A vueltas con el cumplimiento del arrendamiento en locales de negocio

arrendamiento local

El Tribunal Supremo reitera su doctrina sobre el cumplimiento del arrendamiento en locales de negocio

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En los arrendamientos de locales de negocio, las partes deben atenerse a lo expresamente pactado, no dejando al arbitrio de una de ellas el cumplimiento del contrato.

La Sentencia del Tribunal Supremo 481/2018 de 23 de julio de 2.018 analiza un caso de resolución unilateral de un contrato de arrendamiento de un local por parte de la arrendataria que no es aceptado por la arrendatadora, la cual pide el completo cumplimiento del mismo.

ANTECEDENTES DE HECHO

El mes de julio de 2009, se celebró un contrato entre las partes cuyo objeto lo constituía la compraventa de la oficina de farmacia de la que era titular Dña. Soledad, incluidas sus existencias y fondo de comercio. En septiembre de 2009, igualmente suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que se ubicaba la farmacia, así como de la vivienda aneja a éste, por un plazo de 3 años con prórroga forzosa para la parte arrendataria. Las partes estaban en desacuerdo en cuanto a la postura de que si estos contratos estaban íntimamente relacionados o si por el contrario eran dos contratos independientes, es decir, por un lado se encontraría la compraventa de la oficina de la farmacia y por otro, el arrendamiento del local del negocio. En 2012, la arrendataria comunica la decisión unilateral de rescindir el contrato de arrendamiento por las numerosas pérdidas económicas de la farmacia, a lo que la arrendadora se opone.

PRIMERA INSTANCIA

La arrendadora presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almagro. La demandante, ejercitó frente a Dña. Virtudes (arrendadora) una acción de cumplimiento contractual respecto del contrato de arrendamiento, para uso distinto de vivienda, y de reclamación de cantidad por las rentas adeudadas. La demandada se opuso e  instó demanda reconvencional, ejercitando la acción de nulidad o anulabilidad del contrato de arrendamiento, alegando vicio de consentimiento en los contratos, de resolución del contrato, y  de desistimiento unilateral del arrendatario del contrato, sin derecho por parte del arrendador a indemnización y en su caso con indemnización del arrendador al arrendatario.

La sentencia de primera instancia de fecha 31 de marzo de 2.015, estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención, declarando la obligación de cumplir en sus términos el contrato de compraventa y arriendo de la oficina de farmacia suscrito entre las partes en fecha 28 de septiembre de 2009, condenando a la demandada a abonar las rentas devengadas y no satisfechas con los intereses, más las que vayan devengándose hasta la finalización del plazo de arriendo, previsto para el día 30 de septiembre de 2029.

AUDIENCIA PROVINCIAL

Tras dicha sentencia, la demandada interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Ciudad Real. El  16 de noviembre de 2.015, la sala estima el recurso de apelación interpuesto, y revoca la resolución apelada. Absuelve a la demandada de las peticiones de la demanda y estima la reconvención, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 28 de septiembre de 2009 por desistimiento voluntario y en consecuencia la parte reconvenida tenía que indemnizar a la parte reconviniente en la cantidad de 17.000 euros, así como los intereses del art. 576 LEC .

TRIBUNAL SUPREMO

Contra dicha resolución la parte demandante interpone recurso de casación en base a tres motivos:

  1. Indebida aplicación de los arts. 11 párrafo 1.º LAU e infracción por inaplicación de art. 1124 CC y 27.1.
  2. Infracción del art. 1255, en relación con 1256 , 1258 y 1091 CC y art. 4.3 LAU, puesto que en el contrato existía una clausula de prohibición de desistimiento unilateral
  3. Infracción de norma jurídica relevante para la resolución del procedimiento por indebida aplicación del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto a la determinación de la cuantía indemnizatoria en caso de resolución unilateral del contrato.

El Tribunal supremo estima los tres motivos: Estamos ante un caso en el que no existe cláusula que disponga la facultad de resolver el contrato por parte de la arrendataria, y ésta lo resuelve unilateralmente sin que la parte arrendadora esté de acuerdo,  razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue esto lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

Continúa el Tribunal manifestando que “por lo expuesto en esta doctrina, no concurriendo causas de nulidad ni de resolución contractual, discurre con plena autonomía la acción de cumplimiento del contrato, tendente a que subsista el contrato de arrendamiento con el pago de las rentas pactadas hasta la extinción del contrato ( arts. 1101 y 1124 del C. Civil ), dado que el arrendador no provocó la resolución, ni aceptó el desistimiento, ni recibió las llaves, ni concurre cláusula contractual que lo permita”.

En cuanto al desistimiento, el Tribunal es tajante estableciendo que el art. 11 de la LAU de 1994 solo permite, en ciertos casos, el desistimiento unilateral del arrendatario para el arrendamiento de vivienda, no estando expresamente reconocido para el de uso distinto de vivienda, por lo que al no constar en el contrato cláusula que prevea el desistimiento unilateral del mismo, éste carece de sustento legal y contractual por lo que el contrato debe cumplirse el plazo en su integridad.

Por todo ello, el Tribunal supremo confirma la sentencia del juzgado en cuanto estima la acción de cumplimiento contractual, con las consecuencias inherentes que se fijan en la sentencia de 31 de marzo de 2015 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Almagro.

CONCLUSIÓN

En caso de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, las partes han de están a lo convenido entre ellas, de forma que si no existe clausula que permita el desistimiento unilateral de una de las partes, el contrato debe cumplirse hasta la finalización.

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