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¿Que problemas plantea el contrato de reserva de compraventa de inmuebles?
Está muy extendido el uso por agencias inmobiliarias del contrato de reserva de compra. Con el mismo se intenta llegar a un acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor sin que ambos estén presentes. Se busca por la mediadora “atar” sus honorarios de intermediación y evitar situaciones de “puenteo”.
Es frecuente un contrato de reserva en el que no aparezca siquiera la identificación de los vendedores. Se establecen las condiciones de la “reserva de compra” para la parte compradora, se hace un pago como reserva y una vez aceptada la «reserva de compra» por los vendedores, la cantidad entregada se convierte en arras penitenciales.
Se trata de un contrato atípico, que carece de una regulación específica en nuestro Código Civil, por lo que habrá que estar al contenido del propio documento. Esa falta de regulación genera una gran inseguridad jurídica.
Diferencia con el contrato de arras
El contrato de reserva de compraventa es diferente al contrato de arras, pues mientras no sea aceptado por la parte vendedora, no existe el concurso de voluntades y por tanto, no hay “arras” propiamente dichas. Las arras vienen reguladas en el Código Civil en el artículo 1454. Si el contrato de arras está bien redactado, permitirá desistir de la compra de la vivienda, asumiendo la pérdida de las arras o devolviéndolas duplicadas. Pero se permite dicha renunica a la compraventa. El contrato de reserva sin embargo, introduce una gran inseguridad jurídica en cuanto a sus efectos, que veremos a continuación.
Cuestiones a tener en cuenta
Hay cuatro ideas que no se deben perder de vista cuando vamos a realizar un contrato:
1.- Los contratos «son lo que son», no “cómo los llamemos” (STS 18 de diciembre de 2019): la realidad de las cosas determina la figura jurídica y no el título que indiquemos en el encabezamiento de un documento.
2.- La voluntad de las partes es la que guía la interpretación de los contratos (artículos 1281 y 1282 del Código Civil). Esa intención debe quedar claramente identificada en el contrato para evitar interpretaciones contrarias a sus intereses.
3.- Si hay consentimiento sobre la cosa y precio, la venta está perfeccionada y es vinculante para las partes, aunque no haya habido entrega.
4.- Para todas estas cuestiones, es imprescindible el asesoramiento por un abogado.
Conflictividad de los contratos de reserva de compraventa
Al carecer de una regulación específica, se debe analizar el contenido de cada contrato en concreto. Las voluntades de los contratantes pueden ser dispares y llevar a no pocos conflictos. Se dan casos en ambos sentidos: Contratantes que creen haber firmado una verdadera compraventa que luego se queda en meros “tratos preliminares”. Y partes que creen haber firmado un contrato que apenas les vincula y que luego se ven compelidos al otorgamiento de la escritura de compraventa y al pago del precio completo.
El comprador puede entender que realmente ha formalizado un contrato de compraventa o una promesa de venta, que implica una obligación para las partes. Sin embargo, si el contrato de reserva no es aceptado por el vendedor, no existe obligación ninguna para éste (STS de 6 de marzo de 2008): Se trataría de una “entrega de señal para imputarla a pago del precio si la compraventa llegara a celebrarse, de suerte que si el vendedor finalmente no aceptara la consecuencia sería su devolución sin derecho a mayor resarcimiento”.
Si el contrato de reserva de compraventa no es aceptado por el vendedor, nos encontramos ante un mero “trato preliminar”.
Como dice la SAP Granada S3 de 5 de abril de 2005:
“El primero, no puede ser considerado más que una fase preparatoria o preliminar del verdadero contrato de compraventa, ya que en el mismo solo figura la futura compradora y el mediador que, siguiendo la instrucciones del vendedor, le ofrece a aquella la compra de una vivienda por un precio determinado, exigiéndole, en concepto de reserva, la suma de seiscientos euros. Reserva, que no «señal», en el sentido que se le ha de dar al término, conforme al artículo 1.454 cc y jurisprudencia concordante, puesto que de las tres funciones que puede desempeñar la señal: confirmatoria, penal y penitencial, a la sumo solo podría haberse considerado como confirmatoria, es decir, como señal de la celebración del contrato en que la suma entregada es un anticipo o parte del precio, pero en el presente caso la suma entregada ni siquiera cumplió esa función ya que la señal «quedaba condicionada a la aprobación por parte de la propiedad. Caso de no ser aprobada, se devolverá sin tener que reclamarse nada ambas partes», según reza el citado «documento de reserva de compraventa».
No obstante, existen otras sentencias en las que dicho contrato de reserva se considera como un contrato de compraventa perfeccionado, a todos los efectos. Cabe citar la SAP Cádiz S2 de 1 de junio de 2010. En dicha resolución se hace mención de la controversia entre dos corrientes interpretativas:
a).- Una considera el contrato de reserva como “tratos preliminares”, con lo cual, como máximo se podría reclamar la devolución de lo entregado (en función de lo que se hubiese establecido en el contrato) y una indemnización de daños y perjuicios que se deberá justificar.
b).- Por otra parte existe otra corriente que entiende que “se trata en definitiva de un problema de interpretación, esto es, se trata de indagar en la voluntad de las partes para conocer si éstas le dan a tal contrato la misma virtualidad que al propio contrato de compraventa o si, por el contrario, de alguna manera excluyen todavía sus efectos”. En el caso de la citada SAP Cádiz “la compradora siguió pagando parte del precio pagado y la vendedora lo recibió a su plena satisfacción. La impresión, por tanto es la de encontrarnos ya ante una compraventa a la que sería de aplicación la previsión legal contenida en el art. 1504 del Código Civil, de ahí que la vendedora no pudiera resolver el contrato en la forma en que lo intentó”.
Incluso hay alguna resolución que interpreta el “contrato de reserva” como un contrato de opción (SAP Coruña S3 de 8 de febrero de 2002).
¿Con quién firmo el contrato de reserva?
Al hilo de lo anterior es importante distinguir entre el contrato de reserva de vivienda en construcción que se firma con el promotor, de los que se acuerdan con el propietario (en caso del contrato de reserva de vivienda usada) o solo con la inmobiliaria.
Contrato de reserva con el promotor (vivienda sobre plano)
En caso de firmar el contrato de reserva con el promotor, realmente se trata de un contrato de compraventa de reserva futura, perfeccionado, aunque no consumado, pero vinculante para las partes. Ello tiene una serie de consecuencias muy relevantes, entre las que cabe destacar que el promotor debe constituir las garantías que le impone la Ley de Ordenación de la Edificación. No se podrá cambiar la vivienda sin acuerdo de ambas partes. Y el comprador no podrá renunciar a la compra perdiendo el importe de reserva entregado sino que puede ser obligado a elevar a escritura pública la compraventa y al pago del precio.
Contrato de reserva con el propietario
Si el contrato se firmó con el propietario de la vivienda, nos encontraríamos también con un contrato de compraventa, que vincularía a las partes.
Contrato de reserva con la inmobiliaria
Por último, si el contrato de reserva se firma con una inmobiliaria, en caso de que el vendedor no aceptase la reserva, se podría recuperar el precio de la reserva y no quedar obligado a la compraventa. Pero una vez el vendedor aceptase la reserva, habría una compraventa perfeccionada. Todo ello con las dudas que puedan generar las diferentes interpretaciones jurisprudenciales.
¿Que hacer entonces?
Si el interés del comprador esa asegurarse el derecho a comprar el inmueble pero no está seguro de hacerlo, sería más recomendable un contrato de opción de compra. En caso de existir dudas, se puede firmar un contrato de promesa de compraventa: Si se le ha añadido un pacto de “lex comisoria” el incumplimiento conlleva automáticamente la resolución. De esta manera, no puede ser compelido al cumplimiento, sino que solamente se le podrán reclamar daños y perjuicios, en su caso. Por otra parte, como ha dicho el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de noviembre de 2018, al contrato de promesa no se le aplica ni el artículo 1504 CC sobre el requerimiento al pago, ni el régimen general de la compraventa de inmuebles.
Desde mi punto de vista, dada la relevancia económica que tienen las operaciones de compraventa inmobiliaria, no se debe dejar cabos sueltos y no es recomendable firmar contratos que puedan ser objeto de discusiones doctrinales. Es mejor atenerse a las figuras previstas en el Código Civil, y en cualquier caso, asesorarse por un abogado especialista inmobiliario.
