La evolución reciente de la economía ha hecho que a muchos locales de negocio les sobre superficie con relación a las ventas, y el subarrendamiento de una parte del local puede ser una solución.
Por otra parte, desde el punto de vista del entrante, el subarrendamiento de un local de negocio le puede permitir conseguir el sitio que se ajusta con mayor exactitud a su ideal. Los arrendatarios a los que les sobra espacio por que la evolución del negocio no ha sido la esperada, y no facturan suficiente para equilibrar su cuenta de resultados, pueden estar muy interesados en subarrendar una parte del local. Sin embargo, en estas situaciones también hay puntos negativos para el subarrendatario: El arrendatario que cede en subarriendo, normalmente no es un profesional que se dedica a alquilar locales de negocio, al que le interese tener un prestigio como propietario de locales y una clientela. Por lo tanto, es posible (no ocurre siempre) que el subarrendador no reaccione con tanta profesionalidad como lo haría un propietario a sus peticiones, por ejemplo, de una reparación.
Como vimos en esta entrada, el subarrendamiento de un local comercial es perfectamente legal y está previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Para poder subarrendar un local de negocio, no es necesaria la autorización previa del arrendador. Pero existe la obligación de comunicarle el subarriendo en un plazo máximo de un mes. Es el arrendador el que está obligado a comunicar al propietario que se ha producido el subarriendo del local. Esta comunicación se debe hacer de modo fehaciente para evitar problemas, y como subarrendatario, le interesa tener un justificante de que esta información se ha producido realmente, ya que si no se ha hecho, indirectamente usted acabará siendo perjudicado. Si no hay comunicación, el propietario podrá resolver su contrato y consiguientemente, ni arrendatario ni subarrendatario podrán continuar ocupando el local.
El arrendador o propietario tiene el derecho a un incremento de la renta del 10% si el subarriendo es de una parte del local, o del 20% si lo que se subarrienda es la totalidad. Sin embargo, lo habitual en los contratos de arrendamiento de local de negocio, es que se prohíba el subarriendo sin permiso escrito del propietario. No olvidemos que al tratarse de un local comercial, su régimen se rige en primer lugar por lo acordado por las partes y a falta de pacto, por lo dispuesto en la ley. Por tanto, si se ha pactado expresamente la prohibición del subarriendo, no se podrá realizar. A falta de pacto, se permitirá el subarriendo, contando con lo anteriormente indicado según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La relación jurídica del subarrendatario es con el arrendatario, con lo que no puede reclamar nada directamente al propietario del local.
Si se decide por el subarrendamiento de un local comercial, es interesante tener en cuenta los siguientes puntos:
- Asegúrese de que no existe prohibición de subarrendamiento por parte del propietario del local. Y si no le quieren dar una copia del contrato, establezca por escrito que el subarrendador afirma que no existe dicha prohibición para que en caso de problemas, se facilite la exigencia de una reclamación por daños y perjuicios.
- Al igual que en el punto anterior, es conveniente asegurarse de que no hay establecidas en el contrato entre propietario y arrendatario, cláusulas que requieran el consentimiento del dueño para cambiar el uso o la morfología del espacio. Y obtenga una confirmación por escrito.
- Determine claramente los gastos que se le repercutirán como seguro, impuestos, mantenimientos o repercusión de gastos generales. Y si puede, ponga techos a estos, como porcentaje máximo en relación a la renta, para evitarse sorpresas.
- Solicite una confirmación escrita del propietario y del arrendatario de que éste se encuentra al día de sus obligaciones. Si el arrendatario-subarrendador fuese problemático, se puede poner en una situación muy conflictiva.
- Incluya en su contrato de subarrendamiento una cláusula que le permita abandonar el local sin gastos en caso de que el propietario no proporcione los servicios y el mantenimiento adecuado al local.
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