La compra de una vivienda por parte de un tercero puede generar dudas importantes para quienes ocupan el inmueble como arrendatarios, especialmente cuando consideran que tienen un derecho preferente para adquirirlo. Un abogado reclamar retracto arrendaticio puede ayudarte a analizar si se cumplen los requisitos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, revisar la situación del contrato y valorar las opciones legales disponibles. La Sentencia 272/2026 de la Audiencia Provincial de Cádiz muestra cómo la existencia de un arrendamiento válido y acreditado resulta esencial para que una acción de retracto pueda ser considerada por los tribunales.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Audiencia Provincial de Cádiz.
- Sección: 2.
- Fecha: 27 de mayo de 2026.
- Nº de Resolución: 272/2026.
Antecedentes
La entidad mercantil ELIME FOODS S.L. interpuso una demanda de juicio ordinario contra el BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. (BBVA) ejercitando el derecho de adquisición preferente (retracto) sobre una vivienda en Rota (Cádiz).
La finca había sido adjudicada al banco en un procedimiento hipotecario por un importe de 109.201,50 euros.
La demandante sostenía que era arrendataria de la vivienda en virtud de un contrato suscrito por un plazo de 10 años y una renta mensual de 300 euros.
Sin embargo, se constató que dicho contrato se firmó con posterioridad a la constitución de la hipoteca y una vez ya iniciado el proceso de ejecución.
Además, no constaba el abono de rentas ni de suministros de la vivienda, ni el contrato había sido aportado al procedimiento judicial hasta el año 2021.
Tramitación Judicial
Primera instancia
El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rota dictó sentencia el 9 de mayo de 2024 desestimando la demanda.
El juzgador consideró que el contrato de arrendamiento era una suscripción simulada realizada en fraude de ley para conseguir la adjudicación del inmueble por un precio muy inferior al valor real de mercado.
Audiencia Provincial
La parte actora recurrió la resolución alegando la validez del contrato y el correcto ejercicio del derecho.
La Audiencia Provincial de Cádiz ha confirmado íntegramente la desestimación, aunque fundamenta su decisión no solo en la simulación, sino también en la caducidad de la acción.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia radica en determinar si es posible ejercer el derecho de retracto regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando el título que lo sustenta es un contrato de alquiler considerado simulado por los tribunales.
El tribunal analiza si la creación de una apariencia de arrendamiento con condiciones inusuales (renta reducida, plazo excesivo y falta de pruebas de pago) es suficiente para activar un derecho que limita la libertad de contratación del propietario.
Razonamiento del Tribunal
La Sala ratifica que el derecho de retracto no puede ampararse en negocios jurídicos que carecen de causa real.
El tribunal observa que el contrato presentaba características anómalas y fue ocultado durante años al procedimiento hipotecario, lo que evidencia que su única finalidad era evitar que el banco recuperara el inmueble de forma efectiva.
Adicionalmente, el tribunal subraya que la acción de retracto está sujeta a un plazo de caducidad de 30 días naturales desde la notificación de la venta. En este caso, aunque el demandante realizó un acta notarial de requerimiento dentro de plazo, la demanda judicial se presentó meses después.
El tribunal recuerda que el ejercicio extrajudicial no interrumpe el plazo fatal de caducidad para acudir a los tribunales.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“la acción de retracto ejercitada no puede tener lugar cuando concurre fraude de ley en la suscripción simulada del contrato de arrendamiento invocado”.
Decisión del Tribunal
La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación interpuesto por ELIME FOODS S.L., confirmando la sentencia de instancia.
El tribunal declara la caducidad de la acción y la ineficacia del contrato simulado.
Impone a la parte apelante las costas procesales de esta segunda instancia y la pérdida del depósito constituido para recurrir.
Conclusión
El derecho de adquisición preferente solo puede ser ejercitado por arrendatarios reales; la existencia de un contrato simulado en fraude de acreedores, carente de pagos efectivos y con condiciones ajenas al mercado, invalida la pretensión de retracto.
