Cuando una inmobiliaria reclama una comisión por la venta de un inmueble, determinar si realmente existe obligación de pagarla requiere analizar el contrato firmado, las circunstancias de la operación y la intervención de la agencia. Un abogado anular comisión inmobiliaria, puede estudiar si los honorarios fueron correctamente pactados y devengados, especialmente cuando existe una opción de compra previa, una situación de copropiedad o el encargo de venta fue suscrito únicamente por uno de los propietarios. La reciente Sentencia 1033/2026 de la Audiencia Provincial de Navarra ofrece un ejemplo relevante, aunque la solución de cada caso dependerá de las circunstancias concretas y de la documentación contractual existente.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Audiencia Provincial de Navarra.
- Sección: 3.
- Fecha: 29 de julio de 2026.
- Nº de Resolución: 1033/2026.
Antecedentes
El 1 de febrero de 2016, Dª Delfina y D. Carmelo, actuando en representación de la Comunidad de Bienes DIRECCION003 (integrada también por otros tres comuneros: D. Gervasio, D. Roman y la menor Candelaria), suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial (“Bar DIRECCION001”) en Pamplona con D. Pedro Francisco.
El contrato incluía una opción de compra (cláusula 7ª) ejercitable en un plazo de cinco años, cuyo precio se fijaría mediante la media aritmética de dos tasaciones independientes, deduciéndose las cantidades pagadas en concepto de renta y reformas.
Años más tarde, el 1 de octubre de 2020, se suscribió un contrato de “Multiexclusiva Venta” con la entidad mercantil DIRECCION000 (conocida comercialmente como Inmobiliaria DIRECCION004).
El encargo de venta fue firmado únicamente por D. Carmelo, quien actuó en su propio nombre y declaró representar también a Dª Delfina. El contrato de mediación fijaba unos honorarios del 3% más el 21% de IVA sobre el precio de venta (con un mínimo garantizado de 6.000 euros más IVA) y establecía que la inmobiliaria devengaría los honorarios si la compraventa se perfeccionaba durante la vigencia de la exclusiva, incluso si el inmueble era vendido directamente por el propietario.
El 20 de enero de 2021, dentro del periodo de vigencia de la exclusiva, el arrendatario, D. Pedro Francisco, comunicó formalmente por correo electrónico a la inmobiliaria su decisión de ejercitar la opción de compra, perfeccionándose la transmisión del inmueble.
Tras la venta, la inmobiliaria reclamó el pago de sus honorarios, que ascendían a un total de 9.751,14 euros (reclamando 4.875,57 euros a cada uno de los copropietarios, D. Carmelo y Dª Delfina).
Los propietarios se negaron al pago argumentando que la venta era fruto del contrato de arrendamiento de 2016 (anterior a la exclusiva) y que Dª Delfina no había firmado el contrato de mediación, lo que motivó la reclamación judicial de la inmobiliaria el 1 de febrero de 2023.
Tramitación Judicial
Primera Instancia
El Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña dictó sentencia el 13 de agosto de 2024 desestimando íntegramente la demanda de la inmobiliaria.
La juez consideró que la cláusula de honorarios no superaba el control de transparencia y que el contrato de exclusiva era nulo por falta de consentimiento de la copropietaria Dª Delfina, quien no había firmado el encargo de venta.
Segunda Instancia
La inmobiliaria interpuso recurso de apelación alegando que la cláusula de honorarios era plenamente transparente y que, al haberse creado el marco de negociación idóneo para que el inquilino ejercitara la opción de compra, se habían devengado los honorarios correspondientes.
La Audiencia Provincial de Navarra ha estimado parcialmente el recurso.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia jurídica consiste en determinar si una agencia inmobiliaria tiene derecho a percibir sus honorarios en régimen de exclusiva cuando la venta del inmueble se produce por el ejercicio de una opción de compra pactada en un contrato de arrendamiento previo al encargo de venta.
Asimismo, se analiza si el contrato de exclusividad firmado por un solo copropietario puede vincular al resto que no lo suscribieron y si la cláusula de comisión supera el control de transparencia cualificado en la contratación con consumidores.
Razonamiento del Tribunal
La Sala aborda en primer lugar el control de transparencia de la cláusula de honorarios.
El tribunal determina que la estipulación que fija la comisión en un 3% con un mínimo de 6.000 euros más IVA es gramaticalmente clara y comprensible para un consumidor medio, permitiéndole conocer con sencillez la carga económica del contrato de mediación.
En cuanto al derecho al cobro, la Audiencia Provincial aclara que, a diferencia de lo sostenido por los demandados, la inmobiliaria realizó la actividad que le correspondía, ya que facilitó y creó el marco de negociación oportuno que permitió al arrendatario ejercitar su opción de compra dentro del periodo de exclusiva.
El hecho de que la venta derive de una opción de compra preexistente no impide el devengo de honorarios si la intervención del mediador fue decisiva para facilitar la consumación del negocio.
No obstante, el tribunal matiza los efectos respecto a la copropiedad.
Dado que Dª Delfina no firmó el encargo de exclusiva ni consta que otorgara representación a D. Carmelo para realizar actos de disposición sobre el inmueble, el contrato de mediación no le es oponible, por lo que queda absuelta de la reclamación.
Por el contrario, D. Carmelo, al haber firmado personalmente el contrato de exclusiva obligándose al pago de la comisión, queda vinculado contractualmente y debe responder de forma individual por la totalidad de los honorarios pactados, puesto que su compromiso obligacional no quedaba condicionado a la firma de los demás comuneros.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“Declarado probado que la inmobiliaria “creó el marco negociador adecuado para que los inquilinos ejercitasen la opción” y siendo trasparente la cláusula de devengo de honorarios, nace el derecho del agente a percibir sus honorarios”.
Decisión del Tribunal
La Audiencia Provincial de Navarra estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la inmobiliaria DIRECCION004.
Revoca parcialmente la sentencia de primera instancia y resuelve:
- Desestimar la demanda frente a Dª Delfina, absolviéndola de todos los pedimentos.
- Estimar la demanda frente a D. Carmelo, condenándole al pago de la cantidad de 9.751,14 euros más los intereses de la mora procesal.
- Imponer a D. Carmelo las costas procesales de la primera instancia devengadas por la demandante, e imponer a la inmobiliaria el pago de la parte proporcional de las costas de primera instancia correspondientes a Dª Delfina. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas de la apelación.
Conclusión
El ejercicio de una opción de compra preexistente no priva a la agencia inmobiliaria de su derecho a percibir la comisión acordada en exclusiva si su actividad facilitó el marco negociador para consumar la venta; sin embargo, los honorarios devengados solo pueden ser exigidos al copropietario que firmó el contrato de exclusiva, quedando exentos de responsabilidad los copropietarios no firmantes que no otorgaron representación expresa para ello.
