Frente a la tentación de «puentear» al intermediario, existen mecanismos legales para asegurar el cumplimiento de un contrato de mediación o corretaje inmobiliario.
La sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra ha resuelto uno de estos casos en Sentencia de 19 de diciembre de 2016.
Dª Inocencia encargó la venta de una vivienda a “Inmobiliaria Doval Vigo” (sucedida por Vazesco Inversiones S.L.). La inmobiliaria enseñó la propiedad a un cliente y posteriormente, éste acordó la compra a la propiedad “saltándose” a la inmobiliaria.
A la vista de los hechos, el intermediario interpuso demanda ante el Juzgado.
El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vigo dictó sentencia desestimando la demanda de Vazesco Inversiones S.L.
Vazesco interpuso recurso ante la Audiencia Provincial.
La sección nos recuerda en su Sentencia que la relación entre un Propiedad Inmobiliaria y sus clientes se califica como contrato de corretaje. La doctrina lo define como el contrato por el que una de las partes (el comitente) encomienda a otro (el corredor) la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo.
Se trata de un contrato atípico, que se genera al amparo del principio de libertad de contratación recogido en los artículos 1091 y 1255 del Código Civil.
No es necesaria la forma escrita en el contrato de mediación para su validez. Cuando se pacta verbalmente, el problema radica en probar la realidad del mismo y sus condiciones.
La doctrina del Tribunal Supremo establece (SSTS 26 marzo 1991, 22 diciembre 1992 y 19 de octubre 1993) que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato se celebre como consecuencia de la intervención del mediador.
Como indica la SAP Barcelona (Sección 1) de 6 de Julio de 2001:
«excepto pacto en contrario, el derecho del agente o mediador a percibir la retribución pactada por su actuación gestora nace cuando su actividad ha resultado eficaz y el contrato de compraventa pretendido ha sido suscrito como consecuencia de su actividad de mediación. Por esta razón, si el negocio objeto del encargo se ha perfeccionado, quien contrató con el agente estará obligado a satisfacer al mediador la retribución acordada tanto si aquella venta pretendida, finalmente se ha suscrito con su directa intervención, como si el comitente lo suscribe directamente, con aprovechamiento de la actividad realizada por el mediador… En definitiva, en defecto de pacto en contrario, lo trascendente para que surja la obligación de pagar al agente su retribución es que el contrato se haya celebrado como consecuencia de su actividad gestora, no así cuando la venta se lleva al margen y sin aprovechamiento de aquella gestión».
Para la Audiencia, “la acción del mediador se dirige a poner en relación a los contratantes, más sin intervenir en el contrato ni actuar como mandatario”.
En este sentido nos recuerda la STS de 21 de mayo de 2014 que indica que:
«con relación al cumplimiento del encargo, debe señalarse que, con independencia de la exclusividad o no del mismo, el resultado que lo definía obligatoriamente, esto es, la venta del piso como «éxito o buen fin de la mediación», fue logrado gracias a la gestión determinante llevada a cabo por el mediador que no sólo contactó con el futuro adquirente, sino que enseñó varias veces el inmueble configurando el marco negocial que posibilitó la finalidad transmisiva querida por el oferente que, sin lugar a dudas, se aprovechó de su actividad mediadora para celebrar dicha venta».
En el caso de autos, resulta acreditada la existencia del encargo al mediador suscrito el 6 de febrero de 2015 por el que los demandados encargaban a Inmobiliaria Doval Vigo la venta de una vivienda, estableciéndose un plazo de seis meses para dicha gestión. El precio de venta acordado eran 159.000 euros aunque se podía modificar si el vendedor daba su aprobación por escrito. El 5 de agosto de 2015 el mediador enseñó la vivienda a D. Miguel Ángel, que finalmente adquirió el inmueble el 11 de septiembre de 2015.
De la prueba practicada se deduce que la inmobiliaria publicitó el piso, realizó visitas e informó sobre las mismas a la parte demandada. Y el comprador final conoció el piso a través de la Inmobiliaria. Días después de visitar el piso, D. Miguel Ángel llegó a un acuerdo con la propietaria para su compra.
Es decir, la venta finalmente se llevó a cabo como consecuencia de las labores de mediación de Inmobiliaria Doval: El comprador tuvo el primer conocimiento de la existencia del piso a través de la agencia, fue ésta quien le enseñó la vivienda y le indicó las condiciones económicas.
El problema vino porque la agencia exigió un 4% de comisión al comprador que éste no aceptó y se dirigió directamente a la propiedad. La Sra. Inocencia, debió indicar a la inmobiliaria que quería llegar a un acuerdo con el comprador. La inmobiliaria, conociendo la reunión entre propiedad y comprador, se ofreció para seguir con la mediación pese a lo cual, la propiedad –la demandada- decidió cerrar ella misma la operación sin abonar la comisión pactada, aprovechándose de la labor de mediación realizada por la Inmobiliaria.
En definitiva, se estima el recurso y se reconoce el derecho de la Inmobiliaria a recibir la comisión acordada en el contrato de mediación con intereses legales desde la interposición de la demanda y con imposición de costas a la demandada.
