En función de la fecha de la firma, se aplican distintas versiones de la ley de arrendamientos.
- Los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 se rigen por la LAU de 1964 y por las Disposiciones Transitorias 2ª, 3ª y 4ª de la LAU de 1994.
- Los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 se rigen por el RDL 2/1985 que introdujo la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y permite acordar el período de vigencia del contrato, suprimiendo la obligatoriedad de la prórroga forzosa, por la LAU de 1964 y por la Disposición Transitoria primera de la LAU 1994.
- Los arrendamientos urbanos acordados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 se someten a la LAU de 1994 y a la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 3/2013. Esta disposición permite que los contratos firmados antes del 6 de junio de 2013, se modifiquen mediante el acuerdo de las partes para adaptarse a lo dispuesto en la misma.
- Los contratos suscritos a partir del 6 de junio de 2013 se rigen por la LAU de 1994 con las modificaciones realizadas por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
En los arrendamientos de vivienda habitual, el artículo 4.1 de la LAU establece que todos los arrendamientos incluidos en su ámbito, se someten de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I y IV. Los arrendamientos de vivienda, se someten obligatoriamente a lo dispuesto en el Título II, aunque algunos preceptos de este título no son imperativos. Si se produce una renuncia a un derecho debe ser clara e inequívoca. Además, hay que tener en cuenta que los derechos imperativos reconocidos al arrendatario son irrenunciables, con el siguiente matiz: El arrendatario no puede renunciar anticipadamente a sus derechos establecidos como imperativos, pero una vez nacidos, tiene la libertad de ejercitarlos o no.
También se aplica a todos los arrendamientos (tanto de vivienda como de local) la Disposición Adicional Décima sobre la prescripción.
En los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, prima la libertad de las partes, respetando las normas imperativas de los Títulos I y IV, y en defecto de pacto, se aplica el Título III.
Para el caso de que algún aspecto no haya quedado regulado por las partes, según lo establecido en el artículo 4 de la LAU, se deberá aplicar el Código Civil.
Hay que tener en cuenta que en el caso de que el arrendador actúe como un profesional, y el arrendatario sea un consumidor, será de aplicación el RDL 1/2007 que aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
En previsión de posibles conflictos, es interesante que las partes acuerden la sumisión a arbitraje de las posibles diferencias que se puedan plantear, posibilidad recogida en el artículo 4.5 de la LAU. Tendríamos que aplicar la Ley 5/2012 de mediación en asuntos civiles o la Ley 60/2003 de arbitraje. Teniendo en cuenta el tiempo que tardan en resolverse los asuntos judicialmente, se debe considerar esta posibilidad.
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