Las claves del saneamiento por evicción en la compraventa de inmuebles

Claves saneamiento eviccion compraventa

En este artículo vamos a analizar las claves fundamentales del saneamiento por evicción en el marco de una compraventa inmobiliaria

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Concepto de saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción es una de las modalidades en que puede manifestarse la obligación de saneamiento que, junto con la de entrega de la cosa vendida, pesa sobre el vendedor, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil (en adelante, CC), cuando dispone que “En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2º De los vicios o defectos ocultos que tuviere”. La segunda modalidad, que no estudiamos en este informe, es el saneamiento por vicios ocultos, al que se refiere el artículo 1.474.2º CC.

De conformidad con dichos artículos, si en nuestro ordenamiento, se impone al vendedor la obligación de garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de la cosa, protegiéndo al comprador frente a cualquier perturbación jurídica de la titularidad adquirida.

Requisitos de la responsabilidad por evicción

La responsabilidad del vendedor por evicción depende fundamentalmente de que, reclamando un tercero judicialmente la titularidad transmitida con la compraventa, la pierda el comprador y prospere dicha demanda. A ello se refiere el artículo 1.475 CC cuando indica que “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.”

Del transcrito precepto resultan dos clases de requisitos, uno, de carácter material, y, otro, de naturaleza procedimental. Como requisitos materiales se identifican los relativos a la validez del contrato, la privación de total o parcial de la cosa mediante sentencia judicial o resolución administrativa dictada, y que esto tenga lugar al reconocer un derecho anterior a la compra. Como requisito formal figura la obligación de notificar la evicción al vendedor.

Contrato válidamente celebrado

La existencia de un contrato de compraventa válidamente celebrado es un requisito fundamental para el nacimiento de la responsabilidad por evicción, pues solamente será de aplicación en los supuestos en que la venta resulte ineficaz respecto del efecto traslativo que se anuda al contrato, para lo que se hace necesario que el comprador pierda la cosa recibida porque un tercero la reclame y dicha pretensión sea estimada.

En consecuencia, el saneamiento por evicción no será de aplicación en los casos de compraventa simulada.

Privación total o parcial de la cosa

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.475.1º CC, presupuesto fundamental es que el comprador se vea privado de la cosa objeto del contrato de compraventa. La doctrina recuerda que la privación no tiene por qué implicar una pérdida de la posesión, sino que lo determinante es que el comprador pierda de forma efectiva, ya sea material o jurídica, lo que había recibido por el contrato de compraventa.

Sentencia en un juicio de evicción

Además, dicha privación debe ser consecuencia de una sentencia firme que estime una demanda en la que se reclame de forma efectiva la titularidad plena de la cosa o derecho vendido. No bastan, por tanto, las perturbaciones de hecho, ni tampoco el ejercicio por tercero de una acción posesoria.

Ahora bien, la expresión “sentencia firme” debe interpretarse de manera extensiva, comprendiendo también aquellas resoluciones administrativas conducentes a hacer efectivas las responsabilidades a que estén sujetos los bienes.

Derecho anterior al de la compra

Igualmente, el motivo de la evicción debe ser la existencia de un derecho anterior a la celebración del contrato de compraventa, de manera que, en general, el vendedor no habrá de responder cuando la pérdida se produzca por hechos posteriores a ella, salvo en supuestos señalados en los que necesariamente la conducta del vendedor podría generar también responsabilidad criminal.

Notificación al vendedor

Respecto de este último requisito, establece el artículo 1.481 CC que “El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.” En complemento de lo anterior, el artículo 1.482 CC establece el régimen que habrá de seguir el comprador demandado que pretenda que la demanda se notifique al vendedor, régimen que en todo caso debe complementarse con lo establecido en el artículo 14 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC, en adelante).

Régimen de la evicción

Dentro del régimen de la evicción, son varios los elementos que debemos tratar. La doctrina los suele diferenciar entre efectos anteriores y efectos posteriores, pero aquí los identificaremos distinguiendo los posibles pactos modificativos de la evicción de los efectos propiamente dichos de ella.

Pactos de renuncia o aumento de la garantía de saneamiento por evicción

Por un lado, se encuentra la posibilidad de excluir la obligación del saneamiento por evicción del régimen jurídico del contrato de compraventa. Ya hemos visto que el artículo 1.475 CC establece la responsabilidad del vendedor por evicción salvo que se exprese lo contrario en el contrato, lo que, a sensu contrario, apunta a que es posible incluir en el contrato un pacto que excluya la responsabilidad por evicción del vendedor.

En ese sentido, se ha concluido que la renuncia total o parcial a ese saneamiento no contraviene lo dispuesto en el artículo 6.2 CC, siempre que no exista mala fe por parte del vendedor, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.476 CC.

Al respecto de la renuncia, el artículo 1.477 CC prevé de manera expresa la posibilidad de que la renuncia al saneamiento por evicción tenga una doble intensidad, al indicar que “Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.” De conformidad con este artículo, la renuncia ordinaria o simple provoca que el derecho del comprador a ser resarcido tras la pérdida de la cosa vendida se limite al precio de aquélla en el momento de su compra -que no tiene por qué coincidir con el precio que pagó por ella-, mientras que la renuncia cualificada determina la pérdida por parte del comprador a todo resarcimiento.

Por último, con base en el mismo artículo 1.475 CC, es perfectamente posible aumentar la garantía por evicción, aunque se hace necesario que la cláusula contractual que la recoja quede redactada de manera nítida y precisa.

Efectos

Los efectos propiamente dichos de la responsabilidad de saneamiento por evicción quedan previstos en el artículo 1.478, cuando indica que “Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor: 1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta. 2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. 3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. 4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. 5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe”.

Estos efectos deben complementarse con lo previsto para los casos de evicción parcial y evicción por existencia de cargas. Para las primeras, el artículo 1.479 CC prevé que “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.” Para las segundas, el artículo 1.483 establece que “Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.”

Duración de la responsabilidad por evicción

En cuanto a la duración de la responsabilidad por evicción, el régimen del Código Civil no establece ningún plazo específico, por lo que será necesario estar a lo establecido en el artículo 1.964 CC para las acciones personales que no tienen plazo especial señalado.

En consecuencia, la responsabilidad prescribirá a los cinco años desde que pudiera exigirse el cumplimiento de la obligación. Debe recordarse que, de conformidad con la DT 5ª de la Ley 42/2015, la acción de responsabilidad por evicción que hubiera nacido antes del 7 de octubre de 2015 prescribirá el próximo 7 de octubre de 2020, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.939 del Código Civil.

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