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Si un inmueble alquilado no sirve a su destino, se puede resolver el contrato y reclamar las cantidades abonadas, la fianza y una indemnización por daños y perjuicios
Celebrado el contrato de arrendamiento, el art. 1.554 CC obliga al arrendador a facilitar al arrendatario el goce pacífico del arrendamiento durante su vigencia. Este “goce pacífico” incluye la concesión por el Ayuntamiento de la licencia de apertura para el destino que se conviniera.
La jurisprudencia no exige que la imposibilidad de aprovechamiento de los locales arrendados que sea imputable a las partes, sino que la mera frustración de las expectativas contractuales sirve como base de resolución del contrato. A fin de cuentas, se trata de un caso en que resulta de aplicación la doctrina aliud pro alio.
En estos casos, procede no sólo la reclamación de la resolución del contrato sino también de la eventual inversión en la adecuación del local al uso convenido o, en general, los daños y perjuicios padecidos, así como la devolución de fianza y mensualidades abonadas.
Entre las sentencias que aplican dicho razonamiento, cabe destacar las siguientes:
Tribunal Supremo, Sala 1ª, Sentencia n.º 399/2013, de 10 de junio
F.D.º 3º. <<De la doctrina fijada por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, RC n.º 1899/2008 sedesprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente>>.
Tribunal Supremo, Sala 1ª, Sentencia n.º 76/2002, de 11 de febrero
F.D.º3º.<<Había por tanto una inadecuación del local al fin pactado desde la propia firma del contrato, pero la arrendataria no pudo advertirla hasta que acometió las obras previas al inicio de su actividad. De ahí que el arrendador no cumpliera desde un principio su obligación esencial en cuanto tal, la de dar al arrendatario el goce de la cosa (art. 1543 CC), como tampoco la de entregarle la cosa objeto del contrato (art. 1554-1º CC), es decir,un local con su estructura «en perfecto estado», dándose así una situación muy similar a la de inhabilidad del objeto vendido que la jurisprudencia de esta Sala equipara a su falta de entrega a efectos de resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor>>.
Tribunal Supremo, Sala 1ª, Sentencia n.º 1110/2004, de 18 de noviembre
F.D.º 2º.<<La entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado, no supone que el contrato carezca de objeto sino un incumplimiento de la obligación de entrega impuesta al arrendador por el art. 1554.1º del Código Civil -precepto aplicable a los arrendamientos especiales-, así dice la sentencia de esta Sala de 30 de mayo de 1994 que «siendo la obligación fundamental y pristina la de entregar la cosa objeto del arrendamiento ( número 1º del art. 1554 del Código Civil), ello presupone que dicha entrega lo sea con posibilidad de cumplimiento del destino pactado>>
Tribunal Supremo, Sala 1ª, Sentencia n.º 1311/2006, de 22 de diciembre
F.D.º 3º.<<De acuerdo con esta doctrina, el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando resulta imposible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria>>.
Audiencia Provincial A Coruña, Sección 4ª, Sentencia n.º 406/2014, de 18 de diciembre
F.D.º 2º. <<No se cumplió por la parte arrendadora con su obligación de entrega dimanante del art. 1554 del CC, que es la fundamental en un contrato de arrendamiento en el que se pretende el uso de la cosa objeto del contrato, ahora bien tal entrega no consiste simplemente en el traspaso de la posesión material del bien, sino que éste ha de servir para el uso pactado […].
No se considera, por lo tanto, cumplida tan fundamental obligación si el bien es inhábil para el destino convenido, produciéndose situaciones de auténtico aliud pro alio, que darían lugar al nacimiento de un legítimo derecho a la resolución del contrato, por el incumplimiento de las obligaciones de dar al arrendatario del goce de la cosa (art. 1543 del CC) y de entrega del art. 1554.1 CC>>.
Audiencia Provincial Valencia, Sección 7ª, Sentencia n.º 488/2010, de 28 de septiembre
F.D.º 3º. <<habiéndose acreditado que no se iba a conceder la licencia de actividad, precisamente por no cumplir con las condiciones mínimas de altura para el desarrollo de tales actividades comerciales, queda perfectamente acreditada la inhabilidad del objeto para el cumplimiento de sus fines contractuales, lo que entra de plano en el ámbito conceptual del aliud pro alio.>>.
Audiencia Provincial Madrid, Sección 14ª, Sentencia n.º 123/2017, de 24 de abril
F.J.º 1º.2.6. <<La Jurisprudencia no ha dudado en referirse a que, en relación con el arrendamiento, los artículos 1543 y 1554 del Código Civil obligan al arrendador a facilitar al arrendatario el goce o uso de la cosa arrendada objeto del contrato, por tiempo determinado, y precio cierto, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, garantizándole la existencia y conservación de la cosa en estado de servir para el uso aque ha sido destinada. En este sentido, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Abril de 1993, y 17 de Febrero y 25 de Octubre de 1994), que se está en presencia de entrega de cosa diversa o»aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del adquirente, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil>>
Audiencia Provincial Córdoba, Sección 1ª, Sentencia n.º 492/2014, de 13 de noviembre
F.D.º 3º.<<La jurisprudencia exige el cumplimiento de los requisitos administrativos de habitabilidad mediante otorgamiento de las cédulas y licencias de ocupación pertinente,como obligaciones del vendedor insitas en su obligación general de entrega de la cosa en condiciones de idoneidad, pues si no se obtienen tales autorizaciones administrativas no puede afirmarse que el bien está en condiciones de uso conforme a sus características>>
En definitiva, la jurisprudencia apoya la resolución del contrato de arrendamiento cuando el inmueble no permite satisfacer la finalidad que motivó tal contrato. Se trata de un caso de aliud pro alio, en el que consiguientemente, se permite la reclamación de lo aportado y la eventual indemnización de daños y perjuicios, pues debe restituirse el statu quo anterior a la celebración del contrato.
