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En el local se ha desarrollado una actividad que ha generado una clientela. ¿Existe el derecho a recibir una indemnización por el arrendatario al finalizar el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda?
El contrato se extingue normalmente por alguna de las siguientes 8 causas. Las 7 primeras no dan derecho a indemnización alguna para el arrendatario. La octava es la que puede permitir que nazca el derecho a la indemnización por clientela para el arrendatario.
1.- Acuerdo entre arrendador y arrendatario.
2.- Ejercicio de derecho de adquisición preferente por el arrendatario que se convierte en propietario, del artículo 31 en relación con el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
3.- Desistimiento del arrendatario.
4.- Fallecimiento del arrendatario.
5.- Transmisión del local, concurriendo los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (buena fe, adquisición a título oneroso e inscripción en el registro).
6.- Fallecimiento del arrendador que alquilaba como usufructuario.
7.- Perdida o ruina de la finca.
8.- Expiración del plazo acordado en el contrato: Este es el supuesto que puede originar la existencia de un derecho a la indemnización que prevé el artículo 34 de la LAU, cuyos requisitos son los siguientes:
- a) Que se desarrolle en el local una actividad comercial de venta a público.
- b) Que dicha actividad se haya venido desarrollando durante los últimos 5 años.
- c) Que el arrendatario haya manifestado al arrendador su voluntad de continuar con el contrato por un mínimo de 5 años más, por una renta de mercado y con una antelación de 4 meses a su vencimiento. “Renta de mercado” es lo que acuerden las partes o lo que determine un árbitro designado por ellas.
- d) Que al firmar el contrato no se haya excluido este derecho.
- e) Que no haya otras causas de extinción diferentes de la expiración del plazo.
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica el cálculo de esta indemnización:
- Si el arrendatario inicia en los 6 meses siguientes la misma actividad en el mismo municipio, la indemnización comprenderá los gastos de traslado y la pérdida de clientela sufrida comparando lo que vendía antes con las ventas de los seis primeros meses en el local nuevo. La inversión necesaria para instalarse en el nuevo local no está incluida en este concepto. Sólo comprende los gastos generados por el traslado.
- Si el arrendatario no inicia actividad alguna o desarrolla una diferente, y el arrendador o un tercero, en el antiguo local desarrollan una actividad similar o parecida a la que realizaba el arrendatario, la indemnización será de un mes por cada año de duración del contrato extinguido, con un máximo de 18 meses de renta.
La ley menciona la posibilidad de someter las diferencias a un árbitro, lo cual es recomendable pues los términos de actividades “afines” pueden originar no pocos conflictos. Una actividad “afín” sería la que permite beneficiarse de la clientela creada por el arrendatario, pero la determinación del concepto puede ser foco de problemas. Por ello, al elaborar el contrato es conveniente asesorarse adecuadamente. Los modelos que se pueden descargar en Internet normalmente no consideran este tipo de matices jurídicos que a la hora de la verdad pueden costarle una cantidad económica importante.
