Nulidad de compraventa de vivienda por vicio del consentimiento

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El contrato de compraventa de una vivienda puede ser anulado por la existencia de un error esencial y excusable que vicia el consentimiento

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El artículo 3 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas establece que:

“1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.

2.- Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.”

En esta entrada comentamos un caso resuelto por Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de  6 de febrero de 2020,  nº de Resolución 88/2020, que confirmó la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona: Se anuló la compraventa de una vivienda por considerar que existió error esencial y excusable en el consentimiento prestado por la parte compradora.

Antecedentes de hecho

Entre D. Luis Francisco, Dña. Rocío, como parte compradora, y Bluegreen Village, S.L., como parte vendedora, se celebró un contrato de compraventa de una vivienda en San Vicenç de Montalt en fecha 13 de octubre de 2009. En la publicidad de la vivienda se indicaba que «las vistas al mar son increíbles desde cualquier punto de la vivienda» y que la vivienda correspondía a la idea de «vivir en un mirador privado».

Los compradores habían recibido la información de que no se construiría otras viviendas que impidiesen las «vistas al mar».  No obstante, los adquirentes de una parcela frente a su vivienda, elevaron la construcción e impidieron dichas vistas.

La parte compradora interpuso demanda solicitando que se declarara la nulidad del contrato de compraventa por haber existido error sobre el contrato, al estar su consentimiento viciado. De forma subsidiaria, se solicitaba que se resolviera el contrato por incumplimiento contractual de la parte vendedora.

También pidieron la devolución del precio de la compraventa, más el IVA e intereses legales desde la interposición de la demanda. Una cantidad total de 663.400 euros.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona dictó sentencia en fecha 26 de marzo de 2015, estimando la demanda.

El Juzgado consideró que existió error esencial y excusable en el consentimiento prestado por la parte compradora, pues recibieron una información que no se correspondía con la realidad tras la finalización de las obras.

Audiencia Provincial

Bluegreen Village, S.L. interpuso recurso de apelación.

La Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia en fecha 30 de diciembre de 2016, desestimando el recurso.

La Sección consideró que la información que recibieron los compradores antes de comprar la vivienda fue errónea. La existencia de «vistas al mar» influyó de forma decisiva a la hora de adquirirla, entendiendo dicha información como un elemento esencial del contrato.

Tribunal Supremo

Bluegreen Village, S.L. interpuso recurso de casación, alegando el incumplimiento de los siguientes artículos del CCivil: 1261, 1262, 1266, 1300 y 1303.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo desestimó todos los motivos.

Consideró que la parte compradora no hubiera firmado el contrato de compraventa en el supuesto de haber conocido la realidad que, posteriormente, se iba a producir. El error fue de carácter esencial, al haberles creado unas expectativas que luego no se mantuvieron, pues la parte vendedora contribuyó de forma decisiva a que naciera el error en la otra parte.

Es decir, la adquisición resultó errónea, pues la información fue determinante a la hora de celebrar el contrato de compraventa.

De hecho, la Sala afirma que “El error será jurídicamente relevante cuando haya sido provocado por la otra parte en base a la transmisión de una información incorrecta que dio lugar a un estado de confianza que posteriormente resulta defraudado.”

La STS 113/1994, de 18 de febrero, estableció que “de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante”. Por lo tanto, el error será esencial, y, por lo tanto, supondrá la nulidad de la compraventa, cuando se haya transmitido por una de las partes una información incorrecta, creando un estado de confianza que, posteriormente, se rompe.

Conclusión

 La información incorrecta sobre un elemento considerado esencial en la compraventa de una vivienda puede conducir a un error en el consentimiento que permita la nulidad del contrato.

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