Firmar un arrendamiento con opción de compra supone asumir un compromiso económico importante, pero ¿qué ocurre cuando después se descubren irregularidades ocultas que afectan al futuro uso o valor de la vivienda? Un abogado anular arrendamiento con opción de compra puede ayudarte a analizar si existen motivos legales para impugnar el contrato, recuperar las cantidades entregadas y defender tus derechos cuando la información facilitada por la otra parte no refleja la verdadera situación del inmueble. La reciente Sentencia 165/2026 de la Audiencia Provincial de Ávila muestra cómo una limitación urbanística desconocida puede frustrar la finalidad del contrato y abrir la vía para reclamar.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Audiencia Provincial de Ávila.
- Sección: 1.
- Fecha: 4 de junio de 2026.
- Nº de Resolución: 165/2026.
Antecedentes
El 15 de octubre de 2021, D. Saturnino y D.ª Rosalía suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra con D. Modesto y D.ª Elisenda sobre una vivienda situada en el término municipal de El Tiemblo (Ávila).
Como contraprestación por la concesión del derecho de opción, los arrendatarios abonaron una prima de 30.000 euros.
Tras entrar en posesión del inmueble, los optantes descubrieron, mediante certificaciones municipales emitidas en 2024, que la vivienda presentaba una situación urbanística irregular.
La construcción, que data de 1985, se asienta sobre suelo urbano no consolidado y carece de licencia urbanística de obras.
Aunque la posibilidad de demolición ha prescrito por el paso del tiempo (más de 20 años), la finca se encuentra en régimen de “uso disconforme” o fuera de ordenación, lo que impide obtener licencias para reformas, cambios de uso o ampliaciones, permitiendo únicamente obras menores de consolidación.
Tramitación Judicial
Primera instancia
El Juzgado de Instancia nº 3 de Ávila desestimó la demanda de los optantes en diciembre de 2025.
El juez consideró que no existía un incumplimiento esencial (aliud pro alio) porque la vivienda era habitable, el riesgo de demolición había caducado y los compradores podían haber consultado la situación urbanística antes de firmar.
Audiencia Provincial
Los demandantes recurrieron alegando que la ocultación de la verdadera naturaleza del suelo frustraba la finalidad del contrato.
La Audiencia Provincial de Ávila ha estimado íntegramente el recurso, revocando la sentencia inicial y declarando la nulidad de la cláusula de opción de compra.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia se centra en determinar si la irregularidad urbanística de una vivienda (estar fuera de ordenación en suelo no consolidado) constituye un incumplimiento esencial que faculta al optante a resolver el contrato y recuperar la prima pagada, incluso si la vivienda mantiene su estabilidad y uso habitacional. El tribunal analiza si la falta de información sobre estas limitaciones “graves” del derecho de propiedad invalida el consentimiento y frustra las expectativas legítimas de quien pretende adquirir el inmueble.
Razonamiento del Tribunal
La Sala rectifica el criterio de instancia basándose en la asimetría informativa y el deber de buena fe del vendedor.
El tribunal razona que, aunque la vivienda se pueda usar materialmente, la situación de “suelo urbano no consolidado” implica limitaciones jurídicas severas: imposibilidad de obtener licencias de obra mayor, denegación de cambios de uso y una “grave limitación de las facultades de aprovechamiento”.
El tribunal subraya que estas irregularidades no constaban en el Catastro ni en el Registro de la Propiedad, creando una apariencia de legalidad que indujo a error a los compradores.
Al no haber sido informados de que la vivienda carecía de licencia y que su situación era de “uso disconforme”, se produce una frustración de la finalidad del contrato imputable exclusivamente a los vendedores.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“no se puede exigir a la compradora que se mantenga en un contrato cuando la vivienda adolece de unas irregularidades que frustran la finalidad esperable de su adquisición y ello por causa imputable exclusivamente a los vendedores”.
Decisión del Tribunal
La Audiencia Provincial de Ávila estima el recurso de apelación, declara la nulidad de la estipulación relativa a la opción de compra y condena a los demandados a devolver los 30.000 euros de la prima, incrementados con el interés legal.
Impone a la parte demandada el pago de las costas procesales de la primera instancia.
Conclusión
La habitabilidad material de una vivienda no convalida el contrato si existen irregularidades urbanísticas graves y ocultas que limitan el aprovechamiento futuro del inmueble.
En estos casos, el comprador puede solicitar la resolución contractual y el reintegro de las cantidades entregadas cuando concurran circunstancias similares que permitan apreciar una frustración de la finalidad económica del contrato.
