La Ley de Usura también se aplica a los préstamos hipotecarios

Usura

Se puede aplicar la Ley de Usura a un contrato de préstamo hipotecario  y declarar su nulidad

 

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Los intereses pactados en un contrato de préstamo que sean notablemente superiores al interés normal del dinero y manifiestamente desproporcionados y que hayan sido aceptados por circunstancias especiales en el prestatario, son nulos.

La sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 de abril de 2019 (núm. de resolución 22/2019) ha resuelto uno de estos litigios a favor de la prestataria. Dña. Soledad suscribió tres hipotecas cambiarias para la concesión de un préstamo por  una mercantil. Los intereses eran notoriamente desproporcionados y abusivos atendiendo a las circunstancias del caso. La mercantil solicitó la ejecución del importe prestado mientras que Dña. Soledad solicitó la nulidad de los préstamos con hipotecas cambiarias por aplicación de la Ley de Usura.

Antecedentes de hecho

El 9 de marzo de 2011 se celebró verbalmente un contrato de préstamo de 150.000 euros entre Dña. Soledad y D. Demetrio (actuando este último en nombre de Albmarserg Inversions, SL). Dicha cantidad le fue entregada a Dña. Soledad mediante cheque.

En la misma fecha se celebraron tres hipotecas cambiarias en garantía del citado préstamo y sobre tres fincas propiedad de Dña. Soledad. Las hipotecas garantizaban el importe total de la obligación.

Además, en idéntica fecha se confirió, a favor de la mercantil, poder para poder vender dichas fincas. El poder tenía vigencia desde el 8 de marzo de 2012 y caducaba el 9 de septiembre del mismo año.

Asimismo se firmaron tres contratos privados por los que:

1.- Se autorizaba a la demandada a cobrar los alquileres del piso hasta que se devolviese la cantidad prestada y avalada en hipoteca cambiaria.
2.- La actora se comprometía a entregar a la demandada la cédula de habitabilidad de las tres fincas.
3.- Se entregaba la posesión del piso sito en Palamós.
4.-La demandada recibiría la cantidad de 270.600€ antes de 12 meses a partir de la firma del contrato, en concepto de pago y finiquito de las hipotecas cambiarias.  Es decir, un tipo de interés cercano al 100%.

El 2 de marzo de 2012, D. Demetrio remitió un burofax a Dña. Soledad, aún cuando la obligación de pago no se había incumplido.

El 5 de marzo de 2012 Dña. Soledad revocó el poder que daba autorización a D. Demetrio de vender sus fincas.

El 6 de marzo de 2012 Dña. Soledad remitió un burofax a la mercantil para renegociar la devolución de la cantidad realmente recibida de 150.000 euros.

Acto seguido, D. Demetrio interpuso demanda de ejecución contra una de las fincas por importe de 144.000 euros.

Ante estos hechos, Dña. Soledad interpuso demanda por la que solicitó se declarase la nulidad de los contratos de préstamo suscritos. Señaló también la actora la aplicación de la Ley de la Usura por  lo desproporcionado de los intereses a devolver.

La mercantil demandada alegó que no se estaba ante contratos de préstamo, sino ante reconocimientos de deuda en relación con la adquisición y venta de una obra de arte. Y, por tanto, no era aplicable la Ley de la Usura. No existió error ni desconocimiento por parte de la actora.

Primera Instancia

El 31 de mayo de 2016, el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Vic dictó sentencia estimando íntegramente la demanda.

La sentencia declaró nulos los tres contratos de hipoteca cambiaria suscritos sobre tres fincas diferentes. En consecuencia, la actora debía restituir a la demandada el importe de 200.000 euros.

No aceptó la juzgadora tesis de la demandada de que se trataba de un reconocimiento de deuda por  la «adquisición de una obra de arte». La voluntad de las partes era una finalidad de financiación, de la que ambas obtuvieron beneficios.

Considera acreditado que la actora recobró un cheque nominativo por 150.000€ y un cheque al portador de
50.000€, que aunque la actora no reconoce, consta la certificación del Banco y de una testigo.

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes.

La demandada alegó, que no se había tenido en cuenta el negocio jurídico  de reconocimiento de deuda documentado en escritura pública. 

La actora alegó que la relación jurídica entre las partes era un préstamo, existiendo indicios que llevaban a la convicción de la existencia de una actuación simulatoria y que el préstamo recibido fue solo por importe de 150.00 euros. No existió prueba que acreditara la existencia de un cheque de 50.000 euros.   

Audiencia Provincial

El 2 de abril de 2019 la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia confirmando (salvo en la imposición de las costas) el fallo de la primera instancia.

El núcleo del litigo era la naturaleza del negocio jurídico existente entre las partes.

Las hipotecas cambiarias y los documentos privados suscritos, escondían realmente un contrato de préstamo. De hecho, los contratos privados contenían la expresión “préstamo”.

Así, cuando Dña. Soledad, reconoció una deuda en la escritura pública, lo hace con relación al préstamo otorgado por la parte demandada.

Por tanto la tesis del reconocimiento de deuda fue rechazada  porque “la alegación de la demandada de la existencia de la inversión por la actora en una obra de arte como causa justificativa del reconocimiento de deuda se califica por primera vez en sede de apelación como análogo al contrato de cuentas en participación”.

En cuanto a la abusividad del interés, la Audiencia consideró que éste era notablemente superior al normal del dinero en el año 2011 y manifiestamente desproporcionado en relación con el valor de las fincas hipotecadas en garantía.

La Audiencia citó la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sus sentencias de 27 de noviembre de 1991 y 13 de febrero de 1998, por las que “el reconocimiento de deuda se configura como un negocio jurídico plenamente válido y lícito, autorizado por el principio de autonomía privada o libertad contractual del art. 1255 del Código Civil, que resulta vinculante para quien lo hace…”.

Por otra parte, la Ley de represión de la Usura de 23 de julio de 1908, sancionaba en su artículo 1 “todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

La citada Ley de 23 de julio de 1908 se configuraba como un límite a la autonomía negocial de los arts. 1255 del Código Civil y 315 del Código de Comercio,  resultando aplicable a los préstamos y, en general, a cualesquiera operación de crédito equivalente a éstos.

La nulidad a la que se refiere la Ley de Usura es absoluta de forma que, como señaló la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2009, comportaba “una ineficacia del negocio que es radical, absoluta y originaria, que no admite convalidación confirmatoria, porque es fatalmente insanable, ni es susceptible de prescripción extintiva, afectando dicha nulidad a la totalidad del convenio (…)”.

No se probó la existencia un reconocimiento de deuda. La manifestación de las palabras “reconocimiento de deuda” en las escrituras de hipoteca cambiarias no se podía sacar del contexto para calificarlas como tal negocio jurídico. El reconocimiento de deuda lo era respecto del préstamo garantizado y el notario  no dio fe de que se tratara de un reconocimiento de deuda.

La Audiencia desestimó el recurso de apelación interpuesto por Dña. Soledad. Sobre el recurso interpuesto por la mercantil, solo fue estimado en cuanto a las costas de instancia que no fueron impuestas a ninguna de las partes. Por todo lo demás, se confirmó la sentencia de instancia.

Conclusión

Los intereses calificados como abusivos y desproporcionados por la Ley de la Usura son nulos e ineficaces de manera absoluta y radical, sin que admitan su convalidación por confirmación del prestatario. La Ley de Usura se aplica a cualquier tipo de préstamo, incluso, a los garantizados con hipoteca.

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