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Cuando no es posible la reparación in natura por defectos de la construcción, se establece una indemnización por equivalente
El cumplimiento por equivalente consiste en la indemnización por los daños sufridos, cuando la reparación «in natura» de los defectos constructivos no es posible.
El incumplimiento contractual generado por la entrega de una vivienda en condiciones de aptitud diferentes a las pactadas genera la obligación de eliminar, reparar y subsanar los defectos causados por los promotores. La indemnización por equivalente repara el daño mediante la entrega de una suma de dinero, al no ser posible la restitución “in natura”.
La Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4ª, se pronunció el 3 de octubre de 2019 en su sentencia número 707/2019 sobre los defectos de la construcción en una comunidad de propietarios. Tanto la mercantil promotora cómo el arquitecto técnico, fueron condenados a responder solidariamente de los defectos de construcción que presentaba el edificio.
Antecedentes de hecho
En la pedanía de Zarandona de Murcia se construyó un edificio comunitario por la mercantil «Construcciones y Promociones Manuel Lucas Navarro» S.L. siendo D. Jesús Carlos, el Arquitecto Técnico de la obra.
Tiempo después, surgieron humedades y filtraciones en el garaje, fisuras exteriores, defectos en el suelo de acceso a los elementos comunes y en las juntas estructurales que limitaban e impedían la finalidad para la que el edificio se construyó.
La Comunidad de Propietarios del edificio interpuso demanda contra la promotora y el arquitecto técnico del mismo, reclamando la cantidad de 66.208,54 euros en concepto de indemnización por los daños derivados de los vicios y deficiencias constructivas existentes en el edificio.
Primera Instancia
El 26 de marzo de 2018 el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Murcia dictó sentencia estimando íntegramente la demanda.
La parte actora presentó un informe pericial en el que se determinaban los defectos de construcción. Hubo un infructuoso requerimiento previo a la mercantil promotora informándole de las deficiencias constructivas existentes y la necesidad de su reparación. No llegando a acuerdo alguno, la demandante pidió ante el juzgado que la reparación del daño fuese mediante una indemnización cuyo valor ascendía a 66.208,54 euros.
Los co-demandados interpusieron recurso de apelación. La promotora basó su recurso en la falta de motivación y el error en la valoración de la prueba con respecto a su responsabilidad y la restitución «in natura». El Arquitecto Técnico lo fundó en el error en la valoración de la prueba e infracción de la jurisprudencia sobre su responsabilidad.
Audiencia Provincial
El 3 de octubre de 2019 la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Murcia resolvió el litigio desestimando los recursos interpuestos y confirmando la sentencia de la primera instancia.
En primer lugar, la Audiencia concluyó que el primer motivo de impugnación que alegó inicialmente la Promotora sobre la existencia de error en la valoración del informe pericial debía ser analizado conjuntamente con la alegación de insuficiencia de la motivación de la sentencia.
Para la sala, se cumplió el deber de motivación ya que en la sentencia traída a colación se expusieron los elementos y razones de juicio que permitían conocer cuáles habían sido los criterios fácticos y jurídicos que fundamentaron la decisión ( SSTC 196/2003, de 27 de octubre , SSTS de 17 noviembre de 2006 , entre otras).
La Audiencia entendió también que no había error en la valoración de la prueba. La valoración que se realizó sobre el informe pericial de referencia, tuvo un juicio de apreciación de su contenido correcto y se consideró que los vicios afectaban e incidían en la habitabilidad del inmueble.
La Promotora, en su calidad de agente constructivo y al margen de su condición también de vendedora, respondía siempre frente a los adquirentes de las viviendas con independencia del origen o causa de los defectos constructivos existentes conforme a lo establecido en el artículo 17.3 LOE. Así mismo, le correspondía responder solidariamente los daños ocasionados, aunque estuvieran perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños, o fuese imputable a otro de los agentes del proceso constructivo.
En el caso del arquitecto técnico, en aplicación del artículo 13 de la LOE era responsable de la ejecución de la obra: “ las funciones a realizar por el director de la ejecución eran las de estudio y análisis del proyecto; ordenar y dirigir la ejecución material de la obra, vigilar que la obra se realizara con sujeción al proyecto y la » lex artis » de la construcción, inspeccionar con la debida asiduidad los materiales, proporciones y mezclas y observar las órdenes e instrucción del director de obra en relación con la interpretación del proyecto y sus eventuales modificaciones”.
Para la Sala, la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de construir correctamente un inmueble debía consistir, en primer lugar, en la reparación de los desperfectos, requiriendo su reforma al constructor antes de plantear el procedimiento y, si no lo hacía, pidiendo expresamente la indemnización en dinero ( STS 25 marzo y 28 septiembre 2015).
El auto del TS de fecha de 8 de noviembre de 2017 señala que “Las formas de reparar el daño son la reparación específica o in natura y la indemnización por equivalencia (denominada también indemnización y resarcimiento, por la que se persigue compensar o resarcir el menoscabo patrimonial sufrido por el damnificado, a través normalmente de la entrega de una suma de dinero, que se traduce en la prestación del «id quod interest»), y si bien es incuestionable que la reparación in natura tiene en la jurisprudencia carácter preferente y la indemnización por equivalencia carácter subsidiario. La sentencia de 13 de junio 2005 puso de manifiesto que la reparación «in natura» es preferente sobre la indemnizatoria, siempre que ello sea posible y el perjudicado la prefiera, también es cierto que «en atención a las circunstancias concurrentes esa doctrina legal ha evolucionado permitiendo al perjudicado postular una indemnización por equivalencia en vez de la posible reparación «in natura». Por concurrir una serie de circunstancias, por ejemplo, un acto de conciliación sin avenencia, que se interpretan como dificultades o complicaciones a la hora de conseguir la indemnidad mediante la reparación específica».
En este caso, la sentencia recurrida se ajustó a la doctrina indicada al darse ese previo requerimiento infructuoso a la mercantil promotora informándole de las deficiencias constructivas existentes y de la necesidad de su reparación.
Por todo ello la Audiencia desestimó el recurso de apelación interpuesto y confirmó la sentencia dictada en instancia.
Conclusión
Una vez producido un requerimiento infructuoso para la reparación de los defectos de la construcción, se puede solicitar una indemnización por equivalente, que repare en metálico el daño sufrido.
