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La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 distingue entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto de la vivienda.
Se suprime así el concepto de arrendamiento de local de negocio que se recogía en la ley de 1964.
Arrendamiento de vivienda
Es el arrendamiento que recae sobre una edificación habitable y que tiene como finalidad principal satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Si se cambia ese destino, utilizando la vivienda para un uso distinto sin el consentimiento (expreso o tácito) del propietario, se podría resolver el contrato por incumplimiento (artículos 1.124, 1.555 y 1.556 del Código Civil). Es importante tener en cuenta que la prueba del consentimiento del arrendador corresponde al arrendatario.
Para considerarse como vivienda, debe tratarse de un edificio habitable (distinto de la cédula de habitabilidad), destinada de manera estable y principal, al uso como tal. Si se trabaja en casa o se desarrolla cualquier actividad profesional, no excluye que su uso principal sea el de servir como vivienda. La LAU prevé que el arrendatario pueda vivir en un lugar distinto y que se mantenga el contrato si en la vivienda habitan su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes. Esta previsión no se aplica a las parejas de hecho ni a otros parientes como padres o hermanos.
El régimen legal previsto para la vivienda habitual se extiende también al resto de elementos anexos como son el mobiliario, plazas de garaje o trasteros, siempre que se alquilen conjuntamente.
La consecuencia más importante de la calificación del arrendamiento como de vivienda es su régimen legal: se someten imperativamente a lo dispuesto en la ley (Titulo I, Título IV, Disposición adicional Décima y determinados preceptos del Título II). Solamente en los puntos no regulados de forma imperativa por la LAU, podrán regirse por lo que acuerden las partes, en su defecto por la LAU y subsidiariamente por el Código Civil. Hay una serie de derechos del arrendatario que se consideran irrenunciables y a los que nos referiremos en otras entradas.
Arrendamientos con uso distinto del de vivienda
El concepto es por exclusión: son arrendamientos de una edificación urbana por un tiempo determinado y a cambio de un alquiler, para utilizarla de forma distinta a la vivienda permanente del arrendatario. Debe tratarse de una edificación, pero no es necesario que sea habitable, con lo que comprende otro tipo de instalaciones como pueda ser una instalación deportiva.
El uso distinto al de vivienda suele plantear problemas al ser común el empleo mixto de locales, tanto para vivienda como para el desarrollo de actividades profesionales. En estos casos, la jurisprudencia considera el arrendamiento como distinto al de vivienda si su importancia es tal que sirve para sustentar los medios económicos del arrendatario o su familia.
Además, se considera como uso distinto del de vivienda los arrendamientos por temporada (art. 3 LAU).
La importancia de considerar el arrendamiento como de uso distinto del de vivienda radica el su regulación: es la voluntad de las partes la que rige la relación principalmente (salvo la obligación de cumplir las normas imperativas recogidas en los Títulos I y IV) y solo a falta de acuerdo se aplica el Título III. Supletoriamente se acudirá al Código Civil.
Por último, hay que tener en cuenta que el artículo 5 de la LAU prevé que queden fuera de su aplicación las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, asignadas por su cargo, así como las viviendas militares, y los arrendamientos de fincas cuyo aprovechamiento sea principalmente agrícola, pecuario o forestal que incluyan una casa. También se excluyen las viviendas universitarias y las viviendas turísticas.
Además la jurisprudencia considera que no se aplica la LAU a solares, amarres en puertos, caminos o vías ferroviarias, las habitaciones de hotel y los aparcamientos.
Es importante tener en cuenta que el arrendamiento de Industria también queda excluido de la LAU.
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