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Preguntas frecuentes sobre la reclamación por defectos constructivos

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¿Que cuestiones se plantean a la hora de reclamar por los defectos constructivos?

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¿Ha adquirido una casa y se ha encontrado con defectos? ¿Su vivienda presenta daños imputables al constructor? En base a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), norma aplicable a las edificaciones de nueva construcción o existentes con licencias solicitadas a partir del 6 de mayor de 2000, se podrá reclamar judicialmente los distintos tipos de defectos existentes.

Cuando encontramos un defecto en nuestra vivienda o inmueble es importante reaccionar con rapidez, ya que su protección jurídica dependerá de diversos factores como si el inmueble en cuestión es nuevo o usado, la fecha en la que fue construido así como la fecha de venta, el tipo de defecto, su gravedad y sus causas. En este post veremos qué casos son reclamables, cómo debe proceder en su actuación y cuáles son los plazos a tener en cuenta.

¿Como puedo reclamar los defectos constructivos?

En estos casos es clave asesorarse bien y plantear una estrategia adecuada, que dependerá en gran medida en las opciones legales existentes en el momento y la solvencia de los actores a los que vayamos a reclamar. Además será fundamental probar el daño ya que será la base de nuestra demanda.

Ante estos supuestos contamos con distintas posibilidades de actuación, que podrán ejercitarse de manera acumulada y complementaria:

  • Por un lado podremos interponer una acción derivada de incumplimiento contractual que otorga el Código Civil con una prescripción de 5 años. La jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que la entrega de un inmueble con defectos constructivos indudablemente comporta un incumplimiento del contrato de compraventa. Esta posibilidad se plantea con el objetivo de defender los intereses de los particulares y exigir el cumplimiento del contrato suscrito de una manera exacta, íntegra y puntual, algo que comporta el aseguramiento de inexistencia de defectos y la posibilidad de solicitar una indemnización por los posibles daños y perjuicios que se hubieran padecido.
  • Por otro lado tenemos las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación y, en su caso, del artículo 1.591 del Código Civil. Dicha ley fija unos plazos de garantía de 1, 3 y 10 años, dependiendo del tipo de defecto del que estemos hablando como veremos a continuación. Estas acciones tendrán un plazo de prescripción de 2 años desde el momento de aparición de los defectos.

Además deberá tener en cuenta si los defectos pueden ser comunes a varias viviendas de su comunidad de propietarios o a zonas comunes, ya que de ser así la reclamación podrá hacerse de forma conjunta. Este es un punto importante a considerar ya que le evitará mayores costes en el proceso judicial y la reclamación cobrará mayor fuerza e importancia.

¿Cómo planteo la reclamación por defectos de la construcción?

Una de las primeras cosas que deberá hacer si se encuentra con defectos en su vivienda o inmueble es anotar todas las irregularidades que pueda encontrar. Resulta de interés también antes de elaborar la relación de desperfectos verificar con sus vecinos si se tratan de defectos aislados o, por otro lado, pueden estar afectando a varias personas de la comunidad.

Elaborado el correspondiente inventario, se deberá remitir el mismo a la promotora o constructora, debiendo dejar constancia de la notificación. Debemos de indicar que resultaría conveniente que al inventario de desperfectos lo acompañe un dictamen pericial que establezca el alcance de los daños, su causa, el responsable de los mismos así como una propuesta de solución. De esta manera al notificar los daños daremos opción a los agentes implicados a que nos repare o abone la reparación.  Es muy importante que conserve el justificante de la entrega de esta reclamación, bien sea mediante copia firmada, bien por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.

En el caso de que la promotora o el constructor no se haga cargo de las irregularidades notificadas deberá acudir a un especialista. Su abogado le ayudará y valorará su situación particular, estudiando cuál será la estrategia óptima para conseguir resarcir los posibles desperfectos y perjuicios sufridos. Es importante indicar que si se realiza alguna reparación por cuenta propia quede documentado correctamente para poder alegar las pruebas más tarde en el proceso judicial.

¿A quién debo reclamar por los defectos constructivos?

La respuesta a esta pregunta dependerá en gran medida de las circunstancias del caso. Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que la responsabilidad civil se exige de forma personal e individualizada. Esto implica que hay que reclamar la responsabilidad al agente directamente implicado (al arquitecto si se trata de un problema de proyecto y diseño, al aparejador si se trata de un problema de control de la ejecución de la obra, al constructor en un problema por la ejecución, etc).

No obstante, existen situaciones en las cuales no puede individualizarse al responsable, por lo que se establece un sistema de responsabilidad solidaria. El artículo 17 LOE en su apartado tercero establece que el promotor siempre responderá solidariamente por daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción. Por tanto, además del promotor, podremos demandar a distintos agentes. Lo único que tendremos que tener en cuenta es que si el juez decide absolver a alguno de los demandados no se producirá la imposición total de costas.

¿Cómo funcionan las garantías y plazos para reclamar?

En primer lugar debemos hacer un pequeño paréntesis para aclarar la diferenciación entre el plazo de garantía y el plazo de prescripción, puesto que son conceptos que tienden a confundirse y mezclarse entre sí. Por un lado tenemos el plazo de garantía, que se corresponde con el período en el cuál el promotor, constructor y técnicos estarán obligados por ley a hacerse cargo de todas las posibles reparaciones de defectos o desperfectos que aparezcan. Como veremos a continuación este plazo variará dependiendo de la tipología del defecto. Por otro lado nos encontramos con el plazo de prescripción, que consistirá en el plazo con el que cuenta el afectado para interponer la demanda. Este plazo, independientemente del tipo de defecto constructivo que tengamos en nuestra vivienda será de dos años y comenzará a contar desde que tenemos conocimiento de la existencia de dicho defecto, admitiendo como veremos más adelante interrupción mediante reclamación fehaciente.

Como ya hemos adelantado, los plazos de garantía vienen directamente relacionados con el tipo de defecto ante el cual nos encontremos, por lo que serán diferentes dependiendo del perjuicio existente. Podemos distinguir tres supuestos:

  • 1 año de garantía para defectos de terminación o acabado. Son daños materiales por vicios o defectos de ejecución que puedan afectar a elementos, valga la redundancia, de terminación o acabado de las obras. Este supuesto es bastante común y suele ser cubierto por los promotores y constructores fácilmente cuando son debidamente notificados. No obstante es conveniente acreditar y documentar adecuadamente antes de ocupar la vivienda ya que se suelen achacar a la negligencia del propietario y a los posibles daños producidos durante la mudanza y ocupación de la misma.
  • 3 años de garantía para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad. Los defectos de habitabilidad son aquellos que no garantizan estipulaciones reglamentarias tales como la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, así como otros aspectos funcionales que no permitan un uso satisfactorio del inmueble. Es decir, aquellos como pueden ser filtraciones, humedades, ruidos, grietas… Estos daños suelen ser muy comunes y difícilmente constatables hasta que no se comienza a habitar la vivienda. Dada la gravedad de los mismos deben ser notificados también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución puesto que son los responsables de salvaguardar la vivienda de este tipo de desperfectos.
  • 10 años para defectos estructurales. Estos desperfectos suelen ser los menos comunes pero lo más graves puesto que afectan a la estabilidad y seguridad del edificio, comprometiendo directamente su resistencia mecánica y estabilidad. Son aquellos que afectan a la cimentación, muros de carga así como otros elementos estructurales. En este tipo de defectos debido a su gravedad será prácticamente imprescindible la intervención de profesionales para reclamarlos puesto que son supuestos de difícil solución extrajudicial.

¿Cuando empieza a correr el plazo de garantía?

Es fundamental entender que los plazos de garantía no empiezan a computar desde el momento en el cual se otorga la escritura de compraventa, sino desde que se suscribe el acto de recepción de la vivienda o se entiende tácitamente producido. Es decir, desde el momento en el que se firme el Acta de Recepción de Obra, el documento en el que el constructor pone a disposición del promotor la obra ya terminada. Esta acta se forma por el promotor y el constructor y en muchas ocasiones consta una copia en el Libro de Edificio, si bien existen casos en los cuales esto no ocurre. En este último supuesto resulta conveniente requerir de forma fehaciente al promotor que nos facilite copia del acta de recepción, puesto que supondrá esencial para hacer un cómputo correcto de los plazos de garantía.

Desde ese instante empezarán a computarse los plazos de garantía. Durante ese tiempo la constructora, promotora y, en su caso, el arquitecto director de obra y aparejador director de ejecución, tendrán que responder por los posibles daños de los cuales sean responsables.

Es fundamental que se notifiquen los defectos existentes de edificación dentro de los plazos indicados en el apartado anterior (1, 3 y 10 años dependiendo del caso). Desde que tiene lugar la notificación de los defectos existirá un plazo de prescripción de dos años para poder ejercitar la acción de reclamación judicial. Nota: Este plazo podrá ser interrumpido siempre que se realicen reclamaciones expresas o notificaciones fehacientes frente a uno de los actores de que el problema persiste o se ha agravado.

¿Que sucede si han transcurrido los plazos para reclamar?

Puede ocurrir que ya hayan transcurrido estos plazos de garantía o de prescripción establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, por lo que no podrá ejercitarse la acción especial. No obstante, al margen de esas garantías específicas para defectos constructivos, aún nos quedaría la opción de reclamar al promotor por responsabilidad contractual dentro del plazo de 5 años que establece el artículo 1964 del Código Civil.

El promotor o el constructor incumple este contrato de compraventa si no entrega la vivienda en condiciones de ser habitable, así como en aquellos casos en los cuales no se han ejecutado partidas que estaban en el proyecto o se han utilizado materiales distintos a los indicados en el contrato, sean defectuosos o no. Existen sentencias que han considerado incumplimiento contractual la aparición de grietas en el inmueble debido al sistema constructivo utilizado.

Sin embargo, es recomendable y preferible que el afectado reclame,  dentro de los plazos de garantía y prescripción anteriormente expuestos con las acciones específicas establecidas en la LOE.

¿Que ocurre si el constructor realiza reparaciones y estas no resultan efectivas?

Lo más importante cuando se realizan obras de subsanación o reparaciones es que las mismas queden efectivamente documentadas, ya sea bien a través de un parte de trabajo o similar donde podamos certificar el objeto de la intervención y la fecha de realización. En ocasiones se realizan actos que van dirigidos únicamente a cubrir o parchear daños que, inevitablemente, aparecerán más tarde causando perjuicios nuevamente e incluso agravando los existentes. Para poder interrumpir el plazo de prescripción resulta totalmente imprescindible acreditar los actos de subsanación que se realizaron y en qué fecha tuvieron lugar, por lo que una documentación probatoria será fundamental.

¿Existen posibilidades de éxito en una reclamación por defectos constructivos?

La respuesta es sí. Hemos de tener en cuenta que muchos de los defectos que podremos encontrar en nuestro inmueble se encuentran objetivados en normas específicas de construcción como son las Normas Básicas de la Edificación, el Código Técnico de la Edificación, las normas de Habitabilidad y Diseño… Todas ellas hacen que podamos exigir determinadas condiciones en nuestros inmuebles. El incumplimiento de cualquier de ellas supone objetivamente la existencia de un defecto constructivo, comportando de la misma manera el incumplimiento de las obligaciones en los agentes del proceso constructivo. Ello faculta a cualquier adquiriente a la posibilidad de reclamar el correcto cumplimiento de la normativa y obtener una reparación, incluyendo la indemnización de daños y perjuicios.

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