¿Abusividad de las arras penitenciales?

contrato de arras

Las arras penitenciales pueden ser consideradas abusivas en caso de contravenir el régimen del artículo 1.454 del Código Civil

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La AP de Palma de Mallorca recuerda que unas arras penitenciales pueden ser consideradas abusivas al no resultar negociadas  e introducir desequilibrios en derechos y obligaciones en perjuicio del consumidor.

Antecedentes

D.ª Carina y D. Diego (los demandantes) firmaron el 27 de julio de 2.015 un contrato de reserva de piso con IB PISOS S.L. (la INMOBILIARIA), pagando 5.000 € como parte del precio de compra,en concepto de arras penitenciales.

La INMOBILIARIA era mandataria de D.ª Aurelia, quien se encontraba en delicado estado de salud.Por ello, la INMOBILIARIA incluyó una cláusula de reserva en el contrato por la que se comprometía a no vender a otra persona,

<<sin que ello suponga una garantía de que se venda, habida cuenta de la situación personal de los actuales propietarios>>.

A finales de 2.015, los demandantes requirieron notarialmente a la INMOBILIARIA para fijar el momento y lugar de otorgamiento de la escritura de compraventa. Pero ésta devolvió las arras penitenciales y dio por rescindido el contrato, desistiendo unilateralmente. La cláusula que regulaba las mismas, establecía:

<<En caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta de precio. Si desistiera el vendedor, el adquirente recuperaría el total del importe entregado en el presente contrato>>.

Primera instancia

Los demandantes ejercitaron acción individual de nulidad por abusividad de la cláusula, contra la INMOBILIARIA y la propietaria. Argumentaron que la cláusula introducía un desequilibrio en su perjuicio, al contradecir el régimen de arras del art. 1454 CC:

<<Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas>>.

La INMOBILIARIA declaró que su única obligación era sacar el inmueble de su cartera, lo que había cumplido. Además, mantuvo que el contrato fue negociado individualmente.

Por su parte, D.ª Aurelia no compareció, siendo declarada en rebeldía.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Palma de Mallorca estimó íntegramente la demanda el 2 de marzo de 2.017. Así, declaró a nulidad de la cláusula de arras penitenciales, condenando a la INMOBILIARIA a pagar 5.000 € más intereses en concepto de desistimiento unilateral del contrato.

Segunda instancia

La INMOBILIARIA recurrió en apelación,alegando:

1.- Falta de apreciación del litisconsorcio necesario. Se pretendió que el incumplimiento sólo era imputable a la vendedora.

2.- Errónea valoración de la prueba, al haberse negociado individualmente el contrato controvertido.

Resolvió la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en Sentencia n.º 25/2018, de 26 de enero de 2.018, que trató los siguientes aspectos jurídicos.

Revisión de la prueba

Declaró el Tribunal que compartía la interpretación del Juez de Instancia, lo que le permitía remitirse a sus razonamientos jurídicos para desestimar el recurso examinado. Señaló, además, los momentos en que debió constar protesta o alegaciones durante el proceso.

Se aceptó, por tanto, de la Primera Instancia:

  • Que el contrato era de adhesión.
  • Que D.ª Aurelia no firmó el contrato, ni percibió el importe entregado.

Litisconsorcio pasivo necesario

Respecto a la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, el Tribunal citó de su propia Sentencia n.º 398/2006, de 22 de septiembre de 2.006:

<<la falta de acreditación de la comunicación por la agencia inmobiliaria al vendedor de la existencia del contrato de arras suscrito por la primera como mandatario del segundo supone un incumplimiento contractual de sus obligaciones frente al actor, lo cual implica su responsabilidad. La responsabilidad de los codemandados en relación con el ahora demandante se considera que es solidaria>>.

Se desestimó así la excepción, al quedar probado que fue la INMOBILIARIA quien, unilateralmente, redactó el contrato y percibió las arras.

Derecho aplicable

El Tribunal trajo a colación la doctrina del Supremo, que en Sentencias de 24 de noviembre y 15 y 21 de abril de 2.014, señaló:

1.- Que al celebrarse contratos no negociados con consumidores debe realizarse un control de abusividad, fundado en principios de buena fe y justo equilibrio.

2.- Que el desequilibrio derivado de cláusulas no negociadas es abusivo, a tenor del art. 3.1 de la Directiva 1993/13/CEE, y la legislación de defensa de consumidores (antes art. 10 bis, ahora arts. 82 y ss.).

3.- Que, en nuestro sistema, el control se realiza mediante un sistema de cláusula general y “lista negra”.

Y, en consecuencia,

<<para decidir si una cláusula no negociada individualmente, inserta en un contrato concertado con consumidores, puede considerarse o no abusiva, es metodológicamente más eficiente analizar en primer lugar si puede encuadrarse en alguno de los supuestos ejemplificativos que la ley considera abusivos “en todo caso”, de modo que en caso afirmativo se declare su abusividad y, consiguientemente, su nulidad de pleno derecho, y solo en caso de no ser así se pasará a valorar su abusividad con base en la cláusula general>>.

Por ello, sólo se entra a valorar el art. 82.1 TRLGDCU si la cláusula controvertida no está en la lista negra. Y en este caso, se compararán los importes de la cláusula penitencial y de la indemnización para determinar si concurre o no un abuso.

Conclusión

En este caso, la INMOBILIARIA introdujo un desequilibrio en el contrato de reserva. Contravino el art. 1.454 CC, al reservarse la facultad de resolución unilateral sin devolver las arras duplicadas. Esto convirtió la cláusula en abusiva, lo que implicó que se determinara la nulidad de la cláusula y se le condenara a devolver los restantes 5.000 €.

Así lo determinó el Juzgado de Primera Instancia y lo confirmó la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en una Sentencia que recoge un modo eficiente de determinar la concurrencia de la abusividad en cláusulas generales.

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