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Venta en Subasta Judicial y Resolución del Arrendamiento

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¿Se resuelve el contrato de arrendamiento cuando el inmueble se vende en subasta judicial?

 

 

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La resolución del arrendamiento por enajenación forzosa es una cuestión conflictiva tanto por las sucesivas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos como por las cuestiones procesales que plantea.

En esta entrada revisamos la resolución de un contrato de arrendamiento cuando estaba en vigor la versión de la LAU modificada por Ley 4/2013.  Dicha versión era de aplicación hasta el 6 de marzo de 2019, cuando entró en vigor el R.D. Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.  Las conclusiones del caso son extrapolables a contratos a los que se aplica dicha versión del artículo 13 de la LAU.  Fuera de ese plazo, se debe analizar la redacción en vigor y el régimen a aplicar.

De acuerdo con el art. 13 de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, el contrato de arrendamiento se extingue si durante el transcurso del contrato el derecho del arrendador queda resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, a menos que el contrato de arrendamiento se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en la Sentencia de 1 de junio de 2021, con nº de Resolución 379/2021, estimando el recurso de casación interpuesto por el demandante D. Lázaro contra la Sentencia dictada por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 12 de junio de 2018. En esta resolución recurrida, se estimó el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.

Antecedentes de hecho

El 28 de mayo de 2014, la entidad Álvarez y Gestión y Proyectos, S.L., empresa gestora de los arrendamientos de los inmuebles propiedad de AMC Gestión de Obras, S.L., concertó con D. Lázaro, como arrendatario, un contrato de arrendamiento por un periodo de cinco años. En el contrato de arrendamiento se pactó que la renta sería de 565 € mensuales, pagaderos entre los días 1 y 5 de cada mes, y actualizable conforme al IPC del INE.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb, S.A.) pasó a ser la propietaria del inmueble litigioso, tras serle adjudicado en procedimiento de ejecución hipotecaria nº 254/2012, seguido ante el Juzgado de Primera lnstancia nº 2 de Arucas, mediante decreto de adjudicación de fecha 1 de septiembre de 2014. Desde entonces, D. Lázaro no abonó las rentas correspondientes a los meses de octubre de 2014 a mayo de 2017, por importe total de 18.017,96 €.

Ante esta situación, Sareb, S.A. interpuso demanda de desahucio por impago de rentas y de reclamación de cantidad contra D. Lázaro en la que solicitada: (i) la declaración de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta; (ii) la condena al demandado al desalojo del inmueble, decretándose su desahucio, y al pago de las rentas adeudadas y de las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento; y (iii) la condena al pago de los intereses legales y de demora, así como al pago de las costas causadas.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arucas dictó Sentencia el 30 de noviembre de 2017 por la que desestimó la demanda presentada por la Sareb, S.A. El órgano judicial entendió que la demanda de desahucio y de reclamación de rentas no era la adecuada jurídicamente al presente caso, sino la de desahucio por precario al carecer de título el demandado ocupante. La parte demandante recurrió en apelación la sentencia.

Audiencia Provincial

La Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria dictó Sentencia el 12 de junio de 2018 por la que estimó el recurso de apelación interpuesto por la Sareb, S.A., resolviendo el contrato de arrendamiento entre las partes, declarando haber lugar al desahucio de la vivienda ocupada y, por último, condenando a D. Lázaro al pago de la cantidad de 18.017,96 € correspondientes a las mensualidades devengadas de octubre de 2014 a mayo de 2017. El órgano judicial consideró subsistente el contrato de arrendamiento en aplicación del principio de conservación de los contratos. La parte demandada recurrió en casación la sentencia.

Tribunal Supremo

El recurso de casación se articuló en un único motivo: infracción del art. 13 de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio. Se alegó como fundamento de interés casacional que el precepto infringido, bajo su nueva redacción, no llevaba en vigor más de 5 años y que no existía doctrina jurisprudencial al respecto (art. 477.3 LEC).

El citado art. 13, apartado 1, de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, disponía lo siguiente:

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9”.

El alto tribunal estableció que, según el art. 13.1 de la LAU, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento quedan extinguidos ipso iure, salvo que dicho contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado. Por ello, el órgano judicial desestima la reclamación de rentas realizada por la Sareb, S.A. contra D. Lázaro, pues desde la enajenación forzosa el demandado tenía la condición de precarista, pero condena a D. Lázaro al desalojo del inmueble, al haberse extinguido el arrendamiento por su enajenación forzosa.

Conclusión

De acuerdo con el art. 13 de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, el contrato de arrendamiento se extingue ipso iure si durante el transcurso de dicho contrato el derecho del arrendador queda resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, salvo que el contrato de arrendamiento se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.

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