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La entrega del inmueble arrendado en condiciones distintas a las pactadas en el contrato de alquiler de temporada permite la resolución
Como hemos visto en numerosos comentarios, «Aliud pro Alio» es el término que se utiliza para definir la entrega de cosa distinta a la pactada en el contrato o cuando la misma no sirve para el objetivo perseguido en el acuerdo contractual. En presencia de dicha situación es posible la resolución del contrato.
Revisamos la sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Girona número 114/2018, de 29 de marzo que resuelve uno de estos casos.
Antecedentes
La Sra. Patricia (arrendadora) y EMERITUS XXI S.L. (arrendataria) firmaron contrato de arrendamiento por temporadas el 3 de marzo de 2015, por el periodo comprendido entre el 29 de abril y el 8 de septiembre de 2015 por valor de 132.000€ que fue abonado el 29 de abril, día en que Dª Patricia tomó posesión del inmueble.
En el contrato se estipuló una cláusula que disponía que el inmueble sería entregado libre de animales domésticos y especificaba que habría un perro que estaría guardando la finca a no ser que ocasionara molestias y en ese caso la propiedad se comprometía a sacarlo, situación esta que se encontraba en letra más pequeña en el documento.
El día de ingreso en el inmueble la Sra. Patricia manifestó su rechazo a la permanencia del perro en la propiedad y el 1 de mayo que realizó, por su cuenta, servicio de limpieza de la casa, el perro continuaba en el lugar y fue retirado el día 2 de mayo.
El día 3 de mayo, la Sra. Patricia abandonó la casa sin haber dormido en ella comunicando a la agencia intermediadora su voluntad de resolver el contrato, situación que transmitió el 14 de mayo de 2015 a EMERITUS argumentando que el estado del inmueble era inaceptable e impropio de una vivienda de alto standing y solicitó la devolución de lo pagado en concepto de renta.
EMERITUS le respondió negando el mal estado de la vivienda y resaltó la extrañeza por no haberlo mencionado en las reuniones anteriores.
La Sra. Patricia demandó en ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento de temporada y solicitó la devolución del importe pagado y la demandada se opuso describiendo los hechos como de carácter menor.
Primera Instancia
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de La Bisbal d’Empordà, en sentencia de 16 de mayo de 2017 estimó íntegramente la demanda porque encontró suficientemente probado el incumplimiento de las obligaciones por parte del demandado, al no entregar la vivienda en condiciones de limpieza y estado general aceptables ni coincidentes con lo pactado.
La parte demandada interpuso recurso de apelación, entre otras, por infracción del art. 1256 del código civil que dispone que la validez y cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de una sola arte y en este caso la Sra. Patricia lo había hecho por una situación menor presentada con el perro de la finca; adicionalmente señaló infracción de la doctrina aliud pro alio del art. 1124 del código civil.
Audiencia Provincial
La Sala centró el análisis en identificar el estado de la finca objeto del contrato de alquiler de temporada en el momento de la entrega para determinar si, existiendo deficiencias, eran suficientes para constituir un incumplimiento resolutorio.
La Sala realizó un examen de las pruebas aportadas al proceso, testimoniales, actas notariales e interrogatorios y determinó que por una parte, existían desperfectos en el inmueble.Por otra, la presencia del perro de los propietarios de la finca constituyó un incumplimiento de lo pactado.
Estas dos situaciones llevaron a la Sala a concluir que “los hechos relatados constituyen incumplimiento resolutorio del contrato, máxime cuando, la propiedad, conocedora de las quejas de la arrendataria, nada hizo para revertir la situación, más allá de retirar el perro tras la insistencia de la arrendataria”.
Conclusión
Se confirma la sentencia de la primera instancia, que estimaba la resolución del contrato de arrendamiento de temporada por «entrega de cosa distinta» (aliud pro alio) y condenaba al arrendador a la restitución de los 132.000 euros abonados por el arrendatario.
