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Clausulas abusivas en contratos de inmobiliarias

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¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de mediación inmobiliaria?

 

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Contrato de mediación inmobiliaria y cláusulas abusivas

El contrato de intermediación inmobiliaria consiste en un negocio jurídico por el que un cliente (y vendedor) encarga a un agente inmobiliario que se aproxime a terceros para que compren o arrienden un inmueble al primero. Por tanto, el agente inmobiliario realiza funciones de intermediario entre el vendedor y los compradores potenciales, realizando funciones de gestión, asesoramiento y negociación.

En cuanto a su normativa, hemos de tener en cuenta que se trata de un contrato atípico. Es decir, no contiene su regulación en la ley, por lo que, en su mayor parte, queda regulado por la jurisprudencia. Además, pese a hablar de “agencia” o “agente” inmobiliarios, la jurisprudencia ha determinado que no es de aplicación la Ley del Contrato de Agencia.

Aunque en estos casos lidera la libertad de forma, normalmente los puntos del contrato se recogen en una “hoja de encargo”. En este documento se establece el encargo de iniciar la comercialización del inmueble. Además, este encargo se pacta sin obligación de obtener un resultado. Por otra parte, cabe mencionar que, la hoja de encargo deberá contar con los requisitos básicos y necesarios de todo contrato.

Por otra parte, si el cliente no actua como empresario será aplicable la normativa de defensa de consumidores y usuarios.

En este sentido, debemos tener muy claro qué es una cláusula abusiva y saber diferenciarla de una condición general de la contratación (CGC).

Una cláusula tendrá consideración de condición general de la contratación cuando esté predispuesta y se incorpore en una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes. Pero, ¿será automáticamente una cláusula abusiva? A grandes rasgos, una cláusula abusiva es aquella que impone una de las partes contratantes y que provoca un desequilibrio perjudicial e injustificado a la otra.

Principales cláusulas abusivas en los Tribunales

Vamos a revisar las cláusulas en contratos de mediación inmobiliaria que se discuten en los Tribunales.

Cláusula de exclusividad que impone al cliente la prohibición de venta de la propiedad por sí mismo

Se trata de una de las cláusulas más habituales que se imponen en los contratos de intermediación inmobiliaria. A través de esta estipulación, la agencia inmobiliaria se asegura que será la única que podrá llevar a cabo las gestiones necesarias para dar con un comprador para el inmueble. De este modo, el propietario no podrá encomendar este propósito a otro agente inmobiliario mientras dure el contrato de mediación suscrito.

Tras años de discusión doctrinal, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el posible carácter abusivo de esta cláusula (STS 263/2019, de 10 de mayo de 2019). El Alto Tribunal estableció que estas cláusulas deberán cumplirse siempre y cuando hayan sido redactadas de forma clara y sencilla (de forma que facilite la comprensión) y cuando exista un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes. Por un lado, la inmobiliaria se obliga a realizar (de forma exclusiva) las acciones que sean necesarias para facilitar la venta del inmueble. Por otra parte, el propietario se compromete a respetar la duración del contrato, sin poder vender por su propia cuenta ni encargar esta tarea a otro agente inmobiliario. En caso de incumplimiento, se pactará también una compensación económica, y el propietario deberá pagar los honorarios de intermediación pactados con el agente, según corresponda.

Dicha resolución establece que no existe un grave desequilibrio de derechos y obligaciones de las partes cuando se impone este pacto de exclusividad, a cambio de la dedicación del agente para cumplir el encargo del propietario.

En el caso concreto, quedó probado que la agencia demandada perfeccionó el contrato de compraventa y que el propietario del inmueble se benefició directamente de la gestión de la inmobiliaria para conocer al comprador (a través de internet, por anuncios con información sobre la finca y sus visitas).

En concreto, la sentencia establece lo siguiente:

La compensación pactada se estima exigible en caso de incumplimiento de la misma por la quiebra del principio de buena fe contractual que ha de regir las relaciones entre las partes y que se justifica tanto por el evidente perjuicio que le ocasiona al corredor la venta a un tercero por las ganancias dejadas de obtener en concepto de honorarios, como por la falta de compensación de los gastos de inversión y de medios desplegados para el cumplimiento del encargo, todo lo cual, añadido al hecho de que el consumidor es libre de acudir a otro intermediario que no contrate bajo el régimen de exclusiva, impide apreciar la presencia de un perjuicio desproporcionado o no equitativo o generador de un grave desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes”.

Falta de reciprocidad en las prestaciones de las partes

Es uno de los errores más habituales en los contratos de mediación inmobiliaria. Se trata de aquellos casos en los que una de las partes indica sus derechos (por ejemplo, los honorarios a cobrar, la imposición de comisiones injustificadas, etc.), pero sin establecer las obligaciones que los acompañan. También podemos encontrarnos ante garantías desproporcionadas, por las que se impone al propietario de la vivienda el pago de indemnizaciones excesivas por el incumplimiento de alguno de los untos del contrato.

Estas cláusulas, que provocan un grave desequilibrio entre las partes contratantes, suelen ser interpretadas como cláusulas abusivas en los tribunales.

Cláusulas penales en el contrato de mediación inmobiliaria

Una cláusula penal es una obligación accesoria cuya finalidad es asegurar el cumplimiento de la obligación principal. Cláusula penal sería, por tanto, aquella que impone el pago de una determinada cantidad al propietario en caso de que incumpla su contrato con la agencia. Ahora bien, debemos saber que las cláusulas penales no tienen por qué ser abusivas, sino que únicamente lo serán en caso de que se incumplan los requisitos del art. 80 TRLGDCU y provoque un importante desequilibrio entre las partes contratantes.

En este sentido, la citada sentencia del TS concluye que la cláusula penal contenida en el contrato litigioso no es abusiva. El mismo no impide que el propietario venda el inmueble por su cuenta, sino que, si lo hace durante el tiempo por el que se pacta la exclusividad, tendría obligación de pago. Estaría incumpliendo el compromiso asumido en el contrato y, por tanto, estaría vulnerando el principio de buena fe contractual, en tanto que perjudica gravemente al intermediario (no solo por las ganancias dejadas de percibir como honorarios, sino por la falta de compensación de los gastos de inversión y medios desplegados para facilitar la venta. El Tribunal entiende, por tanto, que la cláusula de exclusividad compensa la dedicación del agente.

Por otra parte, una cláusula penal puede declararse abusiva cuando la cantidad requerida por la otra parte en caso de incumplimiento sea desproporcionada. En este caso, tal y como ha reiterado la jurisprudencia, se procederá a la moderación judicial de la cláusula, en aplicación del art. 1154 CC. De tal modo, el agente seguirá recibiendo una compensación por el incumplimiento, pero menor que la establecida en el contrato (SAP de Albacete (Sección 2ª), 16/2007, de 17 de enero). En el caso concreto de la SAP de Madrid (Sección 12ª), 207/2014, de 30 de abril, la cláusula pactada en el contrato decía lo siguiente: “en caso de realizar el propietario la operación directamente, siempre y cuando el cliente no haya sido proporcionado por Gestión Inmobiliaria Melón SL, o desee anular esta autorización dentro del plazo concedido, se obliga a abonar el 70% de los honorarios pactados en esta nota de encargo”. En este caso se consideró que la cláusula era abusiva por oscura, en tanto que fijaba un precio desproporcionado, que impedía que el consumidor pudiera desligarse del contrato. Ello de conformidad con los artículos 85.6 y 87.6 TRLGDCU.

Cobro de la comisión, aunque la venta se produzca sin intervención de la inmobiliaria

La comisión inmobiliaria es la cuantía que se paga a la inmobiliaria por su gestión de la venta del inmueble. En un primer momento, parece que no debería suscitar problemas, pero veamos un caso concreto:

La SAP de Barcelona (Sección 14ª), 209/2006 de 5 abril se ocupa de analizar en segunda instancia un contrato de mediación cuya cláusula tercer establece lo siguiente: “Los honorarios previstos, IVA. aparte, se devengarán en el mismo momento que se adquiera el compromiso de venta con tercero. Asimismo, Grupassa podrá reclamar los honorarios previstos, en el supuesto caso de que el cliente que haya visitado la vivienda a través de Vds., formalice la compra-venta directamente con la propiedad o bien a través de otra agencia u organización inmobiliaria”.

Es doctrina consolidada (STS, de 21 de octubre de 2000) que el contrato de mediación está supeditado a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido. Sin embargo, en este caso concreto la agencia inmobiliaria no intervino en la formalización del contrato de compraventa. De hecho, la visita al piso por los compradores fue tramitada por otra agencia inmobiliaria. Es decir, no hubo aprovechamiento de los recursos de la agencia por parte del propietario del inmueble, por lo que se entendió que la agencia pretendió percibir sus honorarios independientemente del cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Por todo ello, la AP de Barcelona determinó que se trataba de una cláusula abusiva por contravenir los principios básicos de la contratación, dando lugar a un desequilibrio de las partes y a la falta de reciprocidad en las prestaciones del contrato.

Cláusula que obliga al pago de los honorarios aun cuando no se llevase a cabo la compraventa

Es un caso similar al anterior. En este sentido, la SAP de Málaga (Sección 5ª), 135/2013 de 22 marzo establece que:

El derecho del agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado”.

Es decir, la agencia no tendrá derecho a cobrar comisión de honorarios en caso de que no haya intervenido en la venta. 

Ahora bien, ¿quién deberá probar la participación o la no participación de la agencia? En este punto la jurisprudencia es unánime exigiendo al mediador que acredite fehacientemente que su gestión ha sido decisiva para que se lleve a cabo la compraventa del inmueble (SAP de Albacete (Sección 2ª), 127/2009 de 10 julio).

Efectos de la declaración de abusividad

La abusividad de una cláusula conlleva la nulidad de la misma (o incluso del contrato en sí, en caso de no poder subsistir sin dicha estipulación). Por tanto, el propietario podría vender su inmueble sin la participación de la agencia inmobiliaria. De hecho, lo que el consumidor peleará en estos casos será que, como consecuencia de la nulidad, el profesional pierda su derecho a cobrar honorarios.

Conclusión

Para determinar el carácter abusivo de una cláusula tendremos que atenernos a la redacción concreta de cada uno de esos contratos. Por tanto, si se encuentra en una situación similar o tiene dudas sobre si su contrato de mediación inmobiliaria contiene o no cláusulas abusivas, le recomendamos que se asesore por un abogado experto derecho inmobiliario.

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