Guía de la dación en pago

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¿Es la dación en pago la solución a los problemas de insolvencia?

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¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago tiene su base en el derecho romano, en el principio “aliud pro alio invito creditori solvi non potest”, es decir, que el deudor no puede entregar una cosa por otra contra la voluntad del acreedor en concreto. Este principio ha sido trasladado al ordenamiento jurídico español. Reside en la libertad de pacto entre las partes contratantes, ya sea antes o durante la obligación.

No está expresamente regulada en el Código Civil, ni el concepto ni su régimen jurídico. Ha sido estudiada y declarada, en un principio, por la jurisprudencia, definiéndose como una transmisión de la propiedad a favor del acreedor, para extinguir el contrato existente a su favor.

Sentencias del Tribunal Supremo, como la de 25 de mayo de 1999 (rec. 2850/1994) o la de 21 de octubre de 2005 (rec. 1406/1999), establecieron que “la dación en pago, como una compraventa, es una forma especial de pago, llamada también por influencia de la doctrina alemana “subrogado del cumplimiento”, por el que el deudor, con el consentimiento del acreedor, realiza a título de pago una prestación distinta a la debida.”

La dación en pago adquirió importancia con la crisis económica y social que se vivió en España desde 2007. Muchas personas que se quedaron sin empleo, tampoco pudieron afrontar los préstamos hipotecarios sobre sus viviendas habituales, lo que provocó el aumento de las ejecuciones hipotecarias.

En la mayoría de los casos, estos procedimientos terminaban, bien con la adjudicación de la vivienda a la entidad bancaria correspondiente, bien en manos de un tercero que lo adquiría a través de subasta pública, a un precio mucho menor del que quedaba pendiente por abonar en el préstamo hipotecario, lo que en muchos casos producía que, el deudor, no solo perdiera su casa, sino que además se quedase con un remanente de deuda, en virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal que se regula en el artículo 1.911 del CCivil y el artículo 105 de la Ley Hipotecaria.

Para poder solucionar el problema del sobreendeudamiento en la mayoría de las familias españolas, se aprobaron una serie de medidas, que, en apartados posteriores trataremos de forma más concreta y extensa.

Entre estas medidas legales, se introdujo la figura de la dación en pago como última alternativa, tras la refinanciación o reestructuración de la deuda y la quita y determinados requisitos económicos y personales del deudor, establecidas en el Código de Buenas Prácticas, del que también hablaremos posteriormente.

Es el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el que define la figura de la dación en pago como “la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros, frente a la entidad por razón de la deuda, a través de la entrega del bien hipotecado, bien al propio banco, bien a un tercero, quedando definitivamente cancelada la deuda.”

Regulación RD 6/2012 y Ley 1/2013

El Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, se aprobó por la crisis económica y financiera que sufrió España desde 2007. El objetivo principal de este Real Decreto se centró en establecer “diversos mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real.” Se aplicaría, no sólo al deudor principal, sino también a los fiadores y avalistas hipotecarios, respecto de su vivienda habitual, y con las mismas condiciones.

“La adopción de las medidas contempladas en este real decreto-ley resulta imprescindible al objeto de proteger a un colectivo social en situación de extraordinaria vulnerabilidad en el contexto económico generado por la crisis. Los efectos del desempleo sobre las familias españolas y su situación social han producido un deterioro, (…).”

En cuanto a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, se aprobó por las mismas razones que el RD 6/2012, para paliar las consecuencias de las personas que no podían hacer frente a sus obligaciones hipotecarias de adquisición de su vivienda habitual. Lo que se pretendía era perfeccionar y reforzar la regulación anterior. Como medidas, se recogen las siguientes:

  • Suspender por un plazo de dos años los desahucios de deudores hipotecarios de colectivos especialmente vulnerables.
  • Limitar los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero en la constitución de préstamos hipotecarios.
  • Fortalecer la venta extrajudicial de los bienes que estén hipotecados, permitiendo al notario suspender la misma cuando se encuentre inmerso en un procedimiento de cláusulas abusivas.
  • Reforzar la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades bancarias.
  • Modificar la LECivil para proteger los derechos e intereses de los deudores hipotecarios, a través de la flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria, a través de la concesión al juez de la apreciación de oficio o a instancia de parte de la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario. También en el establecimiento de un límite máximo en el pago de las costas en ejecución de vivienda habitual, sin poder superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.
  • Modificar el artículo 579 de la LECivil, sobre la ejecución dineraria en caso de bienes especialmente hipotecados.

Requisitos para la dación en pago en el Código de Buenas Prácticas Bancarias

El Código de Buenas Prácticas Bancarias (CBPB, en adelante) se encuentra recogido en el RD Ley 6/2012, en el que se establecen las fases en las que se aplicará para la reestructuración de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual. Este Código se suscribe de forma voluntaria por las entidades bancarias o de crédito que conceda préstamos hipotecarios. Una vez sometido a él, será de obligado cumplimiento, al menos, por dos años, prorrogable de forma automática anualmente.

El CBPB recoge tres tipos de fases: las previas a la ejecución hipotecaria para la reestructuración de la deuda; las complementarias, cuando la refinanciación resulta inviable para poder hacer frente a la deuda; y las sustitutivas. En esta última es donde se recoge la dación en pago.

Esta medida sustitutiva entra en juego cuando las otras dos fases han resultado infructuosas o inviables para el caso concreto que se plantee. En este caso, el deudor que se encuentre en ámbito de exclusión podrá solicitar la figura de la dación en pago de la vivienda habitual.

Los requisitos que se recogen en el CBPB para poder solicitarla son los siguientes:

“a) En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

b) La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

c) El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.

d) Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

e) Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.”

¿Cómo solicitar una dación en pago?

En primer lugar se debe comprobar que la entidad de crédito está acogida al CBPB pues de lo contrario, no se podrá solicitar la dación en pago.

En cuanto a los requisitos que ha de cumplir el deudor y la hipoteca, son los siguientes:

a) El deudor deberá ser considerado de buena fe.

b) El deudor habrá de cumplir con los requisitos dentro del umbral de exclusión. El artículo 3 del RD Ley 6/2012, establece los siguientes:

* Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Será de cuatro o cinco veces el IPREM en casos excepcionales de discapacidad o dependencia.

* Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

* Además, se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

“1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7.º El deudor mayor de 60 años.

  Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo de la letra a).”

c)   Para la aplicación de las medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria (dación en pago), será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos:

  1.    Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  2.    Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
  3.    Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  4.    Que el préstamo hipotecario no supere ciertos umbrales de compraventa según los habitantes del municipio en el que se encuentre sito el bien inmueble (entre 120 y 200 mil euros).

Documentos a preparar para solicitar una dación en pago

Para poder solicitar la dación en pago, se debe preparar la documentación que acredite la situación personal y económica.

Para acreditar los ingresos de los miembros de la unidad familiar:

  • Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
  • Últimas tres nóminas percibidas.
  • Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  • En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

Para acreditar el número de personas de la unidad familiar:

  • Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

Para acreditar la titularidad de los bienes:

  • Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

Tributación de la dación en pago

Desde que se aprobó el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, se declara exenta de la declaración de la renta de las personas físicas (IRPF) la ganancia patrimonial “que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 de dicho RD, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma”. Así se recoge en el artículo 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.

Por lo tanto, desde enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en el caso de dación en pago. En ejercicios anteriores no prescritos, se podrá instar la rectificación de la autoliquidación.

Según lo expuesto en la Agencia Tributaria, para “el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual a la entidad de crédito en cancelación del préstamo hipotecario pendiente se realizará por diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede en este caso la vivienda habitual del deudor y el valor de transmisión de la misma, determinado en el presente caso por el valor de la deuda que se extingue a cambio. Dicha ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente.”

Conclusión

Existe la posibilidad  de solucionar sus problemas con el banco mediante la dación en pago.  Algunas entidades financieras intentarán eludir los compromisos del Código de Buenas Practicas Bancarias.  No obstante, los Tribunales han resuelto que una vez la entidad financiera adopta el CBPG estas son obligatorias. En esta entrada vimos uno de esos casos.     Para defender sus derechos necesitará un abogado especialista en derecho bancario.

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