” necesitan de un poder de disposición específico respecto del sujeto y objeto, o a falta del mismo se requiere la ratificación posterior
Para que los actos de disposición realizados por un “mandatario verbal” sean válidos, deberá existir un poder de disposición específico respecto del sujeto y objeto. En defecto de este poder, será necesaria una ratificación posterior, expresa o tácita.
La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2019, Res. 388/2019 resolvió el litigio sobre la eficacia del acuerdo de extinción de un contrato de compraventa inmobiliaria en documento privado por quien declaró actuar como “mandatario verbal”. El acuerdo no fue ratificado posteriormente y por tanto, no tiene validez.
Antecedentes de hecho
El 17 de mayo de 2007 Construcciones Saycon S.L (en adelante, SAYCON) suscribió con la mercantil Terra e Mare Gestiones Activas S.L (en adelante,TERRA) un contrato de compraventa de vivienda.
Construcciones Saycon S.L., fue declarada en concurso voluntario de acreedores (en adelante SAYCON).
El 15 de noviembre de 2013 SAYCON presentó demanda contra TERRA. Solicitó que se cumpliera el contrato suscrito y se condenara a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda.
La demandante argumentó que la demandada, desde el 23 de diciembre de 2008, contaba con el certificado final de obra y la licencia de ocupación, por lo que procedía, según el contrato, el pago del resto del precio pendiente y el otorgamiento de la escritura. Alegó que había requerido a la compradora en varias ocasiones sin obtener respuesta positiva.
La demandada TERRA se opuso. Alegó que, además del inmueble citado, también había comprado otro. Y, que ambos contratos fueron resueltos de mutuo acuerdo el 10 de diciembre de 2009.
Además, formuló reconvención. Alegó que las expectativas de los contratos de compraventa se frustraron por las circunstancias económicas sobrevenidas. Y, por ello resolvieron de los dos contratos mutuo acuerdo. Solicitó que SAYCON le restituyera la cantidad abonada en concepto de pagos a cuenta del precio de los dos contratos resueltos, por importe total de 24.200 euros.
Primera Instancia
El 13 de octubre de 2015 el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Sevilla dictó sentencia estimando íntegramente la demanda formulada por SAYCON. Condenó a la demandada a otorgar la escritura solicitada y a pagar el precio pendiente de la vivienda.
Se inadmitió la reconvención formulada por la demandada, al encontrarse la actora en situación concursal (art. 50 LC).
Tanto en el documento de compraventa como en el de resolución, intervenía como “mandatario verbal” de la vendedora la misma persona (D. Horacio). Así, constaba el pago parcial realizado por la compradora, pero no había constancia de la devolución de tales cantidades a la vendedora. Por tanto, el juzgado entendió que no pudo considerarse efectiva la resolución del contrato de compraventa.
Audiencia Provincial
La demandada interpuso recurso de apelación solicitando su absolución.
El 2 de junio de 2016 la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó sentencia estimando el recurso de apelación interpuesto y revocando la resolución de instancia. Absolvió a la demandada de todos los pedimentos.
La sentencia concluyó que “si la actora da por válido y hace valer como propio un documento privado firmado por un determinado “mandatario verbal” en su nombre, lo que no puede es restarle valor a otro documento privado firmado en su nombre por el mismo “mandatario verbal”.
Tribunal Supremo
La actora, SAYCON, interpuso recurso de casación en base a la infracción del art. 1713 CC. Si bien, en su desarrollo citó también los arts. 1710 y 1727 del mismo texto legal.
Razonó que, en ausencia de un poder referido a actos de disposición en el que no se especifique el sujeto y el objeto, era necesaria una ratificación posterior, expresa o tácita (art. 1710, 1713 y 1727 CC). Y, en el caso, dicha ratificación no se dio.
Añadió que no constaba que la constructora conociera el documento de resolución, ni que se hubiera obligado a lo fijado en este. Tampoco que realizara actos de ratificación.
La demanda se opuso al recurso. Alegó que el contrato de compraventa celebrado contenía en su estipulación sexta la forma de resolución del propio contrato. Por lo que la actuación del “mandatario verbal” al resolver la compraventa fue el ejercicio de un derecho/obligación previsto en el contrato. Alegó que el “mandatario verbal” si estaba habilitado para vender, también lo estaba para resolver el contrato. Y, al negarlo, la demandante iba en contra de sus propios actos.
El 3 de julio de 2019, el Tribunal Supremo se pronunció sobre el litigio en su sentencia número 388/2019.
Consideró la Sala que la argumentación de la sentencia recurrida no era correcta. No se discutía en el procedimiento la admisibilidad de un mandato verbal para realizar actos de dominio. Y ello porque la exigencia de mandato expreso para actos que iban más allá de la administración (art. 1713 CC), no excluía que este pudiera darse de palabra (art. 1710 CC).
Lo que si era objeto de Litis era determinar en que condiciones quedaba vinculado frente al tercero aquel en cuyo nombre actuó el “mandatario verbal”. Y “si no constan las facultades representativas conferidas al mandatario verbal, será precisa la ratificación por el mandante de lo hecho por el mandatario con los terceros” (art. 1259 y 1727 CC).
Así, el “mandatario verbal” celebró en 2007 el contrato de compraventa en nombre de la vendedora. Después, esta última aceptó los pagos de la compradora a cuenta del precio. Posteriormente, en 2009, el mismo “mandatario verbal” suscribió en nombre de la vendedora, un documento por el que aceptaba la voluntad de la compradora de “renunciar a la adquisición”. En el mismo se acordó, con carácter “transaccional”, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta; lo que no ha tenido lugar.
La aceptación por la vendedora de las cantidades pagadas por la compradora comportó la voluntad de obligarse por la compraventa. Pero en modo alguno implicó la atribución al “mandatario verbal” de la facultad de extinguir el contrato. Así, “la aceptación por la vendedora de los pagos de la compraventa no constituye un hecho que implique la voluntad de vincularse a cualquier actuación posterior del mandatario, con cualquier objeto y extensión”.
Por ello, la actuación del “mandatario verbal” de aceptar la “renuncia” del comprador debía ser ratificada por la vendedora.
En el caso no existió ratificación expresa ni actos de la vendedora de los que resultase su voluntad de ratificar. No constaba que SAYCON restituyera a TERRA las cantidades que esta había pagado a cuenta del precio de la vivienda. Y, por el contrario, constaban insistentes requerimientos para su cumplimiento.
La Sala negó que la cláusula sexta del contrato de compraventa otorgara facultades resolutorias al “mandatario verbal”. La cláusula recogía los derechos de la compradora en caso de resolución por incumplimiento de la obligación de entrega por el vendedor. Por lo que la cláusula era totalmente ajena al motivo por el que la compradora declaró su voluntad de renunciar a la compra. Dicha voluntad respondía a la frustración de las expectativas económicas del contrato.
Por todo ello la sala acordó estimar el recurso de casación interpuesto contra la sentencia recurrida. Confirmó la sentencia del juzgado de instancia que estimó íntegramente la demanda.
Conclusión
Los actos de disposición realizados por un “mandatario verbal” sin un poder que especifique el sujeto y el objeto, necesitaran de una ratificación posterior, expresa o tácita, para su validez.
