Promotor, consumidor y cláusula suelo

clausula suelo

La condición de consumidor para reclamar la “cláusula suelo”  se debe tener en el momento de la contratación del préstamo con garantía hipotecaria

 Consulte su caso ahora 

El hecho de que el promotor que no consiga vender y  utilice la finca finalmente como vivienda habitual,  no cambia la condición de profesional o “no consumidor” al momento de la contratación del préstamo hipotecario y por tanto excluye la posibilidad de reclamación de la cláusula suelo.

El Tribunal Supremo ha declarado la no condición de consumidor al considerar que, si el préstamo con garantía hipotecaria se formalizó como préstamo a promotor, no es posible considerar al mismo como consumidor:  El préstamo se formalizó originalmente dentro de una actividad empresarial.  El hecho de que, al no venderse, el promotor se   quedase la casa  para utilizarla como vivienda habitual, no le da la calificación como consumidor.

La decisión ha sido adoptada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo N.º 639/2017, de 23/11/2017.

Antecedentes

El 22 de noviembre de 2007, D. Humberto suscribió con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. (BBVA) un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, por importe de 313.000 €. Se pactó un interés variable del Euribor más 1,5% y se incluyó una cláusula de limitación a dicha variabilidad que establecía un «suelo» del 4%.

La finca hipotecada era un solar de 200 metros cuadrados que el Sr. Humberto había comprado para construir una vivienda. El préstamo hipotecario se formalizó como préstamo a promotor, porque se hizo constar que la vivienda se vendería una vez construida.

El Sr. Humberto ejecutó la obra proyectada y construyó una vivienda en el solar. Como no encontró comprador, decidió quedársela y utilizarla como su domicilio familiar, a la vez que interpuso demanda contra BBVA para solicitar la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de las cantidades cobradas como consecuencia de su aplicación.

Primera instancia

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, y dictó sentencia declarando la nulidad de las cláusulas suelo, considerando que el demandante tenía la condición legal de consumidor y la cláusula controvertida no superaba el control de transparencia.

Apelación

Ante esta situación, BBVA interpuso recurso de apelación, el cual, también fue desestimado, ya que la Audiencia Provincial consideró que, aunque el préstamo se concedió en origen para la promoción y venta de una vivienda, se acabó aplicando el supuesto de autopromoción, interviniendo por lo tanto el demandante como consumidor.

Tribunal Supremo

BBVA interpuso recurso de casación basado en que el prestatario no puede considerarse consumidor porque la finalidad declarada del préstamo era financiar la compra de un solar y la construcción en él de una vivienda para su posterior reventa a un tercero. De manera que la financiación se otorgó en el marco de una actividad empresarial y hace inaplicable al caso la normativa de protección de los consumidores.

El Tribunal Supremo, para resolver el recurso, analiza el artículo aplicable al momento de suscribir el contrato, el art. 1 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuyos apartados 2 y 3 establecían:

2. A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden.

3. No tendrán la consideración de consumidores o usuarios quienes, sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros”.

 

Más adelante, el art. art. 3 del TRLGCU matizó el concepto al afirmar que «son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional».

Por lo tanto, considera el Tribunal Supremo, que, a efectos de la financiación de la construcción, el auto promotor es consumidor, dado que, aunque aborda tareas que en principio se encomiendan a profesionales, como son la construcción de un edificio, lo hace en el marco de una satisfacción de intereses personales, y no en el marco de una actividad empresarial.

Sin embargo, continúa el Tribunal Supremo, en este caso el problema que se plantea es que el prestatario no obtuvo el préstamo como auto-promotor, sino como promotor, puesto que la finalidad en ese momento era construir para revender.

Esta matización temporal es decisiva para el Tribunal Supremo, ya que en materia de protección de consumidores los controles de transparencia y abusividad tienen que realizarse en el momento en que se celebra el contrato con condiciones generales, ya que afectan a la prestación del consentimiento.

Por lo tanto, dado que el contrato se suscribió en su inicio con una finalidad empresarial, siendo el mismo un préstamo a promotor y no a auto promotor, no cabe aplicar la legislación protectora de los consumidores.

Es por ello por lo que el Tribunal Supremo estima el recurso de casación formulado por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. contra la sentencia núm. 45/2015, de 12 de marzo, dictada por la Audiencia Provincial de Girona, anulándola.

 Consulte su caso ahora 

 

Deja un comentario

Idioma




Suscríbase y reciba un libro PDF


Solo por suscribirse recibirá por correo electrónico el enlace para descargar el libro "Cómo cambiar de abogado" en formato digital.
Regístrese aquí

Sígueme en Twitter



Suscríbase a nuestro newsletter:

* Este campo es obligatorio