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Una tasación errónea puede conllevar la nulidad del contrato de compraventa y del préstamo hipotecario
Un error en el informe de tasación puede conducir a la declaración de nulidad tanto del contrato de compraventa, como del préstamo hipotecario. Existirá, además, responsabilidad solidaria de la entidad bancaria a la que se encuentre ligada la sociedad de tasación.
El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia de 16 de enero de 2020, resolución nº 14/2020, ha estimado el recurso de casación interpuesto por D. Luis Enrique, y desestimado el interpuesto por Banco Santander, S.A. y SIVASA.
Antecedentes de hecho
El 22 de diciembre de 2006, D. Luis Enrique suscribió con Minastal Grup, S.L., dos contratos de promesa bilateral de comprar y vender sobre dos naves industriales del sector del Torrent de Santa María Magdalena de Vilanova i la Geltrú por un importe de 510.860 euros cada una de ellas.
Dichos inmuebles se iban a integrar en un polígono industrial compuesto por un total de cuarenta y siete naves de las que finalmente sólo se construyeron siete. Tres años después, el 27 de marzo de 2009, una vez obtenido el certificado final de obra, se otorgó la correspondiente escritura pública de compraventa.
D. Luis Enrique, con el objetivo de financiar parte de la operación, firmó en unidad de acto, ante el mismo notario y en el mismo día un préstamo hipotecario con la entidad financiera Banco Santander, S.A., por importe de 590.000 euros. Previamente, dicha entidad financiera había instado y obtenido la preceptiva tasación por parte de SIVASA (la filial de tasaciones inmobiliarias del Banco Santander).
Las naves no disponían de suministro de luz definitivo (contando solo con la luz de obra), aunque Minastal Grup, S.L. indicó que estaban listas para su uso, aun a sabiendas de que no lo estaban. Tanto en el proyecto como en la licencia de obra, constaba la obligación de la vendedora de acometer dos estaciones de transformación de energía eléctrica, lo que no efectuó. La no realización de las estaciones transformadoras «hacía las naves inhábiles para uso industrial”.
SIVASA, en su informe, no mencionó la ausencia de las estaciones de transformación de energía eléctrica, ni la ausencia de suministro eléctrico definitivo.
D. Luis Enrique interpuso demanda de juicio ordinario en reclamación de declaraciones de nulidad de contratos y daños y perjuicios contra Minastal Grup S.L., SIVASA y Banco de Santander S.A.
Primera Instancia
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Vilanova i la Geltrú se dictó sentencia el 25 de septiembre de 2015, estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Luis Enrique.
Decretó la nulidad de los contratos de promesa y compraventa suscritos el 22 de diciembre de 2006 y 27 de marzo de 2009, entre D. Luis Enrique y Minastral Grup, S.L. También decretó la nulidad del contrato de préstamo hipotecario firmado el 27 de marzo de 2009, entre D. Luis Enrique y el Banco Santander, S.A. Condenó a Minastral Grup, S.L. al abono de 1.195.412,40 euros incrementados en el interés legal del dinero desde el 28 de marzo de 2013.
Por otro lado, condenó al Banco Santander, S.A. y SIVASA al pago de 174.805,26 euros (tras auto de aclaración de 6 de noviembre de 2015), correspondiente al capital e intereses abonados por D. Luis Enrique. También los condenó al pago de los gastos de tasación, a 15.516,06 euros por los gastos derivados del Registro de la Propiedad y al interés legal del dinero desde 28 de marzo de 2013.
Finalmente, impuso a Minastal Grup, S.L. (que fue declarada en rebeldía por no oponerse a la demanda en plazo) las costas procesales.
Se presentó recurso de apelación por D. Luis Enrique, y también por Banco Santander, S.A. y SIVASA.
Audiencia Provincial
En fecha 21 de diciembre de 2016, la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia desestimando el recurso de apelación de D. Luis Enrique y estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Banco Santander, S.A. y SIVASA.
Condenó a D. Luis Enrique, como consecuencia de la nulidad, a restituir al Banco Santander, S.A., el importe del préstamo hipotecario, con cancelación de la hipoteca.
Por D. Luis Enrique y Banco Santander, S.A. y SIVASA, se interpuso recurso de casación.
Tribunal Supremo
D. Luis Enrique interpuso recurso de casación. Se basó en dos motivos:
- Infracción de los artículos 1101, 1103, 1106 en relación con el artículo 1303 y 1544 CCivil, del artículo 12.3 del Real Decreto 775/97 de 30 de mayo, sobre Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación, así como la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre causalidad y todo ello en conexión con el principio de equidad del artículo 3.2
- Infracción de los artículos 1451, 1281 y 1285 CCivil.
También se interpuso recurso de casación por el Banco Santander, S.A. y SIVASA. Se basaron en dos motivos:
- Infracción por la sentencia dictada en apelación del 1301CCivil, puesto en relación con el art. 34del Real Decreto 685/1982. Consideraban que se estimó indebidamente que el contrato de compraventa fuera nulo por la concurrencia de un pretendido error inexcusable cuando, en realidad, tal error era vencible mediante el encargo de un informe de due dilligence que en modo alguno puede suplirse con una tasación hipotecaria cuya finalidad no es la de identificar contingencias en el estado de las fincas sino tan solo asignarles un valor a efectos de constitución del préstamo hipotecario.
- Subsidiariamente, en el caso de que se mantuviera la nulidad del contrato de compraventa, la sentencia ha infringido el principio consagrado en el 34 de la Ley Hipotecaria y desarrollado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 17 de octubre de 1989), según el cual el contrato de préstamo hipotecario debe en todo subsistir, aunque se declare la nulidad del contrato subyacente, máximo cuando Banco Santander es un tercero de buena fe y además con respecto al préstamo que no cabe predicar error alguno.
El 16 de enero de 2020, el Tribunal Supremo dictó sentencia, estimando el recurso de casación interpuesto por D. Luis Enrique, mientras que, desestimó el interpuesto por Banco Santander, S.A. y SIVASA.
Para estimar los dos motivos de casación de D. Luis Enrique y desestimar el primer motivo de casación de Banco Santander, S.A y SIVASA, destacó que, en la fecha de tasación, la misma se regía por el RD 685/1992, de 17 de marzo, concretamente, por el artículo 34, el cual establecía que el precio del bien fijado en la tasación era la “garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado”. También destacó en este caso concreto, el artículo 37 del mismo RD, el cual establecía que «el informe de tasación contará con una primera parte que recogerá todos los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien, y que constituyan las características básicas definitorias del mismo».
Por su parte, en la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, se establecía (en la redacción vigente en la fecha de la tasación):
- La necesidad de adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico (art. 7.2 e)).
- La necesidad de comprobación de la licencia de obra (art. 8).
- La necesidad de indicar las instalaciones relevantes (como la electricidad) (art. 71. 1 b).
- La necesidad de indicar las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes. (art. 71. 1 d).
Con todo lo expuesto, la Sala del Tribunal Supremo solo pudo confirmar lo expuesto en apelación, en cuanto al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la sociedad de tasación, cuando no indicó la inexistencia de suministro eléctrico definitivo, por ausencia de las estaciones transformadoras, cuando su necesidad constaba en el proyecto básico y constituía un condicionante de la licencia de obra, en la que se advertía que el suministro eléctrico definitivo no estaba garantizado, lo cual era una condición necesaria. Dicha licencia no fue consultada por SIVASA, a pesar de ser unas de sus obligaciones al realizar la tasación (art. 1544 CCivil).
En cuanto a los contratos celebrados entre D. Luis Enrique y Minastal Grup, S.L., se formalizaron dos contratos de promesa bilateral de comprar y vender, sobre dos naves industriales, con definición del objeto y pago de parte del precio. La Sala dedujo que “cuando se otorgó la escritura de compraventa en unidad de acto con la de préstamo hipotecario, la parte compradora confiaba en el cumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora, lo cual se acreditó como incierto, reconociendo la propia vendedora al declarar, que había engañado a la parte compradora, razón por la que cabe confirmar la nulidad de la compraventa. (…) Si la tasación se hubiese efectuado conforme a derecho y conforme a una buena praxis profesional (lo que no ocurrió) la parte compradora habría conocido la imposibilidad de adscribir los bienes al uso industrial (por carecer de instalación eléctrica definitiva), y causa determinante de la ignorancia de la parte demandante fue el deficiente informe de tasación, efectuado por SIVASA, entidad tasadora a la que se le abonaron sus honorarios profesionales.”
En definitiva, la Sala declaró que “el error en el que incurrió el comprador estuvo causado, también, por la sociedad tasadora, en cuanto incumplió trascendentalmente las obligaciones profesionales que le afectaban, por lo que le deben afectar las consecuencias indemnizatorias derivadas de su propio incumplimiento, acción indemnizatoria que se ejercitó expresamente en la demanda (arts. 1101 y 1103 CCivil)».
Por lo que respecta al segundo motivo alegado en casación (y desestimado por la Sala del Tribunal Supremo) por el Banco Santander, S.A. y SIVASA, la Sala consideró que la influencia del informe de tasación en el préstamo hipotecario fue determinante, por lo que, para dicha Sala, D. Luis Enrique incurrió en un error excusable a la hora de contratar el préstamo hipotecario (art. 1301 CCivil), pues tanto los contratos de compraventa como el préstamo hipotecario iban ligados.
Destacó el artículo 12.3 RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, el cual expresaba que “Con independencia de las sanciones que procedan con arreglo a lo dispuesto en la disposición adicional décima de la Ley 3/1994, de 14 de abril, cualquier responsabilidad de orden civil que pudiera derivarse de la valoración recaerá sobre la entidad de crédito o sobre la sociedad de tasación en cuyo nombre se efectúa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda a los profesionales que hayan realizado la tasación”.
De este precepto, la Sala, en cuanto a la responsabilidad de indemnizar por los daños y perjuicios causados a D. Luis Enrique, dedujo que la responsabilidad del Banco es solidaria con SIVASA (art. 1137 CCivil), “al concurrir en el Banco la condición de designante de la tasadora y la vinculación societaria con la misma, al formar parte del mismo grupo empresarial.” Mantuvo la condena realizada en primera y segunda instancia. Condenó al Banco Santander, S.A. a responder de los gastos de cancelación del derecho real de hipoteca.
Conclusión
Al declararse la nulidad del contrato de compraventa, se declara también del contrato de préstamo hipotecario por estar ligado al primero, tras realizarse un informe deficiente por parte de la empresa tasadora. Por ello, se condenó a la mutua devolución de lo percibido y entregado en el contrato de compraventa y en el préstamo hipotecario, así como a la oportuna indemnización por daños y perjuicios, siendo responsable solidario la entidad bancaria, pues no era inmune a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que ella misma impuso.
