La compraventa de una vivienda ocultando que carece de licencia de ocupación permite resolver el contrato.
Continuando la línea de nuestro anterior comentario sobre la Sentencia 4051/2016, de 14/09/2016, traemos ahora un supuesto en el que la vivienda objeto de la compraventa ya estaba construida y se entregó sin incumplimiento de plazo alguno, pero sin licencia de primera ocupación, desconociendo el comprador dicha información. ¿Se puede resolver el contrato?
Dicha pregunta ha sido respondida por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la Sentencia 566/2016, DE 27/09/2016, objeto de este comentario.
Los antecedentes de hecho fueron los siguientes:
Dña. Begoña y Dña. África celebraron contrato de compraventa por el que la segunda se comprometía a entregar a la primera una vivienda urbana unifamiliar concreta y sita en Riópar (Albacete) a cambio de precio cierto.
El día de la entrega, Dña. Begoña comprobó que no se podía usar el garaje de dicha vivienda, que la vendedora había retirado los enseres y muebles adquiridos con la edificación, que existían graves deficiencias técnicas y constructivas, y que la vivienda carecía de licencia de primera ocupación.
Por lo anterior, Dña. Begoña interpuso demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato contra Dña. África, solicitando que se declarara la resolución del contrato de compraventa y se condenara a Dña. África a devolver a Dña. Begoña:
1) La totalidad del precio de la compraventa.
2) A abonarle los gastos ocasionados con la celebración del negocio jurídico.
3) A indemnizarle los daños y perjuicios causados.
Dña. Begoña entendía que se había producido una entrega de cosa distinta a la comprada y un vicio en el consentimiento, con incumplimiento contractual grave y culpable de la vendedora, no sólo por las deficiencias que presentaba la vivienda, sino también porque estaba destinada a la actividad económica de alojamiento rural, y la falta de licencia de primera ocupación, no indicada en el contrato, frustraba dicha finalidad.
Dña. África contestó a la demanda solicitando que fuera íntegramente desestimada, entendiendo que la actora estaba alegando equivocadamente que el objeto de la compraventa había sido un negocio, y no una finca urbana cuyo estado declaró conocer en la escritura pública.
El Juzgado de Primera Instancia Nº 01 de Alcaraz dictó Sentencia de 04/04/2013 por la que estimó parcialmente la demanda (exclusivamente por fijar una indemnización de daños y perjuicios menor a la pedida), y cuya ratio decidendi para declarar resuelto el contrato de compraventa fue que el uso que la parte compradora declaró que deseaba darle exigía que la vivienda tuviera la licencia de primera ocupación, de manera que debía considerarse como requisito esencial, que al faltar, determinaba la frustración del interés del comprador y, por tanto, la resolución del contrato.
Contra dicha Sentencia la parte demandada interpuso recurso de apelación, que fue íntegramente desestimado por la Audiencia Provincial de Albacete en su Sentencia de 15/05/2014 al entender, al igual que la Sentencia de primera instancia, que sí había existido incumplimiento esencial «pues lo que tuvo que ser una vivienda fundamentalmente destinada al turismo rural, devino imposible habiendo adquirido en realidad una obra sin terminar al no ser habitable aquella ante su inaccesibilidad por falta de suministros básicos y por ende habiendo quedado frustrada su finalidad que era su explotación como dijimos, destinada al turismo rural».
Contra dicha Sentencia de segunda instancia demandada interpuso recurso de casación con base en tres motivos:
1) Por inaplicación de los artículos 1258, 1281, 1282, 1283 del Código Civil y la jurisprudencia que los desarrolla, entre otras las STSS núm. 759/2013 de 22/04/2014 y 294/2012 de 18/05/2012;
2) Por aplicación indebida del artículo 1124 del Código Civil por falta de entrega de la licencia de primera ocupación;
3) Por aplicación indebida del artículo 1124 del Código Civil por inobservancia del principio de conservación de los contratos o favor contractus.
En el primer motivo, la parte demandada defendió que afirmar que la actora había adquirido una obra sin terminar al no ser habitable y que, por ende, había quedado frustrada la finalidad del contrato era una conclusión manifiestamente ilógica y que no se derivaba del contrato de compraventa suscrito por las partes.
En el segundo motivo, la parte demandada defendió que el hecho de que la vivienda no tuviera licencia de ocupación no podía tener un carácter esencial en el contrato de compraventa como para resolverlo (con cita de la Sentencia de 10/09/2012, recurso núm. 1899/2008), en la medida en que lo que se entregó con motivo del contrato de compraventa fue una vivienda completamente terminada, con todos los elementos necesarios para obtener la licencia de primera ocupación.
En el tercer motivo, la parte demandada defendió que la ausencia de licencia de primera ocupación no podía revestir carácter esencial como para desplazar la aplicación del principio de conservación de los contratos.
Ninguno de dichos motivos fue estimado por el Tribunal Supremo, que resolvió como se indica a continuación:
En cuanto al primer motivo, el Tribunal Supremo concluyó que la argumentación del recurrente en absoluto atacaba la ratio decidendi de la Sentencia de segunda instancia, que había fundado su fallo en la falta de licencia de primera ocupación.
En cuanto al segundo motivo, el Tribunal Supremo recuerda que desde la STS de 19/04/2007, recurso núm. 1657/2000, se establecía la esencialidad de la licencia de primera ocupación, en la medida en que “la vivienda ha de ser entregada en condiciones de ser habitada y poseída con las autorizaciones administrativas pertinentes que facultan para obtener los suministros y garantizar que se ha terminado conforme se prescribe administrativamente”, y ello independientemente “de que la venta lo sea por un promotor o por un tercer adquirente, dado que sin dicha licencia el objeto trasmitido no se corresponde con el adquirido (artículo 1261 del Código Civil)”.
En cuanto al tercer motivo, el Tribunal Supremo concluye que no puede vencer el principio de conservación de los contratos porque el vendedor no entregó al comprador la vivienda con la cobertura jurídica exigible. Dicha cobertura jurídica comprende la obtención de la licencia de primera ocupación, aunque no se haya indicado expresamente en el contrato (STS de 09/10/2013, recurso núm. 1985/2010, y STS de 21/07/2014, recurso núm. 1386/2012), a menos que la parte vendedora demuestre que la falta de obtención de dicha licencia no provoca que sea imposible dar al inmueble el uso adecuado (STS de 28/04/2014, recurso núm. 2338/2012) o previsto por la parte compradora.
De esa forma, la falta de dicha cobertura jurídica en la entrega de la vivienda objeto de la compraventa supone, a juicio del Tribunal Supremo, un incumplimiento contractual esencial que debe justificar resolución contractual, sin que pueda conservarse el contrato en cuanto que ello supondría primar a la parte incumplidora.
En definitiva, la falta de licencia de primera ocupación en la entrega de una vivienda es causa suficiente para resolver el contrato de compraventa a favor de la parte compradora, si la parte vendedora no puede probar que dicha licencia no es necesaria para que la parte compradora le dé a la vivienda el uso que tenía previsto.
