Indemnización por incumplimieto de contrato de arrendamiento con opción de compra

 opcion de compra

Las rentas pagadas en un contrato de alquiler con opción de compra no son indemnizables, en caso de resolución

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La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Girona, en sentencia 455/2017 de 28 de diciembre desestimó que las cuotas mensuales por alquiler pagadas sean computables  como parte de la indemnización por el incumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra.

Antecedentes

DOMUN HABITAT Y Dª Pilar y D. Mateo suscribieron contrato de arrendamiento con opción de  compra sobre una vivienda con plaza de garaje y trastero,  el 23 de junio de 2010.  El contrato fue prorrogado el 21 de mayo de 2013.

Se pactó una renta de 1.100 euros y un plazo de duración de tres años. Durante dicho plazo los arrendatarios podían ejercitar la opción de compra por 370.000 euros y en concepto de prima de la opción se abonó la cantidad de 5.000 euros. Pero las cantidades abonadas por tal prima y lo pagado en concepto de renta se deducirían del precio de la compra en el caso de que se ejercitara la opción.

Los inmuebles estaban gravados con hipotecas a favor del BBVA y por su impago se inició procedimiento hipotecario donde se concedió a D. Mateo y Dª. Pilar el derecho de ocupación hasta el 30 de junio de 2015.

Los demandantes recibieron un burofax de DOMUN HABITAT en el que se entendía como caducado su derecho de opción de compra, al que respondieron  oponiéndose y requiriéndoles para que el día 22 de junio del 2.015 comparecieran para otorgar la escritura pública de compraventa, con la obligación de que la finca estuviera libre de cargas y gravámenes. El día 22 de junio del 2.015, la sociedad arrendadora y concedente de la opción no compareció ante el Notario.

Ante dicha situación, interpusieron demanda reclamando todo el importe abonado por efecto del contrato, incluidas las cuotas mensuales en concepto de arrendamiento.

Primera Instancia

El Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Girona dictó sentencia el 2 de mayo de 2017, estimando  parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato suscrito entre las partes y condenando a DOMUN HABITAT S.L. al pago de 66.033,42 € más intereses y se absolvió a D. Sabino quien era administrador de DOMUN HABITAT.

Apelación

Mateo y Dª Pilar recurrieron la sentencia de 1ª instancia por la absolución del administrador D. Sabino, mientras que los demandados la impugnaron en cuanto al pronunciamiento relativo a la indemnización concedida a favor de los demandantes y a cargo de la sociedad demandada.

 En este caso la Audiencia Provincial coincidió con el juez de primera instancia en el incumplimiento del contrato por parte de DOMUN HABITAT S.L. por no comparecer ante el Notario para el otorgamiento de la escritura, resaltando que la no inscripción registral de la opción de compra y su falta de naturaleza real, no afectaba a la naturaleza obligacional de la opción en los términos pactados.

La Sección Primera señaló que la existencia de un proceso de ejecución hipotecaria no era óbice para solicitar judicialmente el ejercicio de la opción de compra, toda vez que cualquier perjuicio que se derivara de la ejecución hipotecaria, podía ser solicitado como indemnización en la estimación judicial de la opción de compra.

Frente a la impugnación por los daños y perjuicios concedida a D. Mateo y Dª Pilar, la Audiencia Provincial rechazó la decisión adoptada por el juzgado de primera instancia y señaló que el contrato vigente durante todo el tiempo de ejecución fue el de arrendamiento, por el que se pagó como contraprestación un canon y el hecho de que en el contrato se hubiera pactado que se podían descontar del precio de la futura compraventa, no le quitó su naturaleza de precio de alquiler. Es contundente la Audiencia Provincial afirmar que si por cualquier razón que no se hubiese ejercitado la opción de compra, las rentas pagadas no se podían recuperar porque sería un enriquecimiento sin justa causa al haber disfrutado gratuitamente de un bien.

La Sección Primera fue más allá y señaló una serie de perjuicios que hubieran podido surgir de haber ejercitado judicialmente la opción de compra y podían haber sido probados y reclamados judicialmente como: a) el pago de cantidades superiores al precio para la cesación del procedimiento de ejecución, b) los daños morales por la pérdida de oportunidad en la adquisición de la vivienda, c) la expectativa frustrada por el aumento de valor pactado como precio de la vivienda, que le imposibilitara la adquisición de esta.

Finalmente, la Audiencia Provincial reconoció como único perjuicio la prima de 5.000 € que pagaron los demandantes por la opción de compra que se incumplió por parte de DOMUN HABITAT al no comparecer ante Notario a firmar la escritura pública de compraventa.

En definitiva, en una resolución de un contrato de arrendamiento con opción de compra, a pesar de que se hubiese pactado que los pagos por alquileres se descontarían, no se pueden restar porque se produciría un enriquecimiento injusto.

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