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¿Existen limitaciones legales para establecer la duración de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda?
El principio básico es la libertad de pacto entre las partes. Arrendador y arrendatario pueden establecer la duración que consideren oportuna.
Duración máxima
Existe unanimidad entre doctrina y jurisprudencia en cuanto a que no serían legales las obligaciones perpetuas (STS de 9 de julio de 2008). De ahí que cuando el arrendatario sea una persona jurídica, se aplique por analogía al usufructo (artículo 515 del Código Civil), una duración máxima de 30 años, sin perjuicio de la posibilidad de que se prolongue por acuerdo de arrendador y arrendatario más allá.
En el caso de que el arrendatario sea una persona física, la jurisprudencia, aplicando por analogía la Disposición Transitoria 3ª de la LAU de 1994, considera que el límite es su jubilación o fallecimiento.
Duración variable
Pero exceptuando este caso, se admiten incluso los arrendamientos de duración variable en la que ésta dependa de un hecho determinable (por ejemplo, se podría pactar alquiler de un local comercial mientras un club de futbol permanezca en la Primera División).
Pérdida de la propiedad por el arrendador
En ocasiones, especialmente en contratos de larga duración, preocupa al arrendatario la situación de la propiedad. Están a la orden del día los procesos concursales de infinidad de inmobiliarias (Bami, Martinsa-Fadesa, Habitat, Sacresa, Tremon, Llanera, Nozar, Reyal Urbis, por citar algunas). ¿Qué ocurre en caso de que el arrendador pierda la propiedad?: En el caso de arrendamientos de locales comerciales o de uso distinto al de vivienda, no se aplican los artículos 13 y 14 de la LAU: Si fuese una vivienda, la enajenación forzosa extinguiría el arrendamiento. Sin embargo, en los locales comerciales, el contrato no se extingue: se aplica el artículo 29 de la LAU: El nuevo propietario de la finca se subroga en los derechos del anterior propietario. El arrendatario del local puede estar tranquilo aunque el propietario arrendador entre en concurso de acreedores.
Falta de cláusula de duración
En caso de que se hubiese omitido la duración en el contrato, el artículo 1581 del Código Civil, prevé que el plazo se asimile al período de pago: si el pago es anual se considera que el plazo es de un año y si el pago fuese mensual, se entiende plazo por meses.
No se permite en locales comerciales el desistimiento unilateral del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El contrato se podrá prorrogar de manera expresa, o tácita incluyendo una cláusula por lo que a falta de indicación, el contrato se considerará prorrogado en los términos que se indiquen. En este sentido, es muy importante la redacción del contrato por que si no hay indicación alguna sobre la posibilidad de prórrogas se puede producir una reconducción tácita: Si no se dice nada y no hay nada previsto, y el arrendatario permanece en la finca con aquiescencia del arrendador, se considera que hay un nuevo arrendamiento, que tendrá la duración que hemos visto antes en el artículo 1581 del Código Civil, y lo que es más importante, los fiadores o avalistas que tuviésemos en el contrato de arrendamiento original ya no estarán obligados: se pierden las garantías personales que se hubiesen podido pactar.
En definitiva, la idea principal es la libertad de pactos respecto a la duración del contrato, y esto hace más importante que en la redacción del mismo le asesore un abogado experto en arrendamientos.
