¿Qué ocurre cuando el arrendatario desiste del arrendamiento sin consentimiento de su cónyuge, o abandona la vivienda o se separa o divorcia?
Estas situaciones son muy frecuentes. Por ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que se produzca una subrogación “legal” en el contrato de arrendamiento, cuando se dan determinados requisitos. Su regulación se encuentra en los artículos 12 y 15 de la LAU. Son situaciones en las que el arrendamiento se ha firmado solamente por un cónyuge. El régimen económico que exista en el matrimonio no tiene relevancia a estos efectos. Se distingue entre dos casos de salida del arrendatario
1.- Sin resolución judicial
Este caso se recoge en el artículo 12 de la LAU: Si el arrendatario como resultado de un caso de “ruptura”, desiste unilateralmente del contrato, o se opone a las prórrogas legales, o incluso abandona la vivienda alquilada sin decir nada, el cónyuge no arrendatario puede continuar el arrendamiento. Igualmente se aplica a la persona que sin ser cónyuge hubiera venido conviviendo con él de forma permanente en análoga relación de afectividad durante al menos los dos años anteriores al desistimiento o abandono. Y si hubieran tenido descendencia común, es suficiente la mera convivencia en el momento del desistimiento o abandono.
Si se trata de un desistimiento, el arrendador comunicará al cónyuge no arrendatario si pretende continuar con el contrato y éste tiene un plazo de 15 días para contestar.
Por el contrario, en caso de abandono, es el cónyuge no arrendatario el que debe comunicar al arrendador su deseo de continuar con el contrato, por escrito y en el plazo de un mes.
Cumpliendo estos requisitos, el cónyuge se subroga en el contrato, y asume la obligación de pagar tanto los recibos mensuales como las cantidades que pudieran quedar pendientes anteriormente.
Si el cónyuge no se subroga, el arrendador podrá reclamar las rentas pendientes al arrendatario.
2.- Con resolución judicial
En caso de nulidad, separación o divorcio, el juez deberá determinar a quién se atribuye el uso de la vivienda . El caso se recoge en el artículo 15 de la LAU.
No se aplica en caso de tratarse de parejas de hecho.
Es necesario que el cónyuge no arrendatario comunique al arrendador su deseo de continuar en la vivienda, en un plazo de dos meses desde que le notificaron la resolución judicial.
La atribución por resolución judicial de la vivienda puede ser con carácter permanente o por un plazo inferior al que reste de contrato.
En el primer caso el cónyuge al que se atribuye la vivienda se subroga en el contrato. Pero en el segundo, el cónyuge arrendatario sigue manteniendo su condición y responde del pago de las rentas.
En resumen, en este tipo de situaciones de crisis familiar en la que el arrendatario sale de la vivienda, es conveniente buscar el asesoramiento de un abogado experto en arrendamientos.
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