¿Es posible resolver un contrato de compraventa de vivienda por falta de enganche al fluido eléctrico, aunque la vivienda tenga licencia de ocupación?
El Tribunal Supremo considera que es causa suficiente para la resolución del contrato en Sentencia de 10 de noviembre de 2016.
Dña. Serafina celebró un contrato de compraventa de vivienda sobre plano el 2 de julio de 2007, por el que compró un piso y dos plazas de garaje.
Cuando llegó el momento de otorgar escritura de la compra, la vivienda no tenía suministro definitivo de energía eléctrica.
Dña. Serafina interpuso demanda contra Promociones Beirada do Porto S.L. (en adelante PB) y Caja de Ahorros de Galicia, solicitando la resolución del contrato de compraventa así como la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
PB demandó a su vez a Dña. Serafina, solicitando que se le obligase a recibir los inmuebles y a otorgar escritura pública, con el pago de102.193 euros más IVA.
El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Muros dictó sentencia el 20 de septiembre de 2012, estimando íntegramente la demanda de Dña. Serafina y desestimando la de PB.
La sentencia se fundamentó en los siguientes motivos:
1.- La promotora se retrasó injustificadamente en la entrega de la vivienda.
2.- La vivienda carecía de suministro eléctrico (aunque a la fecha de la sentencia ya tenía instalada luz de obra).
3.- Aunque se hubiera conseguido la licencia de primera ocupación por silencio administrativo, la vivienda no se encuentra en condiciones de ser habitada.
PB y Caja de Ahorros de Galicia, interpusieron recurso y la Audiencia Provincial de La Coruña en sentencia de 29 de mayo de 2014 revocó la de primera instancia, y condenó a la compradora a otorgar escritura pública de la compra de la vivienda y al pago de su precio. Para la Audiencia, la vivienda tenía licencia de ocupación y se entregó a tiempo. La falta de suministro eléctrico no afecta al contenido esencial del contrato. Cuando la compradora pidió la resolución ya había incumplido su obligación de otorgar escritura pública y pagar el resto del precio.
Así las cosas, Dña. Serafina interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Los motivos de casación son:
1.- Infracción de los arts. 1124 y 1258 del CC y del art´. 195.6 de la Ley de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, y de la doctrina del Tribunal Supremo consistente en que una licencia de primera ocupación otorgada por silencio administrativo contraria al ordenamiento urbanístico no es válida (SSTS 12.2.2013, 11.3.2013, 28.10.2013).
2.- Infracción del art. 10 bis de la LGDCYU al no anular y aplicar cláusulas abusivas en un contrato celebrado por un consumidor, que el tribunal debe controlar de oficio (SSTS 9.5.2013, 12.3.2014).
3.- Infracción del artículo 1124 CC por no considerar que la entrega de una vivienda sin el adecuado suministro eléctrico no constituye un incumplimiento esencial del contrato (SSTS 11.3.2013, 5.11.2013, 30.01.2013).
4.- Infracción del artículo 1124 CC al permitir que en una relación sinalagmática, quien incumple pueda a exigir el cumplimiento al otro, y de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la “exceptio non adimpleti contractus” (SSTS 24.10.2008, 13.10.2010).
La Sala desestima el motivo primero al ser un hecho no discutido que se había obtenido por silencio administrativo la licencia de primera ocupación.
Igualmente desestima el motivo segundo, al plantearse por primera vez en el recurso de casación y no en instancia, además de apuntar que “su abusividad es discutible”.
El motivo tercero se estima. Citando sus sentencias de 5 de noviembre de 2013 y de 30 de enero de 2014, indica:
“para entender entregado efectiva e íntegramente una vivienda lo ha de ser con los suministros eléctricos definitivos”
La entrega de una vivienda con un mero suministro provisional de energía eléctrica, con acometida de obra, (todavía no subsanado a fecha de la sentencia siete años después) es un incumplimiento sustancial.
Por tanto, la vendedora incurrió en un incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito.
Por último, se estima el motivo cuarto: Al haber incumplido la vendedora su obligación de entregar el objeto pactado con las características propias de una vivienda, como es el suministro eléctrico definitivo, no puede imputarse al comprador la responsabilidad del contrato, pues el comprador no incurre en mora si el vendedor no cumple con lo pactado (arts. 1100 y 1124 CC).
En definitiva, se confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que declara la resolución del contrato de compraventa de vivienda por falta de suministro definitivo de electricidad.
