Desistimiento unilateral en arrendamiento de local comercial

 arrendamiento local negocio

Condenada al cumplimiento del contrato de alquiler de negocio a pesar de la crisis económica.

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El Tribunal Supremo ha resuelto que,  el arrendatario debe cumplir el plazo completo, si el desistimiento unilateral no estaba previsto ni el arrendador lo consiente expresamente.

La decisión ha sido adoptada en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo N.º 539/2017, de 03/10/2017.

Los antecedentes de hecho fueron los siguientes:

Alco Grupo Empresarial SL era una sociedad constituida el 19 de julio de 2006, y forma parte de un grupo de capital-riesgo dedicado a operaciones  de compra y venta de compañías mercantiles, así como a la venta y arrendamiento de maquinaria de construcción y obra pública. El 26 de abril de 2007, Alco Grupo Empresarial SL celebró con Grusán SL dos contratos de arrendamiento de locales de negocios, con una duración de 10 años.

Sin embargo, a consecuencia de la crisis económica y el estancamiento del mercado inmobiliario, Alco Grupo Empresarial SL contrajo una importante deuda financiera bancaria. En esa situación, Alco Grupo Empresarial SL solicitó a Grusán SL una rebaja en la renta de alquiler de un 20% anual, y el 21 de septiembre de 2012, después de que esta se negara a dicha rebaja y tras algunos meses de impago de rentas, le comunicó que a consecuencia del contexto económico se veía obligada a desistir de los contratos de arrendamiento.

En esa situación, Grusán SL decidió interponer demanda solicitando que se declarara ineficaz el desistimiento unilateral de Alco Grupo Empresarial SL y que se le condenara al pago de 299.170,62 € por las rentas que adeudaba al momento intentar desistir de los contratos de arrendamiento, además de 81.899,65 € por cada mes adicional que transcurriera desde la presentación de la demanda, en concepto de pago de las rentas de alquiler que se fueran devengando.

Alco Grupo Empresarial SL, por su parte, además de contestar a la demanda solicitando la íntegra desestimación, formuló demanda reconvencional en la que solicitaba que se declarara la eficacia del desistimiento unilateral efectuado, así como la suficiencia de las indemnizaciones de 111.811,24 € y 182.665,16 € que había entregado a Grusán SL como compensación por el perjuicio causado al desistir de los contratos de arrendamiento.

El Jugado de 1ª Instancia N.º 06 de Paterna dictó sentencia de 17 de junio de 2014 estimando íntegramente la demanda presentada por Grusán SL. A su vez, Alco Grupo Empresarial SL interpuso recurso de apelación, que fue parcialmente estimado en 2ª instancia por la Audiencia Provincial de Valencia mediante sentencia de 05 de marzo de 2015, en la medida en que, aunque declaró eficaz el desistimiento contractual, elevó la cuantía de las indemnizaciones hasta un total de 883.419,02 €.

Contra esa sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Grusán SL interpuso recurso casación, que fue resuelto por la sentencia del Tribunal Supremo objeto de este comentario. La fundamentación del recurso de casación fue diversa y compleja, pero pueden extraerse los siguientes argumentos fundamentales del razonamiento del tribunal:

En primer lugar, el Tribunal Supremo afirmó que el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en adelante), que permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento cuando han transcurrido al menos 06 meses de duración, solamente es de aplicación a los arrendamientos para uso de vivienda. En consecuencia, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como el del caso de la sentencia, no puede aplicarse dicho artículo, sino que debe estarse a lo que pactaron las partes en ejercicio de su autonomía de la voluntad, de acuerdo con el artículo 4.3 de la LAU, de manera que, si nada se previó al respecto en el contrato, el desistimiento unilateral de una de las partes no puede tener efecto si la otra lo rechaza.

A continuación, el tribunal recordó que, de acuerdo con el artículo 1.124 del Código Civil, en caso de incumplimiento del contrato por una de las partes, “la parte perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a esta el cumplimiento del contrato. En este caso, continuó indicando el Tribunal Supremo, el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo del arrendamiento por el arrendatario […] y exigiendo el pago de las rentas en las fechas que se vayan devengando”.

Por último, el Tribunal Supremo recordó que en la jurisprudencia (SSTS 183/2016, de 18 de marzo, y 297/2017, de 16 de mayo) se pueden apreciar tres grupos de casos en lo que se refiere a contratos de arrendamientos y desistimiento de los mismos por el arrendatario:

1. Casos en los que en el contrato de arrendamiento de local de negocio existe una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver el contrato, quedando obligado a pagar el arrendador una determinada cantidad de dinero.

2. Casos en los que dicha cláusula no existe, el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, como el ocurrido en el litigio objeto de esta sentencia.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta dicha resolución.

Y termina añadiendo el tribunal que, en los casos del segundo tipo, ni se puede acordar por el tribunal la condena al pago de una indemnización (porque no fue eso lo que pide el arrendador en su demanda), ni se puede entender que el silencio por parte del arrendador equivalga a la aceptación de la voluntad del desistimiento unilateral del arrendatario.

En consecuencia, el Tribunal Supremo estimó el recurso de casación interpuesto por Grusán SL, y confirmó la sentencia de primera instancia que condenaba a Alco Grupo Empresarial SL a cumplir la totalidad de los contratos de arrendamiento, pagando la totalidad de las rentas que se devengasen hasta el fin de los mismos.

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