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¿Tiene derecho a su retribución el mediador de la venta de un piso cuando ésta se hizo en términos distintos a los encargados?
Es un caso que se plantea con relativa frecuencia y que ha venido a clarificar el Tribunal Supremo en su sentencia de 21 de mayo de 2014. Puede descargar la sentencia aquí.
El propietario de un piso y un mediador inmobiliario acuerdan el encargo de la gestión para la venta de un poso en mayo de 2009 fijándose el precio en 225.000 euros. Como resultado de las gestiones del mediador, visita el piso una clienta, pero que solicitaba un descuento sobre el precio. Este hecho se comunica al propietario que “ya diría algo”. En agosto de 2009, el propietario y la clienta firman la escritura de la compraventa por 190.000 euros, sin intervención del mediador.
Se plantea la cuestión de si el mediador tiene derecho a retribución o en su caso, si se debe reducir en proporción a la reducción del precio final de la compraventa.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda del mediador, condenando al pago de los 15.000 euros correspondientes a la retribución del mediador, mas intereses legales y costas. Considera que la parte actora cumplió con el contrato y que la venta se hizo gracias a la intermediación de ésta.
El antiguo propietario del piso vendido interpuso recurso ante la Audiencia Provincial, que lo estima, revocando la sentencia y absolviéndole de la obligación del pago. Para la audiencia, si la compraventa no se realiza en los términos del encargo, no devenga el derecho a la comisión.
Así que el mediador, interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Para el tribunal supremo, el mediador cumple con su obligación “posibilitando la venta” con independencia de que esta se produzca o no. En este caso, la venta del piso como “éxito o buen fin de la mediación” fue lograda gracias a la gestión del mediador que contactó con el futuro adquirente y que enseñó varias veces el inmueble. Además, en el acuerdo entre las partes, no sujetaron la retribución de la mediación al cumplimiento de un objetivo de precio. Y la comisión fijada era proporcionada a los usos y costumbres negociales del sector.
En definitiva, se fija como doctrina jurisprudencial de la Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda, tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el éxito del encargo, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.
Otra cosa hubiera ocurrido, (y aclaro que esto es mi punto de vista y el Supremo no dice nada al respecto) si las partes hubieran pactado que la comisión del mediador variaría en la misma proporción en la que lo hiciese el precio realmente obtenido en relación con el objetivo fijado. Esto es perfectamente factible, y se habrían ahorrado muchos problemas. Por ello recomendamos que, especialmente cuando un contrato es de un importe elevado, se asesore por un abogado experto.
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