¿Qué Obligaciones de información tiene el promotor en la venta de vivienda a un consumidor?

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En este artículo, vamos a realizar un breve análisis sobre las obligaciones de información que afectan al promotor en la venta de una vivienda a un consumidor. Así pues, se va a tratar de dar respuesta a la siguiente pregunta: ¿Qué información y documentos está obligado a proporcionar el constructor-promotor en la venta de una vivienda de obra nueva a un cliente-consumidor?

Regulación legal

El derecho a la información de los compradores de viviendas de obra nueva es una cuestión de especial trascendencia. La publicidad que se realiza por promotores y vendedores habituales de viviendas tiene carácter contractual. Este carácter contractual de la publicidad implica que la información incluida en la promoción u oferta será exigible, aunque posteriormente no aparezca en el contrato.

Las obligaciones de información se encuentran reguladas en la normativa de protección del consumidor (TRLGDCU), en la legislación sobre vivienda (RD 515/1989, de 21 de abril), en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación y en la normativa de las Comunidades Autónomas.

Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios

Los deberes de información que asume el promotor-constructor en los contratos celebrados con consumidores y usuarios se recogen, con carácter general, en los arts. 8 d), 20 y 60 del TRLGDCU. El art. 8 d) del TRLGDCU guarda relación con el contenido del art. 51 de la CE. Con el art. 20 del TRLGDCU, se persigue que, cuando se dirijan a los consumidores ofertas comerciales, se eviten prácticas engañosas. Así se infiere del texto del precepto:

“Las prácticas comerciales que, de un modo adecuado al medio de comunicación utilizado, incluyan información sobre las características del bien o servicio y su precio, posibilitando que el consumidor o usuario tome una decisión sobre la contratación, deberán contener, si no se desprende ya claramente del contexto, al menos la siguiente información”.

Por su parte, el art. 60 del TRLGDCU recoge la “información previa al contrato”, atendiendo a las principales condiciones jurídicas y económicas del mismo que permiten al consumidor decidir racionalmente sobre la idoneidad de su celebración. Por un lado, este precepto informa sobre las cualidades fundamentales que caracterizan la información proporcionada al consumidor. Por otro lado, el art. 60 del TRLGDCU establece un amplio contenido que debe proporcionarse como parte de esta información en la fase previa a la celebración del negocio jurídico.

Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas

De conformidad con los arts. 4 y 5 del RD 515/1989, de 21 de abril, los promotores y vendedores habituales de viviendas deben tener a la disposición del público y, en su caso, de la autoridad competente la siguiente documentación:

• “El nombre o razón social, domicilio y datos de la inscripción en el Registro Mercantil del vendedor.
• Plano general de la localización de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
• Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, así como descripción general del edificio en el que se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios.
• Referencia a los materiales utilizados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación en caso de emergencia.
• Datos de identificación de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
• Precio total de la vivienda y servicios accesorios, así como forma de pago.
• Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones de reparcelación, así como de la licencia para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
• Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
• Información sobre el pago de los tributos que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
• Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de un modo especialmente legible lo siguiente:
  • Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor.
  • El texto íntegro de los arts. 1.280 1º y 1.279 del CC.
  • El derecho a la elección del notario que corresponde al consumidor.
• En caso de que la vivienda, zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente construidos, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase que en cada momento se encuentra la edificación.
• Cuando se trate de primera transmisión, se indicará el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor”.

Por su parte, los arts. 6 y 7 del RD 515/1989, de 21 de abril, especifican que la información será especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta. Así, debe tenerse a disposición del público y de las autoridades competentes una nota explicativa que contendrá los siguientes datos:

• “Precio total de la venta, entendiéndose incluidos los honorarios del agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso, se indicará la cuota que corresponda por el ITPAJD.
• Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
• Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
• Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la vivienda, se indicará el notario autorizante de la escritura, fecha de la misma, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
• Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado”.

Asimismo, en esta nota explicativa debe hacerse constar que del importe total de la venta se deduce la cantidad entregada a cuenta por el adquirente antes de formalizar la operación.

Por último, si la vivienda no se encuentra totalmente terminada, se dispondrá de copia de los documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, finalizada la obra, el director de obra debe entregar al promotor el proyecto para la formalización de los trámites administrativos. A dicha documentación deberá adjuntarse el acta de recepción de la obra, la relación identificativa de los agentes intervinientes durante el proceso de edificación, así como la información relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio. Toda esta documentación a que se hace referencia, que constituye el Libro del Edificio, se deberá entregar a los usuarios finales del edificio.

Normativa de las Comunidades Autónomas

A continuación, vamos a revisar la normativa sobre información de las Comunidades Autónomas que disponen de una ley sobre vivienda que regula esta obligación.

Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana

El art. 10 de la Ley de Vivienda de la Comunidad Valenciana recoge las especificaciones mínimas que debe contener la publicidad. En cuanto a la información en la venta de viviendas de primera transmisión, el art. 12.1 de la normativa autonómica citada dispone que los promotores deberán proporcionar a los compradores la siguiente información:

• “Datos relativos al promotor y al constructor: nombre o razón social, domicilio e inscripción en el Registro Mercantil o los registros públicos correspondientes.
• Condiciones económicas: precio total y conceptos que este incluye, indicando si el mismo comprende las tasas, los impuestos y los demás gastos por cuenta del adquirente; pagos aplazados y sus intereses, así como las condiciones para su aplicación; garantías para el aseguramiento del cobro de las cantidades entregadas a cuenta, mencionando la entidad garante y la cuenta especial en la que hayan de efectuarse los ingresos con sujeción a la normativa aplicable.
• Características esenciales de la vivienda: plano de emplazamiento, plano acotado a escala de la vivienda y memoria en la que se haga referencia a los siguientes extremos: dimensiones referidas a las superficies útiles, construidas y construidas con repercusión de los elementos comunes; cumplimiento de los niveles de calidad que establezca la legislación aplicable, planos y detalles de las características de todas las instalaciones de la vivienda, servicios y características de los anejos y elementos vinculados a la vivienda.
• Situación jurídica del inmueble: acreditación de la titularidad registral de la vivienda; estado de cargas y gravámenes de la misma; justificación de estar al corriente en el pago de gastos generales de la comunidad de propietarios; garantías constituidas para responder por daños materiales a causa de vicios o defectos de construcción conforme a la legislación de ordenación de la edificación.
• Situación administrativa: licencia municipal de edificación, y de ocupación o calificación definitiva si estuviesen terminadas las viviendas, así como información suficiente que acredite estar al corriente de los impuestos, tasas y exacciones que graven la vivienda.
• Condiciones de uso y mantenimiento: el Libro del Edificio, que reunirá las características y documentación exigidas por la legislación de ordenación de la edificación”.

Ley 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja

El art. 13 de la Ley de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja dispone el contenido que se debe incluir en el Libro del Edificio. El promotor debe entregar este libro al Ayuntamiento y a los adquirentes de las viviendas o, en caso de que se constituya, a la Comunidad de Propietarios.

Por su parte, los arts. 17 y 20 de la normativa de La Rioja se centran en el carácter vinculante de la publicidad y la información en la oferta de venta. Así pues, el apartado 2 del art. 17 de la citada normativa autonómica contiene, en el mismo sentido que el art. 10 de la Ley de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, las menciones que resultan obligatorias en la publicidad de las viviendas. En cuanto a la información en la oferta de viviendas de primera transmisión, el apartado 1 del art. 20 señala que los promotores deberán proporcionar la siguiente información básica a los compradores:

1. “Datos relativos al promotor y al constructor: nombre o razón social, domicilio e inscripción en el Registro Mercantil, censo de promotores o constructores o los registros públicos correspondientes.
2. Condiciones económicas: precio total y conceptos que éste incluye, indicando si el mismo comprende las tasas, los impuestos y los demás gastos por cuenta del adquirente; expresión de que en ningún caso podrán imponerse al comprador como parte del precio de venta los gastos correspondientes al otorgamiento de la declaración de obra nueva y división horizontal, cancelación de cargas y otros análogos que las disposiciones legales atribuyan al vendedor; pagos aplazados, expresando el coste total del crédito con referencia a la tasa anual equivalente o, en su defecto, el tipo de interés anual y los gastos y cargas que el comprador haya de abonar como consecuencia de la concesión del crédito; garantías para el aseguramiento del cobro de las cantidades entregadas a cuenta, mencionando la entidad garante y la cuenta especial en la que hayan de efectuarse los ingresos con sujeción a la normativa aplicable.
3. Condiciones en caso de previsión de subrogación en el préstamo hipotecario: información escrita sobre la fecha de escritura de constitución de la hipoteca, el nombre y dirección del notario autorizante, los datos de la inscripción registral y la referencia a la parte de gravamen que corresponde a cada una de las viviendas en la distribución de la responsabilidad hipotecaria, así como la indicación del número de plazos, importe exacto de cada uno de ellos y fecha del vencimiento de los mismos.
4. Características esenciales de la vivienda: plano de emplazamiento, plano acotado a escala de la vivienda y memoria en la que se haga referencia a los siguientes extremos: dimensiones referidas a las superficies útiles, construidas y construidas con repercusión de los elementos comunes; cumplimiento de los niveles de calidad que establezca la legislación aplicable, planos y detalles de las características de todas las instalaciones de la vivienda, servicios y características de los anejos y elementos vinculados a la vivienda; materiales empleados en la construcción y nivel de calidad resultante, orientación principal, grado de aislamiento térmico y acústico y medidas de ahorro energético con que cuenta.
5. Situación jurídica del inmueble: acreditación de la titularidad registral de la vivienda; estado de cargas y gravámenes de la misma; copia de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal y de los estatutos que regirán la comunidad de propietarios, si han sido otorgados; justificación de estar al corriente en el pago de gastos generales de la comunidad de propietarios en el caso de que ésta ya se haya formalizado; garantías constituidas para responder por daños materiales a causa de vicios o defectos de construcción conforme a la legislación de ordenación de la edificación.
6. Situación administrativa: copia de la licencia municipal de edificación, y de ocupación o calificación definitiva si estuviesen terminadas las viviendas, copia del certificado final de obra visado y expedido por la dirección facultativa, si procede, así como los documentos que acrediten que la vivienda se encuentra al corriente de los impuestos, tasas y exacciones que la graven”.

Ley 8/2012, de 29 de junio, de Vivienda de Galicia

El art. 10 de la Ley de Vivienda de Galicia dispone el contenido que se debe incluir en el Libro del Edificio. Por su parte, el art. 16 de la citada normativa autonómica contiene, en el mismo sentido que el art. 10 de la Ley de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, las menciones que resultan obligatorias en la publicidad de las viviendas. El art. 18 de la Ley de Vivienda de Galicia recoge la información previa a la venta que el promotor debe proporcionar por escrito al comprador de la vivienda, siendo la siguiente:

1. “El derecho de propiedad, de superficie o similar, del oferente sobre el suelo en el que se va a emplazar la edificación, debidamente inscrito en el registro de la propiedad, así como la certificación de las cargas y gravámenes existentes sobre dicho suelo, y, en su caso, las afecciones derivadas de la normativa sectorial que afecten a aquel.
2. La licencia urbanística, así como las demás autorizaciones precisas según la normativa aplicable.
3. La descripción de la superficie útil de la vivienda y sus anexos, así como de las características esenciales de la vivienda, entre las que se deberán incluir: la relación detallada de los materiales utilizados en la construcción, con las correspondientes especificaciones técnicas; la orientación principal de la edificación; el grado de aislamiento térmico y acústico; las medidas de ahorro energético; y los servicios e instalaciones de los que dispone el edificio o complejo inmobiliario del que forme parte.
4. La relación de elementos comunes susceptibles de generar gastos a la comunidad.
5. En el supuesto de que se requiriese la entrega de cantidades anticipadas en concepto de pago del precio, la indicación de las garantías que aseguren la eventual devolución, si procediese, de tales entregas.
6. La previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas, una vez acabadas.
7. La calificación provisional, si se trata de viviendas protegidas. En caso de viviendas promovidas en régimen de cooperativa, se especificará el número de socias o de socios cooperativistas inscritos en la cooperativa, y se deberá disponer de la calificación provisional cuando el porcentaje sobre el total de viviendas disponibles sea igual o superior a lo que se determine reglamentariamente para obtener tal calificación”.

Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia

El apartado 2 del art. 12 de la Ley de la Vivienda de la Región de Murcia contiene, en el mismo sentido que la normativa autonómica antes analizada, las referencias mínimas obligatorias en la publicidad de las viviendas. Por su parte, el art. 14 de la Ley de la Vivienda de la Región de Murcia dispone la información en la oferta de viviendas de primera transmisión que el promotor debe proporcionar al comprador:

1. “Identificación del promotor y constructor: nombre o razón social, domicilio e inscripción en el registro mercantil o los registros públicos correspondientes.
2. Condiciones económicas de la transmisión: precio total, con indicación de las tasas y de los impuestos que la gravan y que legalmente le corresponden al comprador, y los demás gastos inherentes al contrato que le son imputables; pagos aplazados y sus intereses, así como las condiciones para su aplicación; garantías para el aseguramiento del cobro de las cantidades entregadas a cuenta, mencionando la entidad garante y la cuenta especial en la que hayan de efectuarse los ingresos con sujeción a la normativa aplicable.
3. Características esenciales de la vivienda: los materiales utilizados en la construcción, la orientación principal, calificación energética de la vivienda, los servicios e instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes del edificio o complejo inmobiliario del que forma parte. Igualmente se acompañará plano de emplazamiento y plano acotado a escala de la vivienda.
4. Información jurídica del inmueble: identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, la cuota de participación fijada en el título de propiedad, en su caso, y la referencia catastral del inmueble.
5. Información administrativa: en el caso de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o en construcción, información sobre la licencia de obras y, si las obras han finalizado, la fecha de la licencia de primera ocupación o título habilitante de naturaleza urbanística. Además, en el caso de viviendas protegidas, la indicación de la fecha de la calificación administrativa que se requiera reglamentariamente, el precio máximo de venta fijado en aquella, así como los derechos y prerrogativas de la Administración y las limitaciones y prohibiciones a la facultad de disponer a que esté sujeta la vivienda según su régimen de protección.
6. Cualquier otra información que reglamentariamente se establezca, específicamente en lo que se refiere a la información urbanística del inmueble”.

Documentos a entregar

Como se ha mencionado, debe entregarse a los usuarios del inmueble el Libro del Edificio, que contendrá toda la documentación a que hace referencia la normativa sobre ordenación de la edificación.

Asimismo, sobre la documentación analizada del RD 515/1989, de 21 de abril, sobre información que debe proporcionarse a los compradores, el consumidor podrá recibir copia de la misma al tiempo de la firma del contrato. Los gastos de estas copias serán por cuenta del promotor (arts. 8 y 9 RD 515/1989, de 21 de abril).

Otras informaciones

Para finalizar, es importante mencionar que los documentos contractuales a los que hemos hecho referencia deben estar redactados de manera clara y sencilla, sin remisión a documentos o textos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato (art. 10 RD 515/1989, de 21 de abril).

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