Sobre los gastos de gestoría y tasación en préstamos hipotecarios

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El Tribunal Supremo modifica su criterio sobre  los gastos de gestoría y tasación en préstamos hipotecarios

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El Tribunal Supremo ha modificado el criterio sobre quién debe asumir los gastos en la constitución de préstamos hipotecarios:  Los usuarios podrán recuperar la totalidad de los gastos de gestoría y de la tasación hipotecaria.  Se mantiene en criterio sobre los gastos de notaría  (que se reparten al 50%) y los del Registro de la Propiedad (que debe asumir el prestamista al 100%).  Todo ello para préstamos constituidos antes de la Ley 5/2019  reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. 

En esta entrada revisamos la Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Res.  35/2021 de 27 de enero, que estimó el Recurso de Casación interpuesto por Liberbank S.A contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres y el Recurso de Apelación contra la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia de Cáceres. Se estimó parcialmente la demanda interpuesta por Arsenio en primera instancia, declarando la nulidad de la Cláusula quinta por abusiva, condenando a Liberbank S.A a reintegrar 1.335,89 € en concepto de gastos registrales, notariales, de gestoría, y de tasación y quedando absuelta la misma del pago del IAJD.

Antecedentes de hecho

El 27 de noviembre de 2014 se firmó un contrato de préstamo hipotecario por Don Arsenio como parte prestataria y Liberbank S.A. como prestamista.

En dicho contrato, se estableció una Cláusula quinta bajo la rúbrica “Gastos a cargo de los prestatarios”, estableciendo que todos los gastos de constitución o cancelación de la hipoteca correrían a cuenta del consumidor y por la que Don Arsenio abonó un total de 3.594,03 euros en concepto de gastos derivados de la formalización del contrato hipotecario.

El afectado interpuso demanda en la que solicitó que se declarase la nulidad de la mencionada cláusula del contrato hipotecario por abusiva.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Cáceres dictó Sentencia el 14 de julio de 2017, estimando íntegramente la demanda, y declarando nula la Cláusula quinta por abusiva, condenando así a Liberbank S.A. a reintegrar la cantidad de 3.594,03 euros, los intereses del art. 576 del CC y las costas.

Segunda Instancia

Disconforme con el fallo, Liberbank S.A. interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Cáceres, que, corriendo la misma suerte, desestimó el Recurso de Apelación y confirmó la resolución dictada en primera instancia por el Juzgado de Primera Instancia de Cáceres.

Tribunal Supremo

Liberbank S.A. discute el criterio del reparto de los gastos de formalización de la hipoteca, una vez declarada nula la cláusula por abusiva.

A pesar de que una cláusula contractual sea declarada nula, no generaría directamente la obligación del prestamista de pagar los gastos en su totalidad. La fórmula de reparto que establece el TJUE consiste en analizar la norma jurídica aplicable a cada gasto, e ir determinando en cada caso a quién le corresponde el pago según la regulación del Derecho nacional. Ahora bien, la normativa interna será aplicable en defecto de dicha cláusula, pudiendo imponer el pago de una parte o la totalidad de los gastos a quien corresponda según la norma.

La jurisprudencia del TS fue confirmada por Sentencia del TJUE de 16 de Julio de 2020, en donde responde a la cuestión planteada diciendo que: el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”.

Notaría

Se deben repartir por mitad, manteniendo el Alto Tribunal el criterio que venía aplicando hasta ahora.

Registro de la Propiedad

«la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.«

Corresponde al prestamista su pago al 100%.

Gestoría

Se modifica el criterio del reparto por mitades expresado en la sentencia 49/2019.

«Este criterio no se acomoda bien a la doctrina contenida en la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.»

Los gastos de gestoría se deben reintegrar al 100% al cliente.

Tasación de la vivienda

Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación. Por tanto, conforme a la STJUE de 16 de julio de 2020, a falta de una normativa que establezca el reparto, el gasto lo deberá pagar quien lo ha impuesto mediante una cláusula declarada abusiva.  Así que el cliente puede recuperar el 100% del coste de la tasación.

 En definitiva, el Alto Tribunal estima en parte el Recurso de Casación de Liberbank S.A., modifica la Sentencia de Apelación en segunda instancia, estimando parcialmente las pretensiones planteadas por la recurrente en el sentido de que el IAJD lo debe pagar el prestatario.  Los gastos de gestoría, tasación y Registro de la Propiedad deberán ser pagados por el banco y los de notaría por mitades. ,

Conclusión

Según la interpretación del TJUE de los arts. 6 y 7 apartado primero de la Directiva 93/13, cuando se declara nula la cláusula de gastos, su reparto se determinará  según la normativa aplicable de derecho interno. Si no hay normativa, los deberá pagar el que ha impuesto la cláusula. Los gastos de gestoría y de tasación del inmueble corresponderá pagarlos al banco y el cliente puede recuperarlos al 100%.

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