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¿Cómo renegociar el precio de un alquiler?

arrendamiento

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Las circunstancias económicas han hecho que en muchas ocasiones el pago del alquiler sea muy dificultoso. ¿Qué podemos hacer para modificar la renta de un arrendamiento urbano?

Las posibilidades son distintas, en función del tipo de arrendamiento. En esta entrada, comentaremos los aspectos puramente jurídicos dejando para otras futuras, los aspectos sobre negociación.

 Arrendamientos de locales comerciales

Generalmente los propietarios están dispuestos a una rebaja en la renta a cambio de conseguir una prolongación del plazo de contrato y asegurar un cobro mensual de renta.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece reglas específicas para estos casos, con lo que habrá que estar a lo acordado por las partes.  Es más,  si no se ha pactado la actualización de la renta, esta no se podrá modificar (SAP Madrid 20 de febrero de 2007).

En caso de haberse realizado mejoras por el arrendador, se podrá elevar la renta, sin que sea necesario esperar al transcurso de los 3 años que establece el art. 19 de la LAU, por disposición del artículo 30 de la LAU.  En arrendamientos anteriores a la LAU de 1964 se aplica un régimen de actualización de rentas.

Lo importante en estos casos es la negociación que se realice entre las partes.

Arrendamientos de vivienda

El punto más importante a favor del arrendatario es la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento, una vez transcurridos 6 meses como mínimo, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Esta comunicación es recomendable que se haga de forma fehaciente (carta certificada con acuse de recibo y certificación de contenido).  Si no se ha pactado expresamente, no hay derecho a indemnización alguna para el arrendador. Si se hubiese pactado la existencia de una indemnización, la ley limita su cuantía a un máximo de un mes de arrendamiento por cada año de contrato que falte por cumplir.

De esta forma, el arrendatario puede negociar una rebaja en la renta, planteando la posibilidad de  abandono de la vivienda.

Se podría establecer a la firma del contrato de arrendamiento que si el arrendatario se quedase sin trabajo, se redujese la renta en un determinado porcentaje. De esta manera, no sería necesario negociar sino que llegado el momento, se aplicaría dicha estipulación automáticamente.  Se pueden establecer los pactos sobre la renta que se consideren oportunos, siempre que no vayan en perjuicio del arrendatario, que serían nulas a tenor de lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU.

Independientemente de estos posibles pactos, la renta solamente podrá realizarse una vez al año de la vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes (art. 18 LAU). Es decir, se acordó por las partes, puede actualizarse con cualquier índice o porcentaje (salvo casos de abusos o fraude de ley).

Para que se realice la actualización de la renta, una de las partes debe solicitarla.  Si ninguna lo solicita, no se pierde el derecho, sino que se podrá reclamar la cantidad que debió actualizarse durante los 15 años de plazo que establece el artículo 1964 del Código Civil.

Si hubiese una actualización posterior, sin tener en cuenta el período de tiempo durante el cual no se realizaron las actualizaciones, se puede interpretar que se ha renunciado a ellas.

A falta de pacto expreso, la renta se modificará aplicando el último IPC general publicado antes de la fecha de actualización del contrato.

Para que la renta actualizada sea exigible, el arrendador debe notificarlo al arrendatario, indicando el porcentaje de variación. Es suficiente una nota en el recibo de la mensualidad correspondiente.  Pero no se admite un pacto que establezca la actualización automática sin notificación.

En caso de que el arrendador realice obras de mejora, trascurridos tres años de contrato, tendrá derecho a elevar la renta anual, “en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento” (art. 19.1 LAU).

Existe la posibilidad de que las partes supriman la posibilidad de elevar la renta por mejoras, o se module de alguna forma, siempre que no se haga de forma perjudicial para el arrendatario.

 

Tanto para arrendamientos de locales comerciales, como para arrendamientos de viviendas y antes de afrontar una negociación es recomendable:

1.- Recopilar toda la información posible sobre el mercado local de arrendamientos, valorando todas las alternativas reales posibles.

2.- Situarse en la posición contraria para ver su punto de vista y las posibilidades de aceptación de distintos términos.

Y si llega a algún tipo de acuerdo sobre la renta, establezca por escrito con la firma de ambas partes, un anexo en el que se fijen los términos acordados.

La modificación de un alquiler es viable y dependerá de sus habilidades de negociación, aunque siempre es recomendable tener presentes las posibilidades legales con la ayuda de un abogado experto en arrendamientos.

  

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