En el extenso catálogo de cláusulas abusivas que frecuentemente aparecen en los contratos de préstamo hipotecario, destacan por su trascendencia las relativas a los intereses de demora y al vencimiento anticipado.
Por una parte, la cuantía de los intereses de demora puede incrementar enormemente la cantidad que la entidad financiera reclama en caso de impago. La eliminación de esta cláusula reduce la deuda de una manera importante. Por otra, la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, puede permitir el sobreseimiento y archivo de una demanda de ejecución.
El Tribunal Supremo, se ha pronunciado sobre estas dos cláusulas abusivas en Sentencia de 18 de febrero de 2016.
Los clientes habían suscrito un préstamo con garantía hipotecaria con BBVA en julio de 2006, por un importe de 180.000 euros (ampliado y novado en 2007 y 2008). Entre otras estipulaciones, se acordaba un interés moratorio del 19% anual y una cláusula de vencimiento anticipado que permitía al banco la resolución unilateral del contrato con el mero impago una cuota.
En junio de 2013 interpusieron demanda solicitando la nulidad de las estipulaciones “sexta” y “sexta bis” de su contrato.
El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Zamora dictó sentencia el 20 de febrero de 2014, y declaró la nulidad de ambas cláusulas, ordenando la devolución de las cantidades que se hubieren podido cobrar en exceso por intereses moratorios.
BBVA recurrió ante la Audiencia Provincial de Zamora, que estimó parcialmente la apelación: consideró que la nulidad se limitaba al vencimiento anticipado.
Así que BBVA interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, en torno las cuestiones de los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de intereses de demora y la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado.
Intereses moratorios en préstamos hipotecarios
El Alto Tribunal se remite a su Sentencia de Pleno de 23 de diciembre de 2015: La Ley 1/2013 de 14 de mayo modificó el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, estableciendo un máximo para los intereses moratorios en contratos de préstamo para la adquisición de vivienda habitual del triple del interés legal del dinero. Los contratos concertados con anterioridad, se debían amoldar a dicho tope legal (Disposición Transitoria Segunda de dicha Ley).
Una vez declarada abusiva la cláusula de interés de demora, debe ser eliminada completamente del contrato (STJUE 21 enero 2015, con relación a la STS de 22 de abril de 2015, Auto del TJUE de 11 de junio de 2015). El juez nacional no puede integrar el contrato, y los intereses de demora se tendrán por no puestos.
Para la Sala, el límite para considerar la abusividad no tiene como única referencia el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria (triplo del interés legal del dinero). Ese sería un límite para que, ni siquiera puedan ser elevadas a escritura pública ni tener acceso al registro los contratos que lo infrinjan.
El criterio por tanto, es el mismo establecido en la STS 262/2015 de 22 de abril, para los préstamos personales (es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado).
Vencimiento anticipado
El Alto Tribunal indica que la cuestión ha sido resuelta por su Sentencia del Pleno de 23 de diciembre de 2015.
Las cláusulas de vencimiento anticipado son válidas, siempre que queden claramente determinados en el contrato los supuestos que podrán dar lugar a dicho vencimiento, sin que queden al arbitrio del prestamista.
Haciendo referencia a la STJUE de 14 de marzo de 2013, para la Sala, la cláusula de vencimiento anticipado en cuestión es abusiva pues aunque pueda ampararse en los artículos 1125 y 1129 del CC, no modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración ni la cuantía del préstamo, ni permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación:
“Y, en cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves”
En definitiva, se confirma la abusividad de esta redacción de cláusula de vencimiento anticipado, y por tanto resulta nula.
La circunstancia de que una cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el juez nacional deduzca todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula (Auto TJUE 11 junio 2015).
Sin embargo a pesar de estimar la abusividad, la Sala opta por la aplicación del 693.2 de la LEC. Se declara la nulidad de la cláusula pero no hay sobreseimiento del proceso de ejecución, indicando al respecto que ello impediría al consumidor beneficiarse de las ventajas que la ley otorga al deudor hipotecario (fundamentalmente 693.3 LEC, 579 LEC y 681 y ss LEC).
En la Sentencia del Alto Tribunal se emite el voto particular del Magistrado D. F.J. Orduña Moreno, que aboga por que la declaración de la nulidad de la cláusula debe abocar necesariamente al sobreseimiento y archivo. Considera que dicha doctrina desnaturaliza conceptualmente el control de abusividad y choca frontalmente con la doctrina jurisprudencial del TJUE en dicha materia.
Habrá que esperar a que el TJUE se pronuncie definitivamente y tener en cuenta el criterio que sigue cada audiencia provincial, para saber a qué atenernos con las cláusulas de vencimiento anticipado.
