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¿Qué incumplimientos pueden llevar a la resolución del contrato de arrendamiento?
La parte que ha cumplido con sus obligaciones, tiene la facultad de exigir el cumplimiento de la obligación, o resolver el contrato a tenor de lo dispuesto por el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los incumplimientos que permiten resolver el contrato deben cumplir las siguientes requisitos:
1.- Debe incumplirse una obligación esencial del contrato (no basta con incumplimientos irrelevantes).
2.- La parte que quiere resolver el contrato, debe haber cumplido con sus obligaciones.
3.- Que se frustre el fin del contrato.
Reunidas estas circunstancias, la parte cumplidora puede resolver el contrato. Pero si el otro se opone, será imprescindible solicitar la resolución por vía judicial.
Además de los incumplimientos que reúnan las características que antes hemos mencionado, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en sus apartados segundo y tercero enumera unas causas específicas para la resolución a instancia del arrendador y a instancia del arrendatario.
Resolución a instancia del arrendador
1.- Impago de la renta:
Es suficiente con el impago de una mensualidad para resolver el contrato. El pago fuera de plazo, no impide la resolución. Tampoco la impide el pago parcial. La única posibilidad de continuar con el contrato es la enervación: pagar en un plazo de 10 días desde el requerimiento del juzgado. Pero la enervación no es posible si ha hubiera habido una enervación anterior o se hubiese requerido al pago de manera fehaciente treinta días antes de interponer la demanda.
Si el incumplimiento se produce por culpa del arrendador (por ejemplo si no notifica una actualización de la renta, o no indica la cantidad que se tiene que pagar por suministros) no hay derecho a la resolución.
2.- Impago de gastos:
El impago de los gastos individualizados mediante contadores (principalmente agua y luz) así como de otros que se hubiesen podido acordar (gastos de comunidad y otros), conllevan la posibilidad de resolver el contrato.
3.- Falta de pago de la fianza o de su actualización:
En los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores a la Ley 4/2013, la fianza no se actualiza hasta transcurridos los 3 primeros años. En los contratos anteriores, el plazo es de 5 años.
4.- Subarriendo o cesión inconsentidos:
Si en la vivienda arrendada se produce el subarriendo sin consentimiento por escrito del arrendador, el contrato se puede resolver. No es necesario que el tercero ajeno al contrato que ocupa la vivienda esté pagando un subarriendo: hay causa de resolución, aunque esté a título gratuito. En estos casos, el problema más habitual es la prueba del uso de la vivienda por terceros, que puede quedar cubierto con testigos o con informes de detectives.
5.- Daños dolosos a la finca o realización de obras no consentidas:
Para que se pueda resolver el contrato, se deben producir daños en la finca de manera voluntaria y consciente. Los perjuicios causados por imprudencia, no permiten la resolución Deben ser daños graves que puede causar tanto el inquilino como las personas que con él conviven. Se presume responsable del daño al arrendatario y es éste el que debería probar que los daños no se causaron por su culpa.
En cuanto al las obras, el arrendatario no puede realizarlas sin consentimiento del arrendador si modifican la configuración o los elementos accesorios de la vivienda, o si disminuyen la estabilidad o seguridad de la misma.
Se considera que modifican la vivienda las obras fijas hechas con materiales de construcción. Las obras móviles que se pueden eliminar sin deteriorar la finca no se consideran suficiente motivo para la resolución del contrato. No impide la resolución que estas obras beneficien al arrendador. Y las obras de conservación y reparación no justifican tampoco la resolución.
6.- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas:
Para que este tipo de actividades puedan llevar a la resolución del contrato de arrendamiento deben ser habituales sin ser suficiente una situación puntual. Además de las actividades dentro de la vivienda, se incluyen las que se pudieran realizar en las zonas comunes.
Para calificar la actividad, se debe analizar cada caso en concreto.
7.- Que la vivienda deje de alojar a arrendatario o a sus ocupantes:
Comprende tanto la desocupación de la vivienda como el cambio de destino, por ejemplo, utilizándose como un despacho. La prueba del uso adecuado corresponde al arrendatario, aunque el arrendador siempre puede aportar indicios de la falta de ocupación como puedan ser la acumulación de publicidad, las testificales de vecinos, la falta de consumos y otros.
Sobre los motivos de resolución del contrato de arrendamiento a instancia del arrendatario, comentaremos en otra entrada.
