El comprador puede solicitar tanto la resolución del contrato de compraventa como la entrega de la vivienda, obligando al vendedor al cumplimiento de lo acordado.
Todos conocemos que la compraventa, como contrato consensual, bilateral, recíproco y típico, queda perfeccionada desde el mismo momento en el que concurren los elementos exigidos por el artículo 1.261 del Código Civil para formar contrato: consentimiento, objeto y causa de la obligación que se establezca. No obstante, debe recordarse que la consumación, esto es, la satisfacción de los intereses que representa el contrato válidamente perfeccionado para cada una de las partes, solamente ocurre en el contrato de compraventa cuando, para el vendedor, se entrega la totalidad del precio pactado, y, para el comprador, se entrega la totalidad de la cosa vendida. La cuestión es:¿supone la falta de licencia administrativa de ocupación la falta de entrega de la cosa vendida?
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado Sentencia 3732/2016 de 22 de julio de 2016 en la que aborda de nuevo esta cuestión.
En este caso concreto, las partes celebraron dos contratos de compraventa por la que la compradora se comprometía a pagar un precio determinado (con entrega anticipada de una parte) y la vendedora a entregar a la compradora dos viviendas cuyas obras debían terminar el 31 de agosto de 2008, así como a otorgar escritura pública de dichos contratos. En fecha 13 de julio de 2008 se emitió certificado final de obra de dichos inmuebles, pero, a fecha de 22 de febrero de 2011, la vendedora todavía no había requerido a la compradora para elevar el contrato privado a escritura pública y, con ello, efectuar la traditio de la cosa, por lo que la compradora interpuso demanda solicitando que la vendedora demandada fuera condenada al cumplimiento íntegro del contrato.
El Juzgado de lo Mercantil Nº 1 de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia de 20 de septiembre de 2012 entendiendo que la entidad demandante no había conseguido probar que la demandada no hubiera acudido a la Notaría para otorgar escritura pública de compraventa de ambas viviendas, ni que la vendedora hubiera requerido a la compradora para el pago de la totalidad del precio. Además, incurriendo en evidente incongruencia por exceso, acordó la resolución del contrato de compraventa, condenando a la vendedora a devolver las cantidades pagadas anticipadamente por la compradora.
Contra dicha sentencia se interpusieron recursos de apelación por las representaciones respectivas de las partes demandante y demandada. Dichos recursos fueron resueltos por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife mediante sentencia de 23 de julio de 2013, en la que, apreciando incongruencia extra petita en la sentencia de primera instancia, evaluó que la vendedora demandada había cumplido con su obligación pactada, en la medida en que la obra había sido acabada dentro del plazo convenido, y desestimó la demanda presentada por la compradora.
Frente a dicha sentencia, la entidad demandante formuló recurso de casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, fundado en la infracción, por inaplicación indebida, de lo dispuesto en el artículo 1445 del Código Civil, en relación con el artículo 1124 del Código Civil. A su juicio, la falta de requerimiento para otorgar escritura pública de compraventa y la falta de obtención de las licencias administrativas de ocupación para cada uno de los inmuebles suponía que la vendedora hubiera incumplido su obligación de entregar lo pactado en contrato. Cita incluso en su argumentación las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 y de 10 de junio de 2013, que declaran que corresponde a la parte vendedora demostrar “el carácter accesorio y no esencial” de la falta de dicha licencia (es decir, que la falta de obtención de la licencia de ocupación no impide dar al inmueble el uso adecuado).
Resolviendo el recurso, la Sala Primera del Tribunal Supremo dicta la sentencia que venimos comentando concluyendo que, efectivamente, la vendedora demandada no había cumplido su obligación de entregar la cosa porque no había otorgado -previo requerimiento fehaciente al comprador– escritura pública de contrato de compraventa y que debía igualmente obtener las oportunas licencias administrativas de ocupación de los inmuebles objeto de la compraventa.
Otorgar escritura pública no es obligación que en sí misma se encuentre implícita en el contrato de compraventa. A lo que se obliga el vendedor es a entregar lo vendido, pero el otorgamiento de escritura pública puede constituir una forma de traditio simbolica (acaso la que mayor seguridad aporta al negocio jurídico de cuantas se prevén en nuestro ordenamiento) obligatoria si las partes lo pactaron así en el propio contrato.
Como conclusión podemos decir que es recomendable la inclusión el su contrato de compraventa la finalidad de aquello que se recibe de la otra parte (un servicio o una cosa, como un bien inmueble en este caso), pues ello ayudará a justificar posteriormente una posible entrega incompleta, como en este caso hemos visto que ocurre con las licencias administrativas de ocupación.
