¿Ha descubierto que el inmueble que adquirió mediante un contrato privado fue vendido posteriormente a otra persona y necesita determinar qué título puede prevalecer? En estos casos, la fecha de las compraventas, la buena fe de los adquirentes, la posesión y la inscripción registral pueden resultar determinantes. Un abogado reclamar propiedad por doble venta inmobiliaria puede estudiar la documentación y las circunstancias concretas de la operación para valorar las posibles vías jurídicas. La Sentencia 465/2026 de la Audiencia Provincial de Oviedo analiza precisamente un supuesto de estas características y examina la aplicación del artículo 1473 del Código Civil.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Audiencia Provincial de Oviedo.
- Sección: 1.
- Fecha: 2 de julio de 2026.
- Nº de Resolución: 465/2026.
Antecedentes
El 2 de diciembre de 2005, la mercantil SANTOS BRAVO PROMOCIONES S.L. suscribió un documento privado de compraventa con D. Patricio por el que adquirió tres cientocuarentaicuatroavas partes indivisas (3/144) de un edificio residencial.
Años más tarde, el 4 de diciembre de 2018, D. Patricio otorgó escritura pública de compraventa sobre la misma participación indivisa a favor de Dª. Lidia y Dª. Almudena.
Sin embargo, Dª. Lidia y Dª. Almudena residían previamente en el inmueble como arrendatarias y tenían pleno conocimiento de las ventas efectuadas en 2005, al haber asistido a reuniones de la comunidad donde se mostraron dichos contratos.
Tras el fallecimiento de Dª. Almudena, sus derechos pasaron a sus sucesores, D. Apolonio y D. Octavio.
Ninguna de las dos compraventas fue inscrita en el Registro de la Propiedad.
La mercantil adquirente en el contrato privado promovió demanda judicial para declarar la preferencia de su título y la obligación de elevar a escritura pública el documento privado.
Tramitación Judicial
Primera Instancia
La Plaza Nº 5 de la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Oviedo dictó sentencia el 5 de noviembre de 2024 desestimando la acción principal y estimando la pretensión subsidiaria de doble venta formulada por SANTOS BRAVO PROMOCIONES S.L.
El juzgado declaró la validez del contrato privado de 2005 y su preferencia sobre la escritura pública de 2018 debido a la falta de buena fe de las segundas adquirentes, condenando a la heredera del vendedor (Dª. Esther) a elevar a escritura pública el contrato originario tras percibir el saldo pendiente del precio.
Audiencia Provincial
Dª. Lidia, D. Apolonio y D. Octavio interpusieron recurso de apelación alegando que el artículo 1473 del Código Civil no resultaba aplicable por falta de entrega de la posesión (traditio) en la venta de 2005 y negando la concurrencia de mala fe.
La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Oviedo ha desestimado el recurso de apelación, confirmando íntegramente la sentencia de instancia.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia radica en determinar la regla de preferencia aplicable bajo el artículo 1473 del Código Civil en un supuesto de doble venta de un inmueble no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Se analiza si la falta de entrega material o posesoria (traditio) en la primera compraventa en documento privado impide aplicar las reglas de la doble venta frente a una escritura pública posterior, y si el conocimiento efectivo de la venta previa por las segundas adquirentes quiebra la buena fe exigida legalmente para otorgar preferencia al título más reciente.
Razonamiento del Tribunal
La Sala desestima el recurso apoyándose en la doctrina unificada del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo (SSTS de 5 de marzo de 2007, 7 de septiembre de 2007 y 11 de noviembre de 2024).
El tribunal aclara que el artículo 1473 del Código Civil es aplicable a las ventas múltiples, aunque no haya existido la entrega de la posesión al primer comprador y medie una notable distancia temporal entre ambos negocios.
En ausencia de inscripción registral, el artículo 1473 del Código Civil establece criterios de preferencia vinculados a la posesión de buena fe y, en determinadas circunstancias, a la antigüedad del título.
Al haberse probado que las segundas adquirentes tenían conocimiento de la venta celebrada en 2005, se excluye su condición de adquirentes de buena fe, haciendo prevalecer el título originario más antiguo.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“no existe impedimento alguno en el hecho de aplicar la prelación a la que antes nos hemos referido por el hecho de que no existiera traditio en la primera de las ventas”.
Asimismo, en relación con la aplicación del precepto legal y la irrelevancia de la entrega previa de la posesión en el primer título, la sentencia destaca la doctrina del Tribunal Supremo al señalar que:
“Para los supuestos de doble venta de inmuebles, el art. 1473 CC otorga preferencia a la primera inscripción. Hay doble venta, con independencia de que hubiera habido tradición al primer comprador, pues desde la sentencia de 5 de marzo de 2007 (rc. 5299/1999), corrigiendo las discrepancias anteriores, no se excluye la aplicación del art. 1473 CC aunque hubiera habido adquisición por el primer comprador y aunque las ventas estuvieran separadas por un considerable espacio de tiempo”.
Decisión del Tribunal
La Audiencia Provincial de Oviedo desestima el recurso de apelación interpuesto por los codemandados y confirma en su totalidad la sentencia de primera instancia.
Ratifica la preferencia del documento privado de compraventa de 2 de diciembre de 2005 sobre la escritura pública de 4 de diciembre de 2018, e impone las costas procesales de la alzada a la parte apelante.
Para fundamentar la exigencia de la buena fe y la interpretación del artículo 1473 del Código Civil, el tribunal cita las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2007, 11 de febrero de 2011, 27 de junio de 2012, 28 de mayo de 2019 y 11 de noviembre de 2024, así como la Sentencia 72/2015 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Balears.
Conclusión
En los supuestos de doble venta de bienes inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad, la falta de entrega material de la posesión en el primer contrato privado no impide la aplicación del artículo 1473 del Código Civil. En este caso, la Audiencia Provincial de Oviedo consideró preferente el título de 2005 al apreciar que las segundas adquirentes conocían la existencia de la venta anterior.
