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Preguntas frecuentes sobre la división de la cosa común

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Cuestiones frecuentes para dividir una vivienda en condominio: la acción de división de la cosa común

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En este artículo analizaremos las preguntas más frecuentes que pueden surgir sobre la acción de división de la cosa común cuando la propiedad de la vivienda pertenece pro indiviso a varias personas.

Antes de comenzar, es importante tener en cuenta que, si el derecho sobre el que existe la titularidad común es el de propiedad, se puede hablar indistintamente de copropiedad o condominio. Normalmente, la copropiedad sobre un bien inmueble tiene lugar como consecuencia de un matrimonio o pareja de hecho o de una herencia.

¿Qué es un condominio?

La primera pregunta que se debe responder es qué se entiende por condominio o copropiedad: se trata de una situación en la que la propiedad sobre una cosa o derecho (en este caso, sobre una vivienda) pertenece pro indiviso a varias personas (art. 392 CC). Así pues, a cada condómino se le reconoce un derecho de propiedad exclusivo sobre una parte alícuota de la cosa o derecho, sobre su cuota (art. 399 CC).

Las cuotas de cada propietario son disponibles y renunciables, de modo que cada condómino podrá vender o ceder su parte (art. 399 CC), así como solicitar en cualquier momento la división de la cosa común (art. 400 CC). Ello es así porque en nuestro Derecho el condominio se concibe como una situación transitoria, no deseable, ya que es fuente de conflictos, por lo que se facilita su disolución mediante el ejercicio de la acción de división de la cosa común.

¿Qué es la división de la cosa común?

La división de la cosa común se concibe como un procedimiento mediante el cual se extingue la situación de condominio o copropiedad. Como se ha mencionado antes, los copropietarios tienen reconocida la facultad de pedir la división de la cosa común en cualquier momento, pues los mismos no se encuentran obligados a permanecer en la situación de condominio o copropiedad de manera indefinida (art. 400 CC).

Con la división de la cosa común, la cuota ideal que corresponde a cada copropietario pasará a materializarse en una porción concreta de bienes, siempre que ello sea posible, o bien, en caso de imposibilidad de división material, en su equivalente pecuniario. El problema que se nos plantea en este caso es que una vivienda es por lo general un bien inmueble indivisible. Por ello, si la cosa común es indivisible y no se ha alcanzado un acuerdo para que alguno de los condóminos se la quede pagando al resto su parte, procederá la venta en pública subasta, repartiéndose el metálico entre los copropietarios, en función de su cuota (art. 404 CC).

¿Qué pasos se pueden seguir para dividir la cosa común?

Como ya se ha comentado, las opciones de que disponemos si la cosa común es indivisible, como ocurre en el caso de una vivienda, son dos: o bien que alguno de los copropietarios se quede la vivienda pagando al resto su parte, o bien venderla a un tercero y repartir el precio entre ellos en proporción a sus cuotas de propiedad. Por ello, lo que cabe preguntarse ahora es si existe o no consenso entre los condóminos sobre qué hacer con respecto a la vivienda en copropiedad.

¿Qué pasa si hay acuerdo?

Cuando hay acuerdo entre todos los copropietarios de la cosa común, no será necesario acudir a la vía judicial. El acuerdo puede consistir en: vender la vivienda a un tercero y repartirse el importe entre los copropietarios, o que uno de los condóminos adquiera la totalidad del inmueble pagando al resto su parte. Este último caso se puede realizar mediante escritura notarial.

¿Qué sucede cuando no hay acuerdo?

En caso de que los condóminos no alcancen un acuerdo, problemática bastante habitual en la práctica, solo nos quedará acudir a la vía judicial. Por tanto, se deberá presentar demanda de división de la cosa común solicitando que se declare la procedencia de la disolución de la situación de condominio, que se adjudique en este caso el bien inmueble a cualquiera de los copropietarios o, en caso de no adjudicarse a ninguno, se proceda a la venta de la vivienda en pública subasta.

La acción de división de la cosa común se tramitará mediante un procedimiento declarativo, que podrá ser ordinario, si el objeto del pleito excede de 6.000 €, o verbal, cuando el objeto del pleito sea inferior a 6.000 €. En este caso se llevará a cabo a través de los cauces del juicio ordinario, pues el valor de la vivienda, suponemos, será superior a 6.000 €. Ahora bien, hay que tener en cuenta que es posible acumular la acción de división de la cosa común en el mismo procedimiento judicial de separación, divorcio o nulidad, tal como dispone el art. 437.4 4º de la LEC:

En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa”.

¿De qué plazos dispongo para reclamar?

Como sabemos, por norma general, las acciones se encuentran sometidas a plazos. No obstante, la acción de división de la cosa común es imprescriptible (art. 1.965 CC), por lo que podremos solicitar en este caso la división de la vivienda en cualquier momento, sin estar obligados a permanecer en la situación de condominio de manera indefinida.

Cabe la posibilidad de que los copropietarios puedan pactar, dentro de la autonomía de su voluntad, la indivisión de la cosa común, siempre que se establezca un límite temporal que no sobrepase los diez años, prorrogables por nuevo pacto (art. 400 CC). Sin embargo, se ha reconocido por nuestra jurisprudencia la posibilidad de que uno de los condóminos pueda ejercitar la acción de división de la cosa común a pesar de la existencia de un pacto de indivisión (SAP Madrid, Sección 8ª, de 23 de julio de 2012, rec. 437/2011).

¿Cómo se ejecuta la sentencia de división de la cosa común?

Dado que la división de la cosa común es un derecho reconocido a cualquier copropietario, solo nos resta la opción de allanarnos frente a la demanda interpuesta por cualquiera de los condóminos. Una vez sustanciado el procedimiento y – recordemos – ante la falta de acuerdo por parte de los copropietarios, lo habitual es que en la sentencia se declare la extinción de la situación de proindiviso del bien inmueble, declarando asimismo la indivisibilidad de la vivienda, y se acuerde la venta del bien inmueble en pública subasta y posterior reparto entre los condóminos del dinero que se obtenga de la subasta. Por tanto, lo que obtendremos será una sentencia declarativa con una finalidad de hacer.

Tras la firmeza de la sentencia, se podrá empezar con la ejecución de la misma. Al no tratarse de una ejecución dineraria propiamente dicha, lo que se viene aplicando para ejecutar la sentencia de división de la cosa común son los preceptos de la «subasta de bienes inmuebles» recogidos en los arts. 655 y siguientes de la LEC.

¿Qué efectos produce la resolución que declara la división de la cosa común?

Con relación a los copropietarios, la resolución produce la efectiva división de la cosa común, atribuyéndose a cada condómino la propiedad exclusiva de aquella parte que se le adjudica y produciéndose la extinción de la situación de copropiedad o condominio. Por tanto, la cuota abstracta de la cosa común se materializa (art. 450 CC). Ahora bien, se mantiene para todos los copropietarios la obligación de saneamiento por evicción (art. 406 CC, en relación con el art. 1069 CC).

Con relación a los terceros, los mismos también se pueden ver afectados por la división de la cosa común. Por ello, cuando se trata de terceros acreedores, hay que recordar que pueden concurrir a la división, oponerse a que se verifique e, incluso, cuando proceda, impugnarla (art. 403 CC). En todo caso, lo que se pretende garantizar son los derechos que los terceros pudiesen tener contra la comunidad, tal como dispone el art. 405 del CC:

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

A continuación, se van a analizar dos situaciones con relación a la división de la cosa común que se dan con bastante frecuencia en la práctica: el derecho de uso del inmueble atribuido a uno de los cónyuges tras la sentencia de divorcio y el derecho de hipoteca que recae sobre la vivienda.

¿Qué ocurre con el derecho de uso sobre la vivienda en caso de división de la cosa común?

Es habitual encontrarnos con supuestos de un inmueble del que son copropietarios ambos cónyuges. La vivienda ha constituido el domicilio familiar, pero tras el divorcio, se ha acordado que el uso del inmueble se otorgue a los hijos menores y al cónyuge al que se le ha otorgado la custodia. En estos casos, el derecho de uso no se extingue por la acción de división de la cosa común si finalmente se adjudica la vivienda a un tercero en pública subasta. Así lo ha afirmado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 27 de febrero de 2012 (rec. 2258/2008) de la siguiente manera:

El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial. Puede ocurrir también que se trate de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y que uno de ellos ejerza la acción de división. En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario, o en la subasta consiguiente a la acción de división […]. Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges […]”.

Ahora bien, habrá que tener en cuenta que, frente a terceros de buena fe, el derecho de uso solo continuará si se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad (SAP A Coruña, Sección 3ª, de 19 de abril de 2013, rec. 591/2012).

¿Cabe la división de la cosa común cuando la vivienda está gravada con una hipoteca?

En estos casos la respuesta es afirmativa, pues como se ha visto, el derecho a obtener la división de la cosa común no tiene excepciones (art. 400 CC), salvo pacto entre los copropietarios, con las limitaciones que el propio precepto recoge. Ahora bien, cuando la vivienda está hipotecada, debemos tener en cuenta que la extinción del condominio no alterará la hipoteca, la cual permanecerá igual (art. 405 CC y art. 123 Ley Hipotecaria).

Por ello, en aquellos supuestos en que los copropietarios acuerdan ceder su cuota a uno de ellos, es importante tener en cuenta que la deuda hipotecaria no se verá afectada, esto es, si la entidad bancaria no accede a renunciar a los deudores, con la división de la cosa común perderán la propiedad de la cuota del inmueble, pero continuarán siendo deudores del préstamo hipotecario. Y lo mismo sucede cuando la vivienda se vende en pública subasta a un tercero.  En estos casos el tercero no se convierte en deudor del préstamo hipotecario ni se subroga en esta posición, solo deberá soportar la ejecución por las deudas impagadas. Así lo recuerda el Tribunal Supremo en su Sentencia de 22 de febrero de 2012 (rec. 2039/2008):

El adquirente, por tanto, resultará afectado por la hipoteca en tanto que responsable por su cualidad de titular de los bienes adquiridos en subasta, aunque no se produzca una novación porque el deudor se mantiene. En definitiva y como resumen, debe recordarse que lo que cambiaría en la adjudicación a un tercero es el titular de la garantía, no el de la deuda”.

¿Debo tributar por la división de la cosa común?

Vamos a analizar los impuestos que pueden intervenir en caso de división de la cosa común.

En primer lugar, con relación al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), si la división de la situación de copropiedad se realiza de manera que se le adjudican a cada condómino bienes o derechos en proporción a su cuota de participación, no existe transmisión, pues se trata del reparto de una cuota que ya pertenecía a los copropietarios. Por tanto, esta operación no tributaría por ITP-AJD.

Ahora bien, si existiese exceso de adjudicación en alguno de los condóminos, se produciría un hecho imponible distinto con relación a la parte del exceso. Así, si el exceso de adjudicación se compensa, estaríamos ante una transmisión onerosa, y el beneficiario de la misma deberá tributar por el exceso en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP-AJD, al tipo impositivo que se aplique en su respectiva Comunidad Autónoma. En cambio, si la adjudicación se realiza a título gratuito (lucrativo), el beneficiario deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de conformidad con la normativa aplicable en su respectiva Comunidad Autónoma.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que si el exceso de adjudicación es inevitable porque la cosa común resulta indivisible (como ocurre con una vivienda), de conformidad con lo recogido en el art. 1.062 CC, en estos supuestos el exceso no estaría sujeto en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP-AJD, por lo que, en principio, no se tendría que tributar por este impuesto.

En segundo lugar, en cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la normativa del IRPF considera que no hay alteración patrimonial del sujeto pasivo en aquellos supuestos de división de la cosa común, disolución de comunidad de bienes o disolución del régimen de gananciales (art. 33.2 Ley IRPF). Ahora bien, si se produce un exceso de adjudicación porque a alguno de los condóminos se le adjudique un importe superior al que le correspondería en proporción a su cuota de participación, existiría alteración patrimonial y se debería analizar si existe o no ganancia patrimonial. En el caso de bienes inmuebles, será preciso concretar si hay diferencia entre el valor de la vivienda adjudicada en la fecha de extinción del condominio y el valor del inmueble en la fecha en que se adjudicó o adquirió por parte de los copropietarios, como afirma el Tribunal Económico-Administrativo Central en su Resolución de 7 de junio de 2018 (reclamación núm. 35/02597/2013).

Así pues, si el bien inmueble se adjudica en proporción a la cuota de titularidad de cada condómino, no existiría alteración patrimonial, aunque el valor de la vivienda a la fecha de disolución del condominio fuese superior al de la fecha de adquisición. En el supuesto de que el bien inmueble se adjudique en una proporción diferente a la cuota de titularidad de cada condómino, compensándose en metálico al resto, pero sin que existiese diferencia entre el valor de la vivienda a la fecha de disolución del condominio y el valor de la fecha de adquisición, estaríamos ante una alteración patrimonial en el copropietario que recibiese el exceso de adjudicación, aunque al no haberse producido una variación de valor en el inmueble no existiría ganancia o pérdida patrimonial. No obstante, si en el caso anterior existe diferencia entre el valor de la vivienda a la fecha de disolución del condominio y el valor de la fecha de adquisición, habría alteración patrimonial en el copropietario que recibiese el exceso de adjudicación y, al haber aumentado el valor del bien inmueble, estaríamos ante una ganancia patrimonial que debe tributar en IRPF.

En tercer y último lugar, con respecto a la plusvalía municipal (IIVTNU), la división de la cosa común no estaría sujeta al citado impuesto, como ocurre con los dos tributos anteriores, siempre y cuando la disolución del condominio suponga la asignación a cada copropietario de bienes o derechos en proporción a su cuota de participación, sin que exista exceso de adjudicación. De igual modo, si a causa de la indivisibilidad de la cosa común (como ocurre con una vivienda), la única manera de extinguir el condominio es adjudicando la cosa a uno de los copropietarios compensando en metálico al resto, tampoco se trataría de una transmisión del bien inmueble y, por tanto, no devengaría la plusvalía municipal.

Ahora bien, si el exceso de adjudicación no se produce por los motivos antes comentados, el mismo sí se encontraría sujeto al impuesto municipal (Consulta Vinculante Dirección General de Tributos de 12 de junio de 2017, núm. 1479-17).

En conclusión, se nos pueden presentar situaciones muy diversas y muchas dificultades con relación a la división de la cosa común, por ello siempre aconsejamos consultar los distintos casos con los expertos.

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