Sobre la obligatoriedad del cumplimiento en arrendamientos de locales

arrendamiento

La arrendataria de un local debe indemnizar por desistimiento unilateral sin respetar el preaviso

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La prórroga convencional del contrato de arrendamiento constituye el plazo de duración del contrato y es vinculante para las partes. Por tanto, en caso de desistimiento unilateral por la arrendataria, el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo mediante Sentencia 341/2018, de 7 de junio  confirmó la condena a la Comunidad de Madrid al pago de una indemnización por resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento. 

Antecedentes

El 30 de junio de 2005 Metrovacesa S.A. celebró con la Comunidad de Madrid un contrato de arrendamiento por el que la primera cedía a la segunda en arrendamiento los locales de un edificio de su propiedad. El plazo contractual fue el 30 de junio de 2010, previendo prórrogas anuales si ninguna de las partes comunicaba la voluntad de resolución con antelación de 3 meses al menos, a la fecha de finalización del plazo contractual o del vencimiento de la prórroga.

El 30 de enero de 2009, Metrovacesa S.A. vendió los locales a la Financiera Leasing S.A. EFC, quien celebró ese mismo día con Los Jardines de Valderas S.L. un contrato de arrendamiento financiero sobre los mencionados locales.

El 1 de julio de 2010, Jardines celebró con la Comunidad de Madrid un nuevo contrato de arrendamiento en el que manifestaron su voluntad de dar por extinguido el contrato celebrado en 2005 y la celebración por las partes de un nuevo contrato sobre los mismos locales.

El 25 de mayo de 2012 la Comunidad de Madrid comunicó a Jardines por correo electrónico su voluntad resolutoria, ofreciendo una compensación del pago de 3 meses hasta septiembre de 2012. Jardines rechazó la propuesta y la Comunidad de Madrid formuló otra propuesta de pagar rentas hasta el 31 de diciembre de 2012 que también se rechazó porque Jardines entendió que el contrato estaba prorrogado hasta el 30 de junio de 2013.

El 3 de julio de 2012, mediante Orden de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid se acordó la extinción del contrato desde el 31 de diciembre de 2012.

Pese a que la Comunidad de Madrid puso los locales a disposición de Jardines, este se negó a recibirlos solicitando el pago de lo que se debía y solo hasta el 31 de julio de 2013 los recibió.

El 24 de septiembre de 2013, Jardines demandó a la Comunidad de Madrid solicitando el pago de las rentas desde el mes de enero hasta julio de 2013 y las obras necesarias para dejar diáfano el local.

El asunto de litigio fue el alcance de la indemnización que debía pagar la Comunidad de Madrid como arrendataria de un local al desistir unilateralmente sin respetar el plazo de preaviso pactado. Adicionalmente, la interpretación del contrato en cuanto a la obligación de la Comunidad de Madrid de restituir los locales diáfanos, suprimiendo todos los elementos que en su momento incorporó.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 86 de Madrid dictó sentencia el 30 de abril de 2014 en la que estimó parcialmente la demanda, condenando a la Comunidad de Madrid al pago de las rentas devengadas entre enero y junio de 2013 por indemnización por resolución anticipada del contrato, pero desestimó la solicitud de reposición del local en el estado en que se encontraba antes de la fecha del contrato inicial de 2005 porque entendió que este había quedado extinguido con la celebración de uno nuevo en 2010.

La Comunidad de Madrid interpuso recurso de apelación contra la decisión del Juzgado.

Segunda Instancia

La Sección 12 de la Audiencia Provincial de Madrid mediante sentencia de 8 de octubre de 2015, estimó el recurso de apelación con fundamento en los siguientes razonamientos:

  1. El pago de la renta por parte de la arrendataria hasta diciembre de 2012 suponía un incumplimiento parcial por su parte y por tanto debía moderarse la pena del art. 1154 del Código Civil.
  1. La resolución anticipada se justificó porque el destino de los locales era para servir de ubicación a las sedes judiciales y la falta de necesidad de dichas sedes por parte de la Administración arrendataria determinaba la carencia de objeto del contrato, al no servir a la finalidad perseguida.
  1. El pago de las rentas de alquiler de los 7 meses en que no se usaron los locales era suficiente para mitigar los posibles daños. Consideró la Sala que con los meses pagados se indemnizaban los posibles daños que el incumplimiento hubiera podido ocasionar a la arrendadora.
  1. La tardía recepción de los locales en julio de 2013 era imputable a la arrendadora que no lo quiso recibir en las distintas oportunidades que la arrendataria lo puso a su disposición.

Contra la decisión de la Audiencia Provincial, Jardines de Valderas SL interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

Casación

Se fundó el recurso en 2 argumentos principales:

De un lado se impugnó la desestimación de la pretensión de condena a la demandada al pago de toda la renta correspondiente al año completo en el que se produjo la prórroga del contrato.

De otro, se impugnó la desestimación de la pretensión de condena a la demandada del pago de la cantidad necesaria para reponer el local al estado en el que estaba antes de la celebración del primer contrato.

La Sala estudió la indemnización que debe pagar el arrendatario que abandona el local durante la prórroga del contrato y afirmó que la prórroga convencional constituye el plazo de duración del contrato y es vinculante para las partes de acuerdo con lo señalado en los artículos 4.3 LAU y 1091 y 1258 del Código Civil, sin que pueda servir de eximente para el cumplimiento del plazo la falta de interés de la Comunidad de Madrid de continuar el contrato por la política de reducción de gastos.

No existiendo cláusula penal que fuese posible moderar, no podía aplicarse el art. 1154 del Código Civil y, en palabras de la Sala No se trata tampoco de fijar la indemnización por el incumplimiento contractual, sino de una acción de cumplimiento del plazo convenido de duración del contrato.

En cuanto a la obligación de la arrendataria de reponer el local en el estado que se encontraba cuando le fue entregado por primera vez en el año 2005, según la arrendadora porque el contrato de 2010 fue una novación impropia que solo modificó al arrendador manteniéndose el contrato en sus cláusulas y obligaciones igual al originario, la Sala señaló que la interpretación de las dos instancias no adolece de ningún defecto que le permita modificarla y adicionalmente no quedó constancia de si Metrovacesa (arrendador inicial) había autorizado las obras que realizó la Comunidad de Madrid y “en todo caso la exclusión pactada de la aplicación del art. 23 LAU solo podía interpretarse como exclusión de lo dispuesto en el apartado segundo, de modo que el arrendador renunciaba a la posibilidad de exigir que se repusiera el local al estado que se encontraba anteriormente.

Conclusión

En consecuencia, el Tribunal Supremo estimó parcialmente el recurso en cuanto a las rentas impagadas por la Comunidad de Madrid y confirmó íntegramente la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº86 de Madrid de 30 de abril de 2014. El arrendatario de un local está obligado al cumplimiento del contrato.

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