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El Tribunal Supremo ha confirmado la condena a pagar algo más de 103 millones de euros a The Governor and Company of the Bank of Ireland y a Bank of Ireland Private Banking Limited por incumplimiento de un contrato de compraventa de acciones.
En mayo de 2007, Procom Desarrollos Urbanos S.A. y Cecosa Hipermercados S.L. firmaron un contrato con The Governor and Company of the Bank of Ireland (que participa al 100% en la sociedad Bank of Ireland Private Banking Limited) –en adelante BOI-, mediante el cual se comprometían a una compraventa futura de la sociedad que estaba construyendo el complejo comercial “Plaza Imperial” en Zaragoza, cuya apertura estaba prevista para el segundo semestre de 2008.
Las vendedoras, habían recibido ofertas de otras entidades de reconocido prestigio.
El complejo tendría un centro comercial y de ocio, con gasolinera y un hipermercado Eroski (ya contratado).
En el contrato de compraventa futura, se establece la forma de cálculo de precio, que sería una capitalización al 4,9% de las rentas obtenidas por los locales.
El contrato tenía una serie de condiciones suspensivas entre las que se incluía la aprobación de la financiación. Recordemos que las condiciones suspensivas son aquellas cuyo cumplimiento determina el comienzo de la eficacia obligatoria del contrato, a diferencia de las condiciones resolutorias que son las que su cumplimiento conlleva el fin o extinción del contrato.
La acreditación de tener la financiación debía estar antes del 7 de junio de 2007.
El 7 de junio de 2007, la financiación estaba aprobada por el Hypo Real Estate Bank.
El plazo se amplió hasta el 12 de junio de 2007.
Considerando cumplida la condición el BOI paga 40 millones de euros a los promotores, que aseguran su devolución para el caso de incumplimiento mediante dos avales de reconocidas entidades financieras.
Posteriormente, Hipo Real Estate pide una serie de condiciones al BOI para dar la financiación.
A finales de septiembre de 2008, representantes del BOI se reúnen con la parte vendedora para comunicarles que Hypo Real Estate no les había concedido finalmente la financiación. De esta forma, considera que la condición suspensiva de obtener la financiación no se había cumplido y que por lo tanto, el contrato de mayo de 2007 ya no les obligaba. Seguidamente, ejecuta los avales otorgados en garantía de los 40 millones anticipados a la parte vendedora.
La parte vendedora interpuso demanda solicitando que se declarase resuelto el contrato de mayo de 2007 por incumplimiento, solicitando que se les indemnizase tanto por los daños causados como por el lucro cesante, según determinación a realizar en la fase probatoria.
El Juzgado de 1ª Instancia nº54 de Madrid estimó en parte la demanda, declarando resuelto el contrato por incumplimiento del BOI, condenando a indemnizar con 90.871.000 euros.
Ambas partes recurren en apelación y la Audiencia Provincial de Madrid estima el recurso de las vendedoras, aumentándose la cantidad de indemnización a 103.535.250 euros.
La parte compradora, recurre ante el Tribunal Supremo, por infracción procesal y por casación.
En cuanto al recurso de casación, se alega la aplicación errónea de la doctrina de los actos propios. Dice la parte compradora que al aceptar el cumplimiento de la condición la vendedora por carta de 12 de junio de 2008, se impide posteriormente considerar incumplida esa condición. Es decir, para el BOI, la condición se cumplió, y así se reconoció por la vendedora, y la posterior negativa del Hypo a financiar es un hecho que depende de la voluntad de un tercero (art.1115 CC).
Para el TS, confirmando el criterio de la audiencia, es contrario a la buena fe y a la lealtad contractual que un año después se pretenda sostener que no se cumplió la condición suspensiva.
El envío de la carta de BOI a los vendedores, dando por cumplida la condición impide que posteriormente se pueda considerar ineficaz la compra, cuando a aquél le deniegan la financiación.
En cuanto a la jurisprudencia de sobre “cartas de patrocinio”, las cartas enviadas por Hypo al BOI generaban en la parte vendedora una confianza sobre el hecho de que la financiación estaba concedida.
El BOI también alega el incumplimiento no culpable recogido en el artículo 1.184 CC. El Tribunal Supremo responde que la dificultad en el cumplimiento no debe identificarse con la imposibilidad a la que se refiere el artículo 1.184 CC: Es necesario que concurra una total y absoluta imposibilidad objetiva de cumplir la obligación. Además dicho artículo exige una alteración de las circunstancias completamente extraordinaria y racionalmente imprevisible, que no es el caso.
Se alega también por la parte compradora, infracción del artículo 1106 sobre la indemnización de daños y perjuicios, al no probar suficientemente el lucro cesante de la parte vendedora. Esta, presentó prueba pericial sobre la rentabilidad de proyectos similares. El Tribunal considera que no hay infracción procesal.
Se rechazan también los argumentos de la compradora de vulneración de derechos fundamentales del artículo 24 de la Constitución.
En definitiva, se desestima el recurso, se confirma la condena de la Audiencia Provincial a la resolución del contrato por incumplimiento con la indemnización de daños y perjuicios y se condena en costas al BOI.
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