¿Se puede resolver un arrendamiento por interés del concurso?

concurso de acreedores

 

La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo Nº 660/2016, de 10/11/2016, ha declarado procedente la resolución en interés del concurso de un contrato de arrendamiento blindado por el régimen de la prórroga forzosa de laLey de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El Alto Tribunal entiende que dicho régimen expiró con la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, cuya disposición adicional 3ª establecía para dichos contratos una duración máxima de 20 años.

Los antecedentes de hecho fueron los siguientes:

Restaura SL fue declarada en concurso de acreedores el 04/04/2012. En el momento de la declaración, la concursada era propietaria de un inmueble (un local en la Puerta del Sol de Madrid) que mantenía arrendado a City Bell SA desde el 01/02/1983. La renta del arrendamiento tenía la condición de renta antigua, de manera que City Bell SA pagaba en la actualidad a Restaura SL una renta actualizada de 4.860,48 €, cuando la renta mensual media de la zona era aproximadamente de 48.689,33 €.

En estas circunstancias, Restaura SL y su administración concursal formularon demanda incidental contra City Bell SA ante el Juzgado de lo Mercantil Nº 03 de Barcelona solicitando que declarara la resolución del referido contrato de arrendamiento en interés del concurso, la obligación de City Bell SA de desalojar la finca y que condenara a City Bell a estar y pasar por dichos pronunciamientos. Los demandantes defendieron que el interés del concurso derivaba de que, por un lado, la renta que se venía cobrando era sensiblemente inferior a la de mercado y de que, por otro, Restaura SL tenía previsto un proyecto de rehabilitación del edificio que aumentaría su valor, lo que facilitaría la continuación de la actividad y el pago de los créditos a sus acreedores.

El Juzgado de lo Mercantil Nº 03 estimó la demanda mediante su Sentencia de 19/09/2013, declarando resuelto el contrato en interés del concurso y condenando a City Bell SA a desalojar la finca. Entendió el juzgador que concurría el interés del concurso en los elementos alegados por los demandantes.

Contra dicha sentencia fue interpuesto recurso de apelación por City Bell SA, que fue estimado por la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en su Sentencia de 30/06/2014, en la que revocó la resolución del referido contrato de arrendamiento.
El tribunal de segunda instancia recordó que la facultad de resolver relaciones sinalagmáticas pendientes de cumplimiento en atención al interés del concurso, prevista en el artículo 61.2 de la ley 22/2003, de 9 de junio, Concursal, se encuentra sujeta a unos límites intrínsecos (ejercicio abusivo, antisocial o contrario a la buena fe del derecho) y extrínsecos (colisión con derechos subjetivos ajenos) y que, en este caso en concreto, en la medida en que la vigencia del arrendamiento venía determinada porque una ley expresamente preveía la prórroga forzosa de dicho contrato atendiendo a la utilidad pública e interés social del mismo (artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), no era posible que el interés del concurso prevaleciera sobre el derecho del arrendatario, que estaba protegido por una normativa dictada por razón de utilidad pública e interés social, por lo que no procedía declarar la resolución del contrato de arrendamiento.

Contra dicha sentencia, a su vez, Restaura SL interpuso recurso de casación por infracción del artículo 61.2 de la Ley Concursal, que fue resuelta por la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia Nº 660/2016, de 10/11/2016,   que estima el recurso de casación por los siguientes motivos:

En primer lugar, porque, aunque es cierto que el artículo 61.2 segundo párrafo de la Ley Concursal prevé como excepción a la resolución en interés del concurso que el contrato litigioso esté tutelado por un régimen legal tuitivo que lo impida, el contrato de arrendamiento entre Restaura SL y City Bell SA no está protegido por una norma de dicha naturaleza. Y ello es así, indica el Tribunal Supremo, porque aunque cuando el contrato se concertó estaba sujeto a un régimen de prórroga forzosa por ser anterior al Real Decreto Ley 2/1985, dicha situación cambió con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuya disposición transitoria 3ª establecía para contratos de arrendamientos de local de negocio concertados con personas jurídicas (como ocurre en este caso) un plazo de duración máximo de 20 años como sustitutivo del régimen de prórroga forzosa, resultando que dicho plazo de 20 años venció el 31/12/2014 en el mejor de los casos (posición ya declarada, por otro lado, en las SSTS de30.09.2015 y 12.04.2016).De esta manera, no concurre en este supuesto el límite extrínseco advertido por la sentencia de segunda instancia.

En segundo lugar, porque concurre interés del concurso en la resolución del contrato de arrendamiento. Pero dicho interés no concurre porque la renta percibida por Restaura SL de City Bell SA sea sensiblemente inferior a la de mercado,pues en la medida en que la resolución obligaría a Restaura SL a indemnizar a City Bell los daños y perjuicios que se le derivaran de la resolución del contrato, ello comportaría, en la práctica, entregar a City Bell SA la diferencia entre la renta satisfecha durante la vigencia del contrato y la que obtendría en caso de celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento (lo que determinaría que no existiera beneficio real para el fin del concurso). El interés del concurso deriva, exclusivamente, del proyecto de rehabilitación, que conllevaría una revalorización del espacio destinado a local del inmueble, lo que generaría un incremento de las rentas que podrían cobrarse incluso por encima del precio medio de mercado, por lo que aun indemnizando a City Bell SA en la diferencia entre la renta antigua y la que satisfaría en un contrato de arrendamiento nuevo, aun quedaría un resto, beneficio, a favor del concurso.

Por lo anterior, el Tribunal Supremo declara la procedencia de la resolución del contrato en interés del concurso (si es que no estaba ya resuelto, considerando que la fecha de la Sentencia es 10/11/2016 y que el plazo de duración del contrato expiró el 31/12/2014) y declara también el derecho de la arrendataria a ser indemnizada por la diferencia entre 4.860,48 € (renta actualizada que pagaba efectivamente la arrendataria) y 48.689,33 € (renta media de un local con las mismas características y ubicación) por los meses que restaran desde la resolución anticipada hasta el término señalado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (ello supone, considerando que el plazo venció el 31/12/2014, que la arrendataria no tenga derecho a percibir indemnización alguna).

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