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¿Cómo se lleva a la práctica la subasta de la división de la cosa común?
En su momento elaboramos una guía para la división de la cosa común. La siguiente cuestión que se plantea es cuál es el modo en que se ejecuta dicha sentencia y se lleva a la práctica la disolución del proindiviso.
Al final del procedimiento de división de la cosa común, obtendremos una sentencia que vendrá a decir aproximadamente lo siguiente:
«ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por D. Antonio frente a Dª Pilar, con los siguientes pronunciamientos:
a) Declarar el derecho del actor a poner fin a la situación de comunidad sobre la vivienda y trastero anejo sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000, de Valencia, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Valencia al Tomo NUM00, Libro NUM00, Folio NUM00, Finca nº NUM00.
b) Declarar el carácter indivisible del citado inmueble, debiéndose proceder si hubiera acuerdo entre los comuneros a su adjudicación a uno de ellos con indemnización del resto o en defecto de acuerdo, a su venta en pública subasta con licitadores extraños en la forma regulada en los arts. 655 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, previa tasación del bien en la forma prevista en los arts. 666 y 637, pudiendo pujar los comuneros o mejorar posturas y ejercer todas las facultades que otorgan los arts. 670 y 671 de la LEC , sin que les sea exigible consignar cantidad alguna para tomar parte en la subasta y sin perjuicio de que las partes puedan acordar en el trámite de ejecución forzosa fórmulas alternativas para evitar la desvalorización del bien ( arts. 640 y 641 de la LEC ).
c) Enajenado el bien se repartirá su precio entre los condueños en proporción a sus respectivas cuotas, previa liquidación en todo caso de las deudas que la comunidad de bienes tenga con los condueños.
d) No hacer condena en costas.”
El problema es cómo hacer efectiva dicha sentencia.
Llegados a este punto caben dos vías. A la vista de los plazos y la inseguridad jurídica, cabría que los comuneros acordasen una transacción para realizar la venta mediante subasta notarial. A falta de dicho acuerdo, la alternativa sería la subasta judicial.
La venta en subasta notarial
Si se consigue un acuerdo entre los comuneros, se puede realizar una escritura de conciliación, que tiene carácter ejecutivo según se recoge expresamente en el art. 83 de la Ley General del Notariado con relación al artículo 517 apartado 2 número 9º de la LEC.
Esta solución es más rápida, pero insistimos, necesita del acuerdo entre los comuneros y a estas alturas de los procedimientos, las posiciones suelen encontrarse bastante enquistadas.
¿Cómo se ejecuta la sentencia de división de la cosa común?
En la práctica se plantean numerosos problemas por la especial condición de estos procedimientos. No se trata de una condena dineraria por lo que no es puramente una ejecución dineraria. Se trata de una “condena de hacer” cuya ejecución viene recogida en los artículos 699 y siguientes de la LEC en el Título V “De la Ejecución no dineraria”. Sin embargo, no existe un procedimiento específico para la ejecución de una sentencia que ordena la disolución del proindiviso.
No es viable la aplicación directa de las normas previstas para la subasta voluntaria recogidas en los artículos 108 a 111 de la Ley 15/2015 (LJV). Después de una sentencia en el juicio declarativo, no se puede recurrir a un expediente de jurisdicción voluntaria.
Tampoco encaja perfectamente la aplicación de la ejecución dineraria prevista para la “subasta de bienes inmuebles” en los artículos 655 y siguientes de la LEC, pues en este caso, no hay propiamente un “deudor”.
En la práctica judicial, la solución es basarse en los artículos previstos para la subasta de bienes inmuebles. Y a ellos se les añade lo que se pueda tomar razonablemente de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Valga como muestra, la imposibilidad de obtener la certificación de dominio y cargas por la vía del artículo 656.2 de la LEC, pues al no haber embargo, no se puede hacer una nota marginal. Dicha cuestión se soluciona acudiendo al artículo 111.3 de la LJV mediante nota al margen por el Registrador de la expedición de la certificación de dominio y cargas.
Se trata de aplicar las reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, completándolas con las que resulten razonables de la LJV.
Las preferencias de los comuneros se plasman en un pliego de condiciones. El Tribunal Supremo en su STS de 19 de Octubre de 2012 ha señalado la prevalencia de la voluntad de los copropietarios frente a los preceptos de la Ley (siempre que haya acuerdo). Debemos de indicar que llegados a este punto, son muy difíciles los acuerdos entre las partes.
¿Quién puede presentar el pliego de condiciones de la subasta en la división de la cosa común?
Es frecuente que el comunero ejecutante no presente un pliego de condiciones junto con su demanda ejecutiva. En ese caso, el Juzgado le requerirá para la subsanación y hecho esto, se dará traslado para que el resto de partes formulen alegaciones.
Cualquiera de las partes puede dirigirse al Juzgado para indicar las condiciones en las que se debe dar efectividad a la sentencia, tales como la tasación del inmueble o los detalles de la subasta.
Tras dar a todos los comuneros la oportunidad de manifestarse sobre el pliego de condiciones particulares, decidirá el Tribunal.
En las cuestiones en las que no exista acuerdo entre los comuneros, el Juzgado decidirá, aplicando las reglas de la subasta pública.
¿Es conveniente la admisión de “licitadores extraños” a la subasta de división de la cosa común?
Depende de la estrategia de nuestro cliente. Si quiere adjudicarse el inmueble al menor precio posible es mejor que no intervengan terceros, quienes podrían elevar el precio hasta acercarse al de mercado o incluso superarlo. Esta estrategia se podría completar aumentando la fianza más allá del mínimo habitual del 5% fijado por el artículo 669 LEC. Por el contrario, si queremos conseguir el mayor precio posible, admitiremos licitadores extraños y bajaremos el depósito para participar en las subasta.
La valoración del inmueble
Al igual que en el apartado anterior, el valor de tasación puede servir para atraer o ahuyentar a otros postores. Si el “tipo de subasta” es muy alto, no acudirán postores y el cliente interesado se podrá adjudicar el inmueble. Por el contrario, es posible que la subasta se realice sin “tipo de subasta” mínimo: Eso atraería a más postores y elevaría el precio de adjudicación, maximizando el interés del comunero que quiere vender su cuota.
El art 110.3 c) de la LJV indica que en el pliego de condiciones particulares, se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar. Si no hay acuerdo sobre la valoración se designará a un perito tasador.
Formación de lotes
Si son varias las fincas que salen a subasta, se puede hacer un único lote o varios según se establece en el artículo 643 de la LEC.
Publicidad de la situación posesoria
En el anuncio de la subasta se deberá indicar la situación posesoria de la subasta (art. 661.1 LEC). La situación posesoria influirá en las pujas que se presenten y en el precio que finalmente se consiga.
Es conveniente fijar el plazo para la entrega de la posesión del inmueble tras la adjudicación.
La fianza para participar en la subasta para la división de la cosa común
Los copropietarios no están obligados a depositar la fianza para participar en la subasta (art. 647.2 LEC). No obstante, es conveniente fijar un porcentaje de fianza para que las pujas se hagan con “seriedad”. Si no tienen fianza, es frecuente que se puje “alegremente” quebrando luego la subasta y teniendo que volver a empezar. Si los comuneros tienen que depositar una fianza suculenta se evitan las tentaciones de hacer quebrar la subasta, pues en ese caso, perderían su importe.
Es posible que los postores pujen “con reserva de su postura” para el caso de que la subasta se quiebre. Si quiebra la subasta, la adjudicación se hará el mejor postor que haya hecho «reserva de postura».
Cesión del remate
También existe la posibilidad de que los comuneros se reserven la facultad de ceder el remate a un tercero, con arreglo a lo establecido en el artículo 647.3 de la LEC.
¿Pueden participar los copropietarios en la subasta aunque no haya postores?
Los comuneros pueden pujar, pues no hay propiamente un ejecutante del artículo 647.2 LEC. El artículo 671 LEC no es aplicable a las subastas de disolución del proindiviso.
Precio mínimo de adjudicación en la subasta para la división de la cosa comun
El artículo 111.6 de la LJV establece que terminada la subasta, el LAJ aprobará el remate siempre que cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante. La LEC no dice nada al respecto. Por tanto, se entiende que es posible establecer un precio mínimo.
Se trata también de facilitar o dificultar la participación de terceros en la subasta: una puja mínima inicial elevada los ahuyentará y eliminar los mínimos atraerá los postores.
El problema surge si la subasta queda desierta. Se debería celebrar otra subasta, modificando el pliego para evitar que vuelva a quedar desierta. El límite lo pondrá el Juzgado, para evitar que los comuneros impidan “de facto” la ejecución de la sentencia, exigiendo mínimos muy elevados. Es posible incluso que el Juzgado llegue a suprimir dicho precio mínimo.
Plazo para consignar el precio de la subasta
La LEC establece un plazo de 40 días para consignar la diferencia entre el depósito y el remate (art. 670.1 LEC). No obstante, dicho plazo puede alargarse o acortarse en función del interés del que propone el pliego de condiciones de la subasta.
Pago del precio
Aunque es algo que cae por su pura lógica, se debe indicar en el pliego de condiciones que el comunero que se adjudique el inmueble, no deberá consignar el importe total sino la parte que resulte de descontar su parte de la propiedad.
¿Pueden los comuneros presentar terceros que mejoren la postura?
El primer párrafo del artículo 670.4 LEC establece la posibilidad de que un comunero pueda presentar un tercero que mejore la postura. Dicha nueva oferta debe ser superior al 70% del tipo de subasta. Es decir, una vez finalizada la subasta, no cabe que uno de los comuneros aumente su puja con una pequeña cantidad con el ánimo de quedarse el bien, sino que a partir de ese momento, solo cabe la presentación de un tercero que además deberá superar el 70% del tipo de subasta. Sin embargo, esta cuestión no es pacífica entre los distintos juzgados (v.gr. AAP Madrid S8ª de 20 de marzo de 2012 es contrario a la aplicación del 670.4 LEC a las subastas de disolución del proindiviso).
¿Se puede aprobar el remate por menos del 50% del valor de tasación?
El LAJ, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remante a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta la conducta del deudor (art. 670.4 párrafo 3º LEC). Es decir, es posible la adjudicación por menos del 50%, aunque, atendiendo las circunstancias del caso, se intentará evitar enriquecimientos injustos.
¿Qué ocurre con las cargas?
En las subastas para la división de la cosa común no existen las “cargas posteriores” y no se aplica su cancelación por mor del artículo 674 LEC. Dicho artículo se aplica a las subastas celebradas en vía de apremio.
Por tanto, es conveniente en el pliego de condiciones se indique claramente la situación de las cargas del inmueble y que ocurrirá en caso de que aparezcan nuevas cargas entre la subasta y la inscripción en el registro.
Situación similar ocurre con las cuotas de la comunidad de propietarios.
¿Qué gastos conlleva la subasta para la división de la cosa común?
Los gastos son:
- Tasación del inmueble, si ha sido necesaria la misma, por falta de acuerdo en la valoración.
- Registro de la Propiedad: Expedición de la certificación y anotación al margen de la inscripción de dominio
- Anuncio de subasta en el BOE
Los copropietarios deberán sufragar dichos gastos en función de su cuota de participación (art. 395 C.C).
La celebración de la subasta para la división de la cosa común
La subasta e celebrará de acuerdo a lo regulado en la LEC, según indica el artículo 111 de la LJV: Se dará de alta en el Portal de Subastas del BOE indicando que se trata de un tipo de subasta “Voluntaria”, así como las condiciones de la misma.
¿Hay costas en la ejecución de la sentencia de división de cosa común?
Al no haber un ejecutado propiamente dicho, no hay imposición de costas en la ejecución de la disolución del proindiviso.
Un abogado especializado en subastas le podrá evitar los problemas que pueden surgir durante el procedimiento.
