¿Cuánto duran los contratos de arrendamiento?

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Los arrendamientos duran el tiempo que acordaron las partes aunque en determinados casos, la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, prevén que se alargue o se acorte en función de determinadas circunstancias.

En esta entrada vemos las situaciones en las que la duración se prorroga, dejando para otras los casos en los que se acorta.

El plazo comienza a contarse desde la fecha del contrato o desde la efectiva puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuese posterior.  Si la finca no tuviese las condiciones para el uso acordado, el plazo no empieza a correr.  El problema radica en que la carga de  la prueba de que el inmueble no está en condiciones recae sobre el arrendatario, pues en virtud de lo dispuesto en el artículo 1562 del C.Civil, se presume que la finca está en condiciones adecuadas.

Las prórrogas

En principio, las partes acuerdan libremente la duración del contrato. Pero en determinados casos, la legislación establece que la duración del arrendamiento se alargue. La regulación se encuentra en el artículo 9 de la LAU:

Si no se ha indicado la duración, el contrato se entiende celebrado por un año.

Si la duración es inferior a 3 años, el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue por períodos de 12 meses,  hasta llegar  a dichos 3 años.  Y si ésta es la voluntad del arrendatario, no tiene que hacer nada: el contrato se prorrogará automáticamente.  Al arrendador tiene que aceptar esta prórroga. Por eso se denomina “prórroga forzosa”.   Se mantiene el mismo contrato con todas sus garantías.  En caso de que el arrendatario quiera dejar de renovarlo, tendrá que notificar al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de terminación o de renovación de las prórrogas. Por eso es importante tener en cuenta la fecha de inicio y de renovaciones del contrato. En caso de querer dejar de renovar el contrato, es conveniente que la comunicación se haga de forma fehaciente.

La regulación establecida por el artículo 9 de la LAU es imperativa: sólo serán válidos los pactos que beneficien al arrendatario.  Los pactos contrarios que le perjudiquen son nulos.

Si una vez transcurridos los 3 años iniciales, ninguna de las partes notifica a la otra su deseo de no renovar el contrato, éste se prorrogará durante un año más (art. 10.1 de la LAU).

Además, si al terminar un contrato el arrendatario permanece durante 15 días en el inmueble sin que el arrendador se manifieste en contrario, el contrato se prorrogará por años meses o días (según el plazo con el que estuviese fijado el pago del alquiler), en virtud de lo dispuesto en los artículos 1.566 y 1.581 del Código Civil: Es la llamada “tácita reconducción”. En ese caso, la doctrina entiende que hay un nuevo contrato de arrendamiento y por tanto, finalizan las garantías  inicialmente pactadas: si hubiese habido un fiador en el contrato original,  ya no existirá dicha garantía en caso de tácita reconducción.

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