¿Cómo asegurarse el cobro en una compraventa inmobiliaria?

¿Cómo puedo garantizar que voy a recibir el precio de la venta de un inmueble?

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Pago antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa

Cuando el precio se satisfaga con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa -por ejemplo, en el caso de contratos de compraventa instrumentados en documento privado- deben tenerse en cuenta las limitaciones impuestas por la Ley 7/2012 de 29 de octubre, que impide pagar cantidad en efectivo o cheque al portador por importe superior a 2.500 € cuando alguna de las partes es empresario o profesional actuando en el ejercicio de sus funciones. En caso contrario, el límite para el pago de cantidades en efectivo o cheques al portador serán 100.000,00 €, debiendo cumplimentar el modelo S-1 en caso de superarse esa cantidad.

Por lo anterior, lo preferible es que el pago se instrumente mediante un cheque bancario nominativo emitido por la entidad financiera del comprador, y que garantiza el cobro del mismo. También puede realizarse el pago mediante transferencia bancaria. En todo caso, lo fundamental es que el comprador guarde copia del instrumento que refleje el pago -copia del cheque nominativo, del justificante de la transferencia, o recibí del dinero en efectivo-, pues al elevar el contrato a escritura pública será necesario justificar las cantidades entregadas a cuenta.

Pago en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa

Los mismos principios referidos para los supuestos de pago antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa aplican a los casos en que, por razones de conveniencia, se decida abonar el pago en el momento del otorgamiento de la escritura. En todo caso, hay que tener presente que, en caso de efectuar el pago mediante cheque bancario, debe aportarse el número de cuenta corriente contra la que se libre dicho cheque, en la medida en que la que aparece en el cheque no será la del comprador, sino la de la entidad bancaria correspondiente.

Dentro de esta forma de pago, es posible también que, adquiriéndose el inmueble mediante préstamo otorgado por una entidad bancaria, sea esta la que comparezca junto con el comprador en la notaría a fin de otorgar la escritura de préstamo con garantía hipotecaria y entregar directamente el cheque al vendedor por el importe de la venta, con cargo a la cuenta de préstamo del comprador.

Pago con posterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa: pago aplazado

Además de los supuestos en que el precio de la compraventa se abona antes o durante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, también son comunes los supuestos en que dicho pago se produzca con posterioridad al otorgamiento de la escritura pública, esto es, con posterioridad a que se produzca la tradición del inmueble y, con ello, de que el comprador adquiera la propiedad sobre el mismo. Esta “consumación parcial” que se daría en el contrato de compraventa en este tipo de casos sitúa en una situación más desprotegida al vendedor, que se ve desprendido de la cosa vendida antes de recibir el precio de la misma. Para equilibrar las posiciones de ambas partes suelen establecerse diferentes garantías del pago del precio, que son las que pasamos a estudiar a continuación.

Garantías personales del precio

Las garantías personales sujetan a otras personas distintas del comprador a cumplir la obligación de pago del precio de la compraventa. Estas garantías son la fianza y el aval.

Aunque ambas figuras suelen confundirse entre ellas en la práctica, es importante distinguir la una de la otra. Así, la fianza es una figura perteneciente al Derecho Civil, y se encuentra regulado en los artículos 1822 y siguientes del Código Civil; el aval, por su parte, corresponde al ámbito del Derecho Mercantil, y es una figura atípica, más allá de la regulación del aval cambiario previsto en la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque.

La diferencia fundamental entre la fianza y el aval es que, mientras que en este último el avalista responde en régimen de solidaridad de la deuda, en la fianza el fiador responde únicamente después de agotar el patrimonio del deudor principal, a menos que expresamente se indique en el contrato de fianza que el fiador renuncia a los beneficios de excusión, orden y división.

Garantía real del precio: constitución de hipoteca

La hipoteca, como derecho real de garantía, permite al vendedor perseguir la cosa vendida, aunque no se encuentre en su patrimonio por haberla ya transmitido, confiriéndole el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de que el deudor no abone el precio de la compraventa.

De esta manera, aunque el bien es propiedad del comprador desde su entrega, el vendedor puede realizar su valor en caso de que el vendedor incumpla su obligación de abonar el precio. En los casos en que el pago aplazado del precio se instrumentaliza en varias cuotas, la dificultad que implica diferenciar un incumplimiento puntual del comprador -que se retrasa en el pago de una de las cuotas- de un incumplimiento esencial de su obligación de pagar el precio -que determinaría el derecho del vendedor a realizar el bien- comporta que sea usual incluir cláusulas de “vencimiento anticipado”.

El pacto de reserva de dominio

Además de las garantías personales y reales strictu sensu, existen otro tipo de garantías que también permiten proteger el interés del vendedor para el caso de que el comprador incumpla su obligación de pago del precio.

Es el caso, por ejemplo, del pacto de reserva de dominio, que es aquel acuerdo en el que las partes, amparadas por el principio de autonomía de la voluntad, manifiestan en el contrato de compraventa que el vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida hasta haber recibido la totalidad del precio de la compraventa. Así, el vendedor transmite tan sólo la posesión del bien, pudiendo reivindicarlo del comprador en caso de que este incumpla su obligación de pago. Despliega, por tanto, una eficacia suspensiva de los efectos de la compraventa.

En general, es un pacto usualmente incluido en compraventas de bienes muebles, y menos usado en compraventas de bienes inmuebles en los que el pago aplazado, en muchas ocasiones, puede demorarse varios años.

La condición resolutoria expresa

La condición resolutoria expresa es también un acuerdo alcanzado por las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad, que incluyen en el contrato y que permite al vendedor resolver la compraventa en caso de que el comprador incumpla su obligación de pagar el precio en el plazo estipulado. En el caso de tratarse de varios plazos suele incorporar, por tanto, un acuerdo de vencimiento anticipado que permite determinar en qué momento se ha de entender por incumplida la obligación de pagar el precio.

En este supuesto, la cláusula no despliega una eficacia suspensiva de los efectos del contrato, sino que determina la retroacción de estos en caso de que se produzca la condición pactada -incumplimiento de la obligación de pagar el precio.

En este tipo de acuerdos conviene tener en cuenta que la condición resolutoria supone por sí misma un hecho imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Además, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, para volver a inscribir el bien objeto del contrato a favor del vendedor será necesario que se notifique judicial o notarialmente al comprador haciendo constar que la venta queda resuelta, además de acompañar el título del vendedor. Para cancelar la inscripción de la condición resolutoria una vez recuperada la titularidad del bien, el artículo 175.6 exige acreditar documentalmente la resolución de la compraventa y la devolución de la parte del precio que sí se hubiera pagado.

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