¿Como modificar el uso de un local comercial a vivienda?

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El cambio de uso de un local a vivienda, o viceversa, es un tema recurrente en las propiedades horizontales. En esta guía analizamos los requisitos necesarios para efectuar este cambio, los trámites a realizar y la cuestión de la autorización de la comunidad de propietarios. Asimismo, señalaremos los costes aproximados de realizar la operación y la manera en la que tributa el cambio de uso de local a vivienda.

Introducción al cambio de destino de local a vivienda

Cambiar el destino de un local comercial a vivienda en una situación muy frecuente que suele darse en dos circunstancias: 1) el cambio se efectúa para incrementar el valor de mercado del inmueble 2) el cambio a vivienda del local se ha efectuado de manera clandestina y se busca su legalización. Antes de nada, debemos señalar que, según reiterada jurisprudencia, “el derecho de propiedad, constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .) ,en el régimen de la propiedad horizontal permite el uso del bien adecuado a su naturaleza cualquiera que sea mientras no vulnere los límites genéricos de toda propiedad y los específicos de la propiedad horizontal y que no puede ser limitado por la mera descripción que de los pisos o locales se realice en el título constitutivo.”

Requisitos del local para su transformación: Título constitutivo, estatutos de la comunidad y no afectación de elementos comunes

El Tribunal Supremo ha establecido de manera constante que un local puede convertirse en vivienda si en los estatutos de la comunidad de propietarios (que deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad para ser oponibles a terceros) o en el título constitutivo de la propiedad horizontal no constan expresamente prohibiciones o limitaciones referidas a la realización de determinadas actividades y/o al cambio de uso del inmueble. En consecuencia, hay que verificar que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben o condicionan el cambio de uso requerido, pues en tal caso, aún siendo perfectamente viable desde el punto de vista urbanístico y administrativo, los vecinos podrían vetar dicho cambio de uso y por tanto, un Juez podría anular el cambio de uso por contravenir las normas de comunidad y obligar a deshacer todo lo hecho.

Normativa urbanística y ordenanzas municipales

Para realizar el cambio de un local a vivienda es necesario seguir una serie de pasos para cumplir con la normativa urbanística y ordenanzas municipales vigentes de la zona.

Debemos verificar que el edificio donde se encuentra el local está situado en una zona que permite el uso residencial (que no se trata de un inmueble protegido por ejemplo), consultaremos el Planeamiento Urbanístico del municipio para determinar si ya se superan la cantidad de viviendas por hectárea especificadas en el mismo y si la superficie del local cumple con las medidas mínimas establecidas por la normativa de la zona para transformarse en vivienda.

Después, debemos comprobar que el local que deseamos transformar en vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad y de seguridad exigidos en cada caso, bien por normativa autonómica, bien por aplicación de alguna ordenanza municipal que pueda existir en cada ayuntamiento. Entendemos por esto por ejemplo que la nueva composición y características de la fachada deberá ser coherente con las características del edificio donde se encuentra, y con referente al local; la superficie mínima, altura mínima, programa funcional (cocina, baño, número de habitaciones, ventilación…), etc.

Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados, aunque la superficie útil del local debe ser como poco 25 metros cuadrados si se pretende realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio más el baño.

Finalmente, los requisitos para un cambio de uso local a vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma.

Trámites administrativos y en el Registro de la Propiedad

Ahora vamos a analizar los trámites administrativos que deben realizarse para conseguir nuestro cambio de uso de local a vivienda. El plazo del procedimiento según el Ayuntamiento es de tres o cuatro meses aunque en la práctica puede alargarse hasta un año. Es necesario en primer lugar solicitar una licencia del Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el local en cuestión, con un proyecto justificativo del cumplimiento de la normativa aplicable. El Ayuntamiento exigirá pagar las tasas e impuestos municipales, junto con un depósito de un aval.

El Ayuntamiento deberá verificar en plazo de 10 días que el proyecto efectivamente cumple con la normativa aplicable y en caso afirmativo concederá la licencia y se procederá a la ejecución de las obras necesarias para transformar el local en vivienda (baño, habitaciones, ventilación, altura…). Sin embargo, si la documentación es errónea o incompleta se hará llegar al interesado en requerimiento de subsanación que deberá presentar en el registro en un plazo de 10 días. En un plazo de 5 días se remitirá el proyecto técnico a los órganos municipales que deban informar de la solicitud de la licencia.

Una vez los órganos municipales competentes emitan su informe sobre la solicitud de licencia se emitirá un informe técnico único y otro informe jurídico donde se informará de la resolución de la licencia que puede ser otorgada o denegada

Posteriormente, una vez que se hayan terminado con las obras necesarias se obtendrá la licencia de primera ocupación para lo que se deberá presentar en el Ayuntamiento el certificado final de obra y la declaración de cambio de uso del catastro que verifica que lo construido coincide con lo autorizado.

Así podremos tramitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética y habremos finalizado los trámites administrativos.

Asimismo, una vez obtenida la licencia de cambio de uso, se acudirá al Notario para que redacte una escritura de cambio de uso del local para que el inmueble donde se encuentra deje de constar en el Registro de la Propiedad como local y pase a constar como vivienda.

Estos son todos los trámites necesarios para legalizar el cambio de uso del local a vivienda puesto que se habrá obtenido en primer lugar la autorización por el organismo municipal competente, constará como vivienda en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, y se habrá obtenido una cédula de habitabilidad.

¿Es necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios?

Es perfectamente posible que el propietario de un local realice obras en el mismo para transformarlo en vivienda sin haber obtenido el consentimiento de la comunidad de propietarios. La jurisprudencia y la Dirección General del Registro y Notariado viene señalando que se pueden establecer limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad, que se formulen de manera expresa y que estén inscritas en el Registro de la Propiedad.

Además, la jurisprudencia señala que los propietarios tienen plena libertad para utilizar el derecho a la propiedad de su inmueble como consideren más adecuado, excepto si el uso que le quieren dar “está legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.” Por tanto, si el título constitutivo de la propiedad horizontal o sus estatutos no contienen una prohibición de cambio de uso a vivienda, no será necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios.

Sin embargo, si al realizar este cambio de uso del local a vivienda se altera un elemento común del edificio (fachada, zonas comunes…) o si se modifican las cuotas de participación en la comunidad de todos o algunos de los elementos privativos que la componen, pese a la inexistencia de prohibición expresa, es necesaria la autorización unánime de la comunidad de propietarios.

¿Cuánto cuesta el cambio?

Los costes del cambio de uso de local a vivienda son variables y dependen de muchos factores. Por ejemplo, los costes de los honorarios del arquitecto que vaya a realizar el proyecto de obra no están reglados, por lo que este coste dependeŕá más bien del profesional que contrates y la tarifa que ofrezca por sus servicios.

Asimismo, el coste de realización de las obras podrá depender de factores como la dificultad de las mismas, de la calidad de los materiales empleados y de imprevistos que puedan ocurrir.

Todo ello sin olvidar los gastos en los que se incurrirá por el pago a la autoridad competente de las tasas por las licencias e impuestos que imponga, y finalmente, los gastos correspondientes a los servicios prestados por el Notario y por la inscripción de la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

Para hacerse una idea, las licencias y los trámites administrativos están en torno a los 1.200€. Un proyecto técnico para hacer el cambio de uso de local a vivienda puede estar entre los 1.500€ y 3.000€. Convertir tu local a vivienda varía en función de qué tipo de vivienda se quiere construir y la superficie de la misma; así, la reforma completa y los trámites pueden estar en torno a los 19.000€ a los 35.000€.

¿Cómo tributa el cambio de uso?

En primer lugar, deberemos recordar el precepto normativo básico, el artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD. Según el mismo, “un documento estará sujeto al gravamen variable de AJD (documentos notariales), si se cumplen los siguientes requisitos: 

1. que se documente en escritura pública o acta notarial,
2. que tenga por objeto, cantidad o cosa valuable (contenido económico),
3. que el documento contenga actos o contratos susceptibles de inscripción registral, y
4. que no esté sujeto a gravamen en las otras modalidades del ITP-AJD o al impuesto de sucesiones y donaciones (ISD).”

Respecto a la fiscalidad de la operación de cambio de uso de local a vivienda, la Agencia Tributaria considera que la escritura que documenta el cambio de uso tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) y que el contenido valuable será el propio bien objeto de cambio de uso, siendo la base imponible el valor de los inmuebles que se convierten en viviendas. 

Conclusión 

El cambio de uso de local a vivienda es una operación muy frecuente en el régimen de las propiedades horizontales. No por ello, puede realizarse de manera tan ágil y sencilla puesto que deben respetarse una serie de requisitos así como realizar determinados trámites administrativos y en el Registro de la Propiedad para legalizar el cambio de uso de local a vivienda.

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