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¿Qué es la ejecución hipotecaria notarial?
La ejecución notarial o ejecución extrajudicial de la hipoteca es un tipo de ejecución mediante la cual el acreedor, puede conseguir enajenar la vivienda que ha sido hipotecada para poder cobrar la deuda pendiente, con una particularidad: este proceso no se realiza en un juzgado sino ante notario. En la mayoría de las ocasiones, el acreedor es una entidad bancaria. Ante el incumplimiento del deudor de su obligación de pago, el acreedor del préstamo garantizado con hipoteca hace efectivo su crédito pidiendo la enajenación del bien y cobrando la deuda pendiente con el precio de la venta, llevándose el procedimiento ante un notario en lugar de judicialmente.
¿Cuál es la normativa aplicable?
Este procedimiento lo encontramos regulado en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el cual establece que:
“1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:
a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.
b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.”
El artículo 1858 del Código Civil se refiere a la misma, diciendo que “vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor”.
También serán aplicables los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario (únicamente los que no contradigan la Ley 1/2013, debiendo ser interpretados de conformidad con la misma), el artículo 12 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Cuándo puede ser utilizada la ejecución notarial?
El primer requisito, y el más importante, es que la ejecución notarial o extrajudicial haya sido pactada de forma expresa en la escritura. Es necesario que ambas partes hayan acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. Sin el consentimiento expreso del consumidor el banco no podrá acudir a este procedimiento de ejecución hipotecaria.
El segundo requisito es que el valor del inmueble esté determinado en la escritura. Deberá constar siempre la cuantía del bien hipotecado. Además, en la escritura deberá constar el domicilio del deudor para requerimientos y notificaciones y deberá determinarse también la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante (dueño del bien hipotecado). A tal efecto podrá designarse el propio acreedor.
Fases del procedimiento
El procedimiento que se llevará a cabo para realizar la ejecución extrajudicial es el siguiente:
- En primer lugar, el acreedor deberá hacer un requerimiento al notario. La entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario se encargará de entregar toda la documentación necesaria al mismo, solicitándole que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. Será competente el notario del lugar en el cual radique el bien inmueble objeto de garantía de la hipoteca. En el caso de que existan varios notarios en dicho lugar, será competente al que le corresponda por turno.
- En segundo lugar, se solicitará certificación al Registro de la Propiedad. El notario será el encargado de solicitar al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca sobre el bien, indicando las características de la misma.
- En tercer lugar, se realizará un requerimiento de pago al deudor. El notario deberá comunicarle al deudor el requerimiento de pago que ha realizado el acreedor, para que pueda proceder al pago de las cantidades en deuda pendientes del préstamo hipotecario.
- En cuarto lugar, se realizará la notificación de la subasta. En el caso de que no se realicen los pagos pendientes del punto anterior y el deudor no haya atendido el requerimiento de pago, se pasará a fijar la fecha para la subasta y a su comunicación al deudor. El anuncio de la subasta deberá publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
- En quinto lugar, tendrá lugar la celebración de la subasta. Dicha subasta se realizará de manera electrónica, y será de carácter único, teniendo lugar en el portal de subastas que a tal efecto proporcionará la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. El tipo de subasta y las condiciones de la misma serán los establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- En sexto lugar, se otorgará escritura pública de propiedad del inmueble objeto de la subasta al mejor postor de la misma. Una vez finalizada la subasta, se otorgará escritura pública acreditativa de la nueva titularidad del inmueble. La misma deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿Cuáles son las causas de suspensión del procedimiento?
El principal motivo por el cual se podrá suspender el procedimiento de ejecución extrajudicial será por la apreciación por parte del notario de alguna cláusula abusiva en el contrato del préstamo hipotecario. Cuando el notario estime que pueda haber alguna cláusula abusiva, el notario pondrá en conocimiento al deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, y suspenderá el procedimiento.
De la misma manera, el notario suspenderá la ejecución extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber denunciado ante el juez competente el carácter abusivo de las comentadas cláusulas contractuales. La competencia del juez se establecerá con respecto a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cualquier caso, y tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, los notarios deben suspender siempre las ejecuciones extrajudiciales de hipotecas en los casos en los que haya sido admitida a trámite una demanda por cláusula abusiva.
¿Cómo se realiza la subasta?
El notario, una vez que la persona legitimada para instar a la ejecución le haya hecho el requerimiento, procederá a convocar la subasta, previamente habiendo examinado la solicitud y dando fe de la identidad y legitimidad de la persona acreedora para instarla.
Como hemos adelantado anteriormente, la subasta se realizará de manera electrónica a través del Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Será el notario en cuestión quien refleje las circunstancias esenciales y el resultado de la subasta, pasando en su caso también a realizar la correspondiente escritura pública de venta.
La persona que ha realizado el requerimiento de la subasta deberá acreditar ante el notario la propiedad del bien, el derecho a subastar o su legitimación para disponer de él, así como si el bien está o no libre de cargas o derecho, la situación arrendaticia y posesoria, el estado físico de la vivienda, la valoración que se le pretende dar en subasta así como todas aquellas circunstancias que puedan tener influencia en su valor para la subasta.
El anuncio de la convocatoria de la subasta, además de en los lugares designados por el promotor del expediente, se publicará en el Boletín Oficial del Estado. La subasta se abrirá transcurridas al menos 24 horas desde la fecha de publicación del anuncio y, una vez que comience la subasta se podrán realizar pujas electrónicas durante un período de 20 días naturales.
Una vez terminada la puja será el notario quien realizará una diligencia donde consten todos los aspectos de transcendencia jurídica así como el cierre del acta, haciendo constar que la subasta ha quedado concluida y el bien en cuestión adjudicado, procediendo tras ello a su protocolización.
¿Qué ocurre con los inmuebles que están ocupados?
En el caso de que nos encontremos con un inmueble que se halle ocupado, el nuevo titular deberá reclamar la posesión a través de un proceso judicial, interponiendo una denuncia ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el mismo. Así lo establece el artículo 675.2 LEC:
“Si el inmueble estuviera ocupado, el Secretario judicial acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.”
¿Qué otros problemas plantea la ejecución notarial?
Otros de los problemas que puede plantear la ejecución notarial es que existen dificultades en el procedimiento. El notario no es un juez, el carácter de su actuación es reglado y por tanto tiene muy poco margen de maniobra. Debe seguir el procedimiento establecido sin capacidad de alterar mínimamente los trámites y esto hace más complicado el lidiar con las posibles incidencias. Además, cualquier decisión que tome el notario puede ser sometido a una responsabilidad civil, administrativa o penal, siendo este el motivo por el cual estos procesos son turnados entre los notarios de forma rotatoria y supone una gran rigidez en la tramitación del procedimiento.
Ventajas e inconvenientes de la ejecución notarial
Dentro de las ventajas de este procedimiento, debemos destacar el hecho de que la ejecución hipotecaria mediante notario permite la enajenación de la finca hipotecada en un plazo de tiempo muy inferior al de la ejecución judicial, permitiendo agilizar en gran medida el proceso. Se trata de una solución que permite llegar a un acuerdo extrajudicial y agilizar los tiempos para recuperar activos a favor del acreedor.
Un factor más a favor es que, debido al período más breve de tiempo No obstante, para estos procesos se requiere la colaboración del deudor.
La conclusión que debemos extraer es que la ejecución extrajudicial de la hipoteca ante notario tiene sus pros y sus contras. Es necesario saber negociar de manera seria y rigurosa para poder alcanzar soluciones interesantes para ambas partes.
