Cuatro Obligaciones de información en la compraventa de vivienda entre particulares
Es frecuente que se planteen dudas sobre las obligaciones de información del vendedor en una compraventa de una vivienda. Lo primero que debemos determinar si se trata de una compraventa entre consumidor y empresario o entre particulares.
Este punto es realmente importante, puesto que de esta diferencia dependerá la normativa que tendremos que aplicar y los deberes que le serán exigibles.
En esta entrada vamos a centrarnos en los deberes de información cuando comprador y vendedor son particulares y ninguno de ellos actúa como empresario.
¿Qué información y documentos está obligado a proporcionar el vendedor (persona física, consumidor, particular) en la venta de una vivienda nueva a otro consumidor? ¿Qué derechos tiene el consumidor que compra una vivienda a otro consumidor particular?
Los deberes legales del vendedor
En este tipo de compraventas entre particulares no es de aplicación la normativa reguladora de consumidores y usuarios. El Texto Refundido de Consumidores y Usuarios se aplicará solamente cuando la compra por el particular se haga al promotor.
Cuando la compraventa se realiza entre particulares, se aplica básicamente el Código Civil. En este no se establece que el vendedor tenga como tal un deber de informar al comprador sobre las características del inmueble.
El art. 1474 CC señala que el vendedor tendrá que responder ante el comprador en caso de evicción y vicios ocultos. ¿Qué significa eso? Veámoslo con un par de ejemplos:
- Habrá evicción cuando el comprador pierda la vivienda adquirida por alguna sentencia emitida después de la compra. Por ejemplo: supongamos que Ana le vende a Mario una casa sobre la que posteriormente hay un procedimiento de tercería de dominio en la que se resuelve que la casa no era de Ana. Mario podría reclamar frente a Ana.
- Por su parte, los vicios ocultos son problemas o defectos en la vivienda que impiden total o parcialmente el disfrute del bien adquirido. Por ejemplo: problemas en la fontanería o fallas en la estructura que pongan en peligro a quienes habitan la vivienda. En caso de que el vendedor ya fuera conocedor de estos defectos, el comprador podrá reclamar su responsabilidad.
Por otra parte, aunque el Código Civil no recoge un deber de información como tal, sí que contiene el deber de buena fe. La buena fe se refiere no a un deber concreto del vendedor, sino a la exigencia de un comportamiento socialmente esperado para cualquier persona. De esta forma, se vulnerará el principio de buena fe contractual cuando la intención de contratar sea distinta de las convicciones sociales.
Información exigible legalmente
Ya hemos visto que el vendedor no tiene un deber expreso de información de conformidad con las normas del código Civil que regulan la compraventa. No obstante, el vendedor deberá facilitar una serie de documentos al vendedor para llevar a cabo la venta del inmueble. Esos documentos son los siguientes:
- Certificado de eficiencia energética: el vendedor debe aportarlo obligatoriamente de conformidad con el Real Decreto 390/2021. Este certificado tendrá que ser expedido por un técnico acreditado determinando las características energéticas del inmueble, el consumo energético y las emisiones de CO2.
- Cédula de habitabilidad: la cédula de habitabilidad o licencia de primera (o segunda ocupación) queda regulada de forma autonómica y un requisito necesario para poder dar de alta los suministros energéticos básicos. Se trata de un documento que asegura que la vivienda es apta para ser habitada y que deberá ser aportada por el vendedor de conformidad con el artículo 26.2 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda. Si desea saber más sobre este tema le aconsejamos acudir a otros artículos de nuestro blog dirigidos a este asunto. https://www.burgueraabogados.com/licencia-primera-ocupacion-cedula-habitabilidad/ .
- Certificado de la comunidad de propietarios: se trata de un certificado de los gastos de la comunidad que deberá emitir el administrador con el visto bueno del presidente. Se confirmará así si la vivienda está al corriente de pago o si debe dinero a la comunidad. Este punto es muy importante, puesto que el comprador deberá hacerse cargo de la deuda referida a la anualidad en la que se haya efectuado la adquisición, así como la de los tres años anteriores. El vendedor tendrá la obligación de presentarlo en base al artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Último recibo del IBI: será solicitado por el Notario. Es muy importante conocer este punto, puesto que, una vez comprada la vivienda, las deudas por impago de IBI recaerán sobre el nuevo propietario.
Información recomendable a recabar por el comprobador
Pese a que la ley no señala la obligación de presentar los documentos que indicamos a continuación, es conveniente recabarlos.
Nos referimos a la información que no es exigible ante los tribunales, ni supone una obligación concreta exigible al vendedor. No obstante, sí que entra dentro del deber de diligencia exigible a cualquier persona.
Lo primero que tendremos que hacer si queremos comprar una vivienda será solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. De esta forma podremos comprobar la titularidad del inmueble y si éste está o no libre de cargas.
Además, podremos solicitar ciertos documentos al vendedor para garantizar que la vivienda no cuenta con deudas pendientes y asegurar así la situación económica del inmueble:
- Planos del inmueble: El vendedor no tiene obligación de presentarlo, pero será igualmente conveniente. De esa forma el comprador podrá conocer qué cambios se han hecho hasta la fecha en la vivienda.
- Últimos recibos pagados de los suministros.
- Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE): sobre todo en edificios antiguos (de más de 45 años) es conveniente solicitarlo, para asegurarnos de que el edificio está en buenas condiciones y no es necesario realizar ninguna obra de mantenimiento.
- Derramas aprobadas pendientes: es conveniente solicitar un certificado en el que se establezca si hay derramas pendientes y quién tendrá que hacerse cargo de ellas, puesto que la ley establece que estará obligado quien sea propietario en el momento en que la deuda sea exigible.
- Estatutos de la comunidad de propietarios: es conveniente conocer las normas de la comunidad de propietarios para evitar posteriores sorpresas.
- Normas del régimen interior de la comunidad: la relevancia de estas normas dependerá de la comunidad concreta. Se trata de normas para regular la convivencia, de modo que, aunque la ley permita, por ejemplo, fumar en el patio común por ser un espacio exterior, las normas de régimen interno pueden prohibirlo.
Ahora que ya sabemos qué documentos son o no exigibles al vendedor, debe tener en cuenta que en muchas ocasiones será un proceso más lento de lo esperado, por lo que nuestra recomendación es que se recabe dicha información lo antes posible.
Le recordamos que en Burguera Abogados contará con un asesoramiento personal y adecuado a su caso concreto. No dude y contacte con nosotros.
