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¿Cómo hacer un requerimiento previo a la división de la cosa común?
En esta entrada detallaremos el procedimiento a seguir para requerir a la división de la cosa común al resto de copropietarios. Para ello, propondremos un modelo de carta disponible para cualquier particular, si bien, es recomendable el asesoramiento con un abogado experto, y así evitar desagradables sorpresas.
En primer lugar, debemos partir de la definición de lo que se entiende por comunidad de propietarios. Nuestro Código Civil aclara que es la situación en la cual una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
¿Qué es la acción de división de la cosa común?
La situación de indivisión es origen habitual de conflictos entre los copropietarios, y por ello, nuestro legislador se anticipó a ella previniendo la acción de división de la cosa común. Podemos definirla por tanto como el instrumento disponible que tiene al alcance cualquier copropietario para poder acabar con las comunidades de propietarios. Ejemplos típicos de estas situaciones son las viviendas o terrenos que pertenecen a un matrimonio sujeto al régimen de gananciales o que forma parte de alguna herencia.
¿En qué circunstancias podemos ejercer la acción de división de la cosa común?
Como se ha mencionado, el legislador se anticipó a las posibles situaciones de conflicto que pudieran surgir como consecuencia de la comunidad de propietarios y por ello, el artículo 400 del Código Civil adelantó que: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común”.
La acción de división de la cosa común es una facultad incondicional, imprescriptible e irrenunciable para todos los copropietarios, garantizada por el Derecho común. No obstante, el mismo artículo 400 del Código Civil establece la posibilidad de limitar temporalmente el uso de esta acción mediante un pacto de exclusión:
“Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.
A su vez, también podrá excluirse la división por un acto unilateral del testador respecto de la división de la herencia entre los coherederos, que permite, aunque de manera limitada, el artículo 1056 Código Civil.
Hay diversas formas de proceder a la división de la cosa común pero es importante que previamente se haga un requerimiento a los demás copropietarios para de manera amistosa llegar a un acuerdo sobre la división. Para ello, redactamos una carta que deberá enviarse mediante copia sellada por el destinatario acusando recepción con indicación de fecha de recepción, nombre de la persona que lo recibe, o si lo preferimos mediante burofax con certificado de contenido y acuse de recibo.
Modelo de carta de requerimiento a la división de la cosa común
¿Cómo redactar una carta de requerimiento a otro copropietario?
Nuestra recomendación es que, desde el primer momento, el requerimiento sea guiado por un abogado. No obstante, se puede hacer una carta de requerimiento a los otros copropietarios utilizando el borrador que mostramos a continuación:
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MODELO CARTA REQUERIMIENTO DIVISION COSA COMUN
(ofreciendo la parte al otro condueño o mediante su venta y reparto del precio)
_____ a ____ de 2021
Estimada/o ________:
Por medio de la presente vengo a comunicarte de forma fehaciente mi decisión de poner fin al condominio que mantenemos sobre la vivienda situada en ________, Calle _______________ número __________, piso _____.
Mi intención es transmitir mi participación, por lo que atendiendo al derecho de adquisición preferente que tienes lo pongo en tu conocimiento, por si te conviniera hacerme una oferta.
Para el caso de no querer o poder adquirir mi parte, te propongo que de inmediato pongamos a la venta el bien con la intervención de profesionales inmobiliarios y, en caso de que fructificara la transmisión, repartir el precio obtenido en función de nuestras cuotas de participación.
Adelantarte que no tengo inconveniente en proceder a tasar el bien y determinar su valor actual de mercado, pero pido, en cualquier caso que lo hagamos con la mayor celeridad posible.
En caso de no obtener respuesta en diez días, me veré obligado a iniciar ante los tribunales la acción de división de la cosa común.
Atentamente,
Fdo. ______________
C/ _________________________
C.P. ___________, Ciudad
Telf. ________________
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Es muy importante que la entrega se haga de manera que nos permita tener prueba de la misma: O bien se entrega en mano, por duplicado y nos quedamos una copia con firma y fecha del puño y letra del receptor, o bien mediante burofax con acuse de recibo y certificación del contenido.
Efectos de la división de la cosa
A la hora de determinar los efectos de la división debemos distinguir entre:
-Efectos entre los copropietarios
El efecto principal es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa común que se le hubiera adjudicado o el precio correspondiente a esa parte si no es posible su adjudicación. Además, a pesar de la división, los copropietarios siguen obligados a responder respecto al resto de ellos de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados.
-Efectos frente a terceros
En principio, “la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad” (art. 405 C.C.).
El tercero podrá impugnar la división en caso de fraude o si se ha efectuado sin atender su oposición (artículo 403 Código Civil).
