¿Puede el promotor quedarse con las cantidades anticipadas cuando el banco no acepta la subrogación de los compradores?
La resolución de contratos de compraventa de vivienda ha sido uno de los temas que han generado una mayor litigiosidad en los últimos años, por efecto de la crisis inmobiliaria.
La consecuencia del rechazo del banco a la subrogación en el préstamo es que los compradores no pueden cumplir con la entrega del precio a la hora de elevar a escritura pública y la promotora resuelve el contrato. ¿Qué ocurre con las cantidades anticipadas?
La cuestión clave es la redacción del contrato entre promotora y compradores.
El Tribunal Supremo ha resuelto uno de estos casos en su Sentencia de 4 de mayo de 2016.
Los clientes solicitaron la resolución del contrato de compraventa de vivienda suscrito con la promotora “Patrimonial CYP” en diciembre de 2008, con devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio, que ascendía a 30.580 euros, en base a los siguientes motivos:
a) Incumplimiento de la cláusula que garantizaba que la entidad crediticia autorizaría la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concertado por la promotora.
b) Incumplimiento de la demandada por vender la vivienda a un tercero de forma indebida.
c) Incumplimiento de la promotora de la obligación de solicitar, emitir y entregar la póliza de afianzamiento en garantía de las cantidades anticipadas.
d) Nulidad de la cláusula octava del contrato por falta de reciprocidad, al imponer a los compradores obligaciones desproporcionadas para el caso de incumplimiento.
La promotora por su parte, alegó que el contrato había quedado resuelto por incumplimiento de los compradores, al no otorgar los demandantes la escritura pública (con pago del resto del precio) cuando fueron requeridos para ello.
Los clientes no pudieron escriturar la compra, al negarse la entidad financiera a que se subrogasen en el préstamo de la promotora.
El Juzgado de Primera Instancia de Sevilla nº 4 dictó sentencia el 23 de octubre de 2012 estimando parcialmente la demanda y ordenando la devolución de 21.406 euros, reteniendo la promotora el 30% del anticipo recibido. Consideró que había una resolución justificada y que la cláusula octava no era nula, pero debía ser moderada.
Ambas partes recurrieron y la Audiencia Provincial de Sevilla resolvió en sentencia de 9 de octubre de 2013, que no procedía devolver a la demandante cantidad alguna, ni moderar la cláusula penal que no era nula sino perfectamente válida.
Así las cosas, los compradores recurrieron en casación ante el Tribunal Supremo.
La vivienda había sido vendida a un tercero, y este extremo no fue discutido por las partes. El 10 de diciembre de 2009, la promotora solicitó la resolución del contrato. Por tanto, ambas partes están de acuerdo en la resolución del contrato (SSTS 25 de octubre de 1999 y 26 de mayo de 2009).
El contrato expresaba que “el vendedor manifiesta que la Entidad Crediticia ha autorizado la subrogación del comprador”. Por tanto, no cabe imputar a los compradores la frustración de la operación, sino que es responsabilidad de la promotora.
En consecuencia, se estima el recurso, declara extinguido el contrato de compraventa y se condena a la promotora a la devolución de todas las cantidades anticipadas para la compra de la vivienda con sus intereses legales.
